来源：大伟看楼市

中国房地产市场看政策，短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。

今天本来写了另外一篇：

过去几年全国房地产市场最活跃的一个名词肯定是“长租公寓”，从租售并举开始，到最近2年的跑马圈地，出现上市+雷暴。

市场都认为这是政策鼓励的，但注意了，在今天住建部明确发布政策：这一类企业不是“长租公寓”而是加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管！这是历史第一次！

文件的第四条明确：四是防范住房租赁金融风险。对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求。加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。

最近有多家长租公寓企业在寻求上市，而这些企业的招股书都暴露出，运营依然亏损。

10月29日，中国长租公寓运营商蛋壳公寓向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，计划在纽交所上市，股票代码“DNK”。

财务数据方面，2017年、2018年及2019年前三季度，蛋壳公寓分别实现营收人民币6.57亿元、26.75亿元及49.997亿元，净亏损（Net loss）则达2.72亿元、13.697亿元及25.16亿元，主要反映规模持续增长带来的资金支出。

当下看，长租公寓市场，分化严重，全行业处于亏损中。这种情况下头部企业寻找上市，中小房企爆仓非常多。

前几年炒作的热火朝天的“长租公寓”，为什么在当下开始了大家都在跑路的感觉？

简单的分析一下：

1：随着经济稳定，需求平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，大部分区域甚至出现了租金下调。这对于二房东类型的租赁公寓影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，而未来租金平稳的预期下，盈利难度很大。

2：对于当下公寓租赁市场来说，竞争激烈，企业进入的数量非常多，行业除了规模外没有其他竞争壁垒，这种情况下，上市都是为了融资扩大规模，形成规模优势降低运营成本。

3：租赁市场的竞争现在不仅仅是二房东类型的公寓竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设租赁房源等公寓也逐渐从土地开始变成房源，这些都会影响租赁市场的未来预期。

4：从上市看，长租公寓类企业遇到当下的资本寒冬，中小型长租企业暴雷非常多，在国内融资难度也加大，这种情况下，上市是最好的选择。

长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

长租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资者。

长租公寓的政策问题

北京已经明确发布政策出租房不允许改变房屋结构：

（政策内容来自北京住建委）

在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到：根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

具体来看，这一段有两层意思，一是禁止隔断房、群租房，二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。

“长租公寓暴雷”已经成为了最近很多人关注的重点！

网上这一类长租公寓暴雷已经成为频繁事件！

那么为什么会出现这种暴雷？特别是为什么会有这些公寓企业愿意高进低出？

长租公寓是这几年的热点话题，从涨租谋财、甲醛害命，资金池垄断，过去几年一直被关注，但一直没有政策下文。

长租公寓这个概念，其实已经被错用，对于市场来说国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源。而现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的二手房房源。

所有的长租公寓都是玩的是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充。

长租公寓类的企业，在北京上海等城市占比市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场，已经有60%的租赁房源很难见到房主交易。

这种情况下，租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。

首先：长租公寓企业已经全面金融化

长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”

将房主的预期租金，通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这些金融工具带来了巨大的市场风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险！

长租公寓是一个以时间为核心要素的期限套利游戏：装修、分租这些其实都只是资金池的补充。

对于市场来说，很多长租公寓企业利用多收租户租金，晚付房主租金的形式，加快扩张速度，一旦爆仓，就会出现上下游的多重纠纷。

资本大鳄进入租赁市场不是请客吃饭

越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，对于租赁市场而已，已经失去了梯级消费。对于租赁市场来说，的确在被推动上涨。

最后伟哥简单的聊几句：对于租赁市场来说，国家政策鼓励的是长租公寓，也就是增量市场，或者是买卖交易中，或者是开发商库存，这样可以增加供应量。

总结一下，现在租赁市场所谓的长租公寓，其实都是金融化的二房东吃差价，业主与租户的交付租金时间长变成了资金池！每到夏天就泛滥的甲醛房！

对于政策制定部门来说，如果市场上租赁企业规模不大，那么影响的只是一部分中高端租赁市场，但现在粗放的租赁市场，金融化的租金时间差，这些都导致跑路的概率越来越大、而租金上涨的预期也越来越大。

年轻人，你还是尽量租个业主直租的、便宜点的房子，多存钱买房。

选选限竞房里的好户型！比租房安全！

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