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华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李未来 见习记者 李凯旋 北京报道

年关临近，返乡置业潮到来，但今年北京的租赁市场自9月份就开始逐步走入淡季，量价已经连续4个月走低。尽管租金水平已经跌至了81.3元/平米/月，但租赁自由仍然难以实现。而随着北京常住人口的下降和外来人口的负增长，此前地处高位的北京租金或将进一步维持降温态势，短时间内难以上涨。

租金跌至81.3元/平米/月

“租房子的人变少了，而且租金现在不降低点，很难租出去。”业主林女士感受到了北京租赁市场上的变化。2019年，北京租赁市场的淡季来得比往年都早。毕业季的热度甚至没能延续到8月份，租金水平早早得就呈现出降温的趋势。

目前，北京租赁市场淡季程度加深。贝壳研究院统计的数据显示，2019年11月份，北京链家租赁成交量环比下降了1.9%，降幅有所收窄。在成交持续下降的背景下，租赁上涨阻力加大。2019年11月份，北京的月租金水平在经历了4连跌之后下降到了81.3元/平米/月，环比2019年10月份下降了1%，同比则下降了2.8%。

贝壳研究院认为，与2018年租赁市场的淡季相比，2019年的租金下跌幅度更大，且当前的租金水平已经下降到了2018年年初以来的最低位置。“7月份的时候整租还能租个好价钱，但是现在整租的租金每套得下跌个五六百块钱，现在租确实是不太合适了。”某中介的工作人员小王对《华夏时报》记者说。

贝壳研究院发布的数据显示，在2019年7月份，北京的住宅租金达到了2019年以来的顶点，租金水平一度突破了90元/平米/月。热度散发得很快，8月份，租金水平就开始呈现出下跌趋势，并在11月跌破了85元/平米/月，为81.3元/平米/月。

贝壳研究院针对“租赁自由”这一概念进行了研究并发布了相关报告。报告显示，整租“一室一厅一厨一卫”在一线城市的均价是4085元/月，在新一线城市的均价为1900元/月。而但从北京来看，这一价格要上涨至5319元/月。

如果以2018年各城市月人均收入作为收入数据以整租一居室作为条件，在北京生活租金仍要求超过7成，租赁自由难以实现。“毕业生很难在短时间内实现租赁自由，现在北京的租金就算是降了也还是处在高位。”2019年的毕业生小吴对《华夏时报》记者说，其需要每个月支出3000元的租金用来支付合租的费用。

供需稳定

目前，北京的租赁市场供需相对稳定，年底的到来并未给北京租赁市场的需求造成较大的冲击。贝壳研究院发布的数据显示，2019年8月份，收益于毕业季。北京租赁市场的新增客源量达到了2019年下半年以来的峰值。随后，新增客源量连续两个月下跌，但在2019年11月份出现了小幅上涨。

贝壳研究院发布的数据显示，2019年11月份，北京租赁市场的新增客源量环比增加了3.1%，市场上的住房租赁需求仍然存在。

“我们这间房子的租客租到11月份就不租了，年底了，他们打算回老家。”林女士对《华夏时报》记者说。临近年关，返乡置业潮开始，一批人离开大城市，重新投回家乡的怀抱，客源量减少。

贝壳研究院认为，从历史规律来看，一部分春节后的租赁需求会提至年前释放，从而带来12月份北京租赁市场的小幅回温。2019年11月份，北京租赁市场的成交已经有了趋于平稳的迹象，预计12月份北京租赁市场将结束持续下行的趋势，成交量小幅回升，但回温有限，月租金水平也有望趋于平稳。

数据显示，在2019年11月份交易量较多的10个区里，石景山区的整租平均租金环比上涨了0.52%，大兴区的租金环比上涨了3.50%。而西城、东城、海淀、朝阳、丰台、昌平、顺义、大兴8区的平均租金则均呈现下跌趋势。

其中，顺义区的平均租金环比下跌了10.35%，跌幅最大，其他区域的租金跌幅在1-2%左右。此外，租金在6000元以下的交易占比在持续扩大，占比高达7成。目前，两居室的租金为5947元/套，已经跌破6000元。

下行趋势或将延续

小王认为，租客变少是北京租赁市场下行的一个主要原因。北京市委党校北京人口和社会科学文献出版社在日前发布了《北京人口蓝皮书·北京人口发展研究报告（2019）》。报告显示，北京市的常住人口已经连续两年下降，此外老龄化人口增多。

另外，自从北京开始向周边地区疏解非首都功能，北京城市副中心通州区的人口规模开始扩大。我爱我家研究院认为，12月份以及2020年1月份，北京租房租赁的淡季还将延续，租金同样能继续下降。如果2020年仍然有在北京租房的需求，租客能有更大的选择空间和议价空间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，租赁市场降温的主要原因是因为供求关系不平衡。“以前的价格涨得太高了，现在就算是有所下跌，但价格仍然也是比较贵的。之前，比较老的、旧的房源拆除掉了，然后机构又收购了一些新的房源，导致房源比较稀缺。”严跃进对《华夏时报》记者说。

严跃进直言，目前长租公寓同样有所空置，也是一大问题。“常驻人口负增长的现象确实出现了。另外，目前经济压力较大，人口又负增长，租赁需求会有所下滑。”严跃进对《华夏时报》记者说。

而对于未来两三个月北京租赁市场的态势，严跃进同样认为是以降温为主。“一下子还起不来。”严跃进说。

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