钱紧一年

来源：观点地产新媒体

2020年，中国房地产行业继续披荆斩棘，新一轮市场化降息周期已然开启。回望2019不平静的一年，我们从企业的角度去观察与思考。

2019年是禹洲上市十周年，林龙安想要打造一个理想的“城”，但在这座城里，总免不了变化交错的人和事。

观点地产网不知从何时开始，“规模”成为了戴在大部分房企头上的紧箍咒，大家都朝着这个目标前进，禹洲也不例外。

“首先是在2020年做到千亿规模。”禹洲在2018年销售距离600亿还差40亿。于是2019年铆足了劲，取得的成绩也让千亿目标看起来越来越近。

据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单，禹洲地产过去一年录得合约销售金额751亿元。与此同时，这一年度站上千亿台阶的房企与2018年32家相差不多，但与禹洲一样的“追赶者”仍然非常多。

事实上，赶在2020年到来之前，就已有不少房企迫不及待发布了2019年销售逾千亿的消息，其中不乏建业、中铁建等企业。

于禹洲而言，董事局主席林龙安对实现千亿规模的想法比以往任何时候都要更强烈一些，不论是拿地储粮、人事变动还是账面财务数据等表现，2020年达标千亿似乎志在必得。

随着逐渐走上这条规模赛道，近几年，禹洲地产城市版图也在不断增多。从福建厦门起家，3年前总部搬迁至上海后，开始在各个新进城市展开拿地步伐，并终于如愿以偿落子北京。

2019年是禹洲上市十周年，林龙安想要打造一个理想的“城”，但在这座城里依然变幻交错着人和事。

理想的城

早在2016年前后，禹洲就萌生想要进军北京的想法，2018年通过收并购首次布局北京，次年联合金茂在北京土拍市场上顺利拿下第一宗地块。

北京拿地不久后，禹洲相继在安徽、成都夺下两宗宅地，溢价率均超过 120%，一时风光无两，这与禹洲向来“稳健、不冒进”的风格有点大相径庭。

回顾禹洲2019上半年在获取项目上的表现，反而多了些许跃进的色彩，拿地宗数、拿地金额均较2018年有所上涨，仅上半年便以141.3亿权益地价获得14宗地块，拿地金额远超2018年全年。

据观点地产新媒体了解，2019上半年，禹洲获取的大部分土地均溢价成交，14宗地块中溢价率超过30%的逾6宗。

也正因此，禹洲2019上半年拿地成本开始上升，拿地均价达到了近几年的高点，为每平方米11106元，而2018全年拿地均价仅为每平方米5000元。

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除了拿地扩储，禹洲在2019年单月销售的表现均不逊色于2018年。

就禹洲公布的业绩看来，11月份已经提前完成670亿目标，累计销售金额672.25亿元，累计销售面积442.64万平方米，较2018年同期分别增加33%和32%，平均销售价格为每平方米15187元。

对比“运气稍差”的2018年，禹洲地产2019年单月表现，除了11月以外其余月份销售额均超过2018年同期。若把时间线拉长，于2015年至2018年，禹洲销售业绩上的复合增长率为158.67%，规模的提升较为明显。

假设按照2020年实现千亿计算，禹洲地产至少月均销售额逾80亿以上才能如期完成。回看2019年销售情况，在最后几个月都保持在了80亿以上。

2019年二三季度，禹洲在销售上的发力尤为明显，同时销售均价均保持在每平方米1.4万元以上，全年销售均价为每平方米15187元。

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可以看到，2019年调控压力、融资收缩等背景下，房企下半年加大推盘销售力度，促进资金回款，这或许是三四季度销售均价有所回落的原因之一。

禹洲在2019年销售均价与上年同期基本持平，这也得益于土地储备大部分位于一二线城市。截至2019上半年，禹洲地产总项目为138个，总建筑面积1918万平方米，平均楼面成本为每平方米5580元。

据观点指数发布的2019中国房地产销售金额TOP100榜单显示，禹洲以751.2亿位居49名，顺利站上700亿的销售规模。

区域上看，长三角仍然是禹洲地产的战略部署高地。截至2019年6月底，禹洲在长三角布局了63个项目，总面积773.04万平方米。环渤海近几年土储规模也逐渐上升，总面积超过了海西经济区，两者分别为454万、364万平方米。

此外，西南区域除了重庆外，成都是禹洲开疆拓土后又一个首次进入的城市。

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变化的人和事

2016至2018年，禹洲全年毛利率均维持在30%以上，同时自2009年港股上市以来，便承诺以不低于30%的核心利润用于派息。过去这几年，这家房企身上带有港资稳健的作风。

但近两年也是禹洲人事变动较为频繁的时期，包括总裁蔡明辉离职、副总裁兼CFO邱于赓回归，以及年初原奥山副总裁张岩履新禹洲副总裁等，人来人往中映照出的是企业模式与策略的变化。

企业处于上升扩张期时，确实需要有更多经验丰富、能力出众的职业经理人。

张岩任职经历丰富，从业时间16年，曾在奥山控股、融侨、融创、雨润地产、首创置业等知名企业留下过足迹。

至于总裁蔡明辉的离职，低调且悄无声息，离职后连一纸公告都没有提及。蔡明辉在禹洲这5年时间里，见证了公司从100亿到500亿的规模跨越、总部搬迁及布局全国的变化。

蔡明辉的继任者是许珂，他的职业生涯曾辗转于万科、阳光城、泰禾等企业，他在2018年中加盟禹洲，分管投资、运营和营销工作。2019年年报中，许珂的职位变更为执行总裁，负责集团地产和物业板块，协助管理商业公司等。

除了执行总裁的更替，于2019年7月初，禹洲CFO黄展鸿辞职，取而代之的是曾任职多年的老将邱于赓。

邱于赓在禹洲的任职时间比其他职业经理人都要长，于2008年10月至2015年3月，他一直担任禹洲地产首席财务官及公司秘书，后曾晋升为副总裁。

邱于赓辞任后4年时间里，禹洲CFO职位更换了3次。在2019中期业绩会上面对媒体的提问时，林龙安说对邱于赓的回归充满了信心：“他出身于安永，对财务体系的管控更加清楚，更加明了，更加能支撑公司从千亿以后走向百年企业，也感谢他回家。”

从禹洲近几年的财务表现或许可以一探究竟——2015至2018年，随着杠杆的适度放开禹洲的总负债也在上升，净资本负债率也从2017年的57.7%升至2019上半年的72.7%。

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数据显示，截至2019年上半年，禹洲地产负债总额超过1000亿，为1203.88亿元，较2018年底增长28.57%。

与负债一同增长的还有资产规模，2018年，禹洲总资产已经超过千亿，2019年上半年达到1432.07亿，较上一年度增长24.46%。

林龙安曾强调，禹洲是一家秉持规模、利润、风控“三驾马车，平衡发展”理念的企业。近几年随着销售规模走上新台阶，禹洲总资产和总负债双双攀升，追求扩张的同时，资金需求也越来越大，这也体现在现金流方面。

2019上半年，禹洲经营活动产生的现金在近几年财报中首次出现负值，为-4.49亿元，经营及投资活动现金流净额分别为-38.96亿及-40亿，而融资活动产生的现金流净额恰好相反，大涨至167.52亿元，是上市以来的最高点。

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对上市企业来说，经营活动现金流是一条警戒线，也是用于衡量一个企业在一段时间内的经营活动所产生效益情况的指标。

不难理解，近几年禹洲处于规模扩张阶段，加大了对土地及项目的投资，仅2019上半年拿地权益资金就超过2018年全年逾60亿，因而使得流出比流入的现金要多。

这也表明，禹洲未来在改善现金和提高流动性方面仍有待提高，尤其在经营项目和造血能力上，同时还需加快项目销售回款及平衡开发资金，保证更加稳健的现金流情况。

另据近几年数据显示，禹洲在手现金情况仍属乐观，截至2019年上半年，禹洲地产期内现金及现金等价物净增加88.53亿，同比增长17.21%，期末这一数值同比增长51.45%至357.22亿元。

此外，在资本市场摸爬打滚这十年里，禹洲同样善用各类融资工具，自2015年至2019上半年，加权平均融资成本维持在6-7.5%之间，在近三年里持续走低。

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2019上半年，融资活动方面，禹洲地产在新增银行及其他借贷方面同比增长74.9%至90.7亿元，发行优先票据所得款项同比增加183.39%至101.95亿，新发行的公司债券35亿，并偿还公司债券20亿。

央企入股之后

除了地产主业以外，禹洲多元化业务看起来像是在襁褓中婴儿，仍处于萌芽期。

2018年，华侨城入股成为禹洲第二大股东，随后这一年里，禹洲多元化版图开始慢慢扩展。

据禹洲披露的数据显示，地产收入占总收入的比重按年均处在97%以上，酒店管理收入、租金收入以及物业管理服务收入比重很少，三者收入合计占总收入比重还不到3%。

禹洲商业于2007年正式成立，是除了地产业务以外发展最久的板块。目前，禹洲商业在上海、厦门、合肥、泉州、南京、武汉、杭州等地有27个项目，打造商业面积超过200万平方米。

近几年，禹洲地产开始涉足酒店、金融产业等，但这些多元化业态的布局并没有带来很好的收入，而产业地产或许是禹洲想要开拓的新利润增长点。

华侨城入股这一年，禹洲正式组建了产城事业部，将布局产业地产领域。在此之前，禹洲于产城融合、产业地产领域可以说是白纸一张。

2019年10月25日，禹洲以2.48亿摘得合肥通航小镇2宗合计161亩宅地，首个产城项目正式落子合肥。据悉，合肥通航小镇总用地面积约3000亩，其中通航产业用地约1300亩、通航小镇用地约1700亩。

根据规划，上述项目将以产城融合理念的发展，打造一个涵盖通航领域的应急救援、商务飞行、展示销售、维修保养、改装、飞行培训、航空会展、旅游文化、生态宜居等多业态、大型综合通用航空新城。

禹洲集团产城事业部副总经理刘咏在接受媒体采访时也表示，禹洲正加快同产业合作方的资源进行整合，文旅、医疗、科技、教育四大重点方向正在洽谈多个合作项目。

刘咏还表示，禹洲产城事业部致力于在未来三年内完成10个产业项目落地，引领多元化的产业发展，真正做到以产兴城、以城促产、产城融合。

此外，禹洲与华侨城的第一个合作项目已经在中山落地。林龙安对此表示：“华侨城入股后，一方面禹洲有望获得更多新增的土地渠道，另一方面央企入股在债务及信贷评级、融资等问题上也将让禹洲集团获得更多受益机会。”

2018年年末，禹洲斥资15.23亿竞得上述项目住宅地块，楼面地价5610元/平方米。次年3月底，华侨城以126.3万元代价及该公司结欠厦门禹洲本金为3.3亿元目标债权，收购该项目合作公司的21%股权。

据了解，该中山合作项目的合作方，除了禹洲和华侨城以外还有招商蛇口，后者以7.77亿元收购项目51%的权益。

项目涉及地块为中山市火炬开发区“新草尾”地块，目前已备案名为朗景花园，总建筑面积35.16万平方米。

禹洲管理层在2019中期业绩会上称：“禹洲在大力拓展产城融合的合作伙伴，包括股东华侨城、擅长做冰雪综合体的奥山控股，还有通用航空的正阳等，有一些产城类项目在推进，未来一两个季度内会有一些项目落地。”

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