了 解亚奥区写字楼市场的朋友都知道，亚奥区多个写字楼常年满租，比如房地首华大厦，高品质办公楼供应非常有限。不过今年市场可能要变变了。

亚运村又新增10万平米的办公楼供应。那个像金元宝的办公大楼金泉广场的中间部分开始上市交易了。该大楼之前的名字叫做河北大厦，现在运营归一个资产管理公司，故改名为中科梦谷。

出租方乃是操盘老手，深知目前市场情况，出租策略采用给客户量身定制装修的方式，并且能给4个月的免租期。此类策略在多年波澜无惊的写字楼市场中无异于王炸。

这个供应对市场冲击不小，主要是因此不像亚洲金融中心和城奥中心定位于高端，该项目定位中低端市场。

目前主力招商5000到20000平米的大面积办公客户。项目共计32个楼层，产权为国企。

然后看看城奥大厦和亚洲金融大厦等的供应量情况

一：城奥大厦位于北京市朝阳区北三环外安定路，与地铁10号线安贞门站相邻，是一栋设计新颖、绿色人文的国际甲级写字楼，为京城中轴旁的地标建筑。被称为大拇指大楼。

办公面积将近70000平米，标准层面积4200-4500平米。

总层数19层，楼高近百米，单层层高4.5米，走廊净高3米，租区内采用VAV变风量空调系统。

二：北京亚洲金融大厦位于朝阳区奥林匹克公园中心区，东临天辰东路，南临科荟南路，西临天辰西路，北临科荟路。总用地面积约6.1公顷，总建筑规模约39.0万平方米（其中地上约25.9万平方米），建筑高度82.95米，为亚洲基础设施投资银行（以下简称亚投行）总部永久办公场所。  

北京亚洲金融大厦建设运用创新钢板剪力墙系统，大幅提升空间使用率，并取得国际最高标准LEED铂金级认证。大厦设计以“鲁班锁”为设计理念，从高空俯视为“中国结”造型，设计风格融合现代设计和中国元素。总 楼 层：16层出租面积：15万㎡标 准 层：4800㎡ 最小面积：780㎡

三:大屯6-2地块写字楼地上6层，项目总建筑面积约4.5万平米，出租办公面积约2.6万平。

紧邻地铁15号线关庄站，项目有双大堂，采用挑空阳光大堂设计。

四：大屯7地块，总建筑面积16万平米，地上大约95000平米，地下65000平米该项目为综合体项目。

小编草算了一下，总体的办公楼新增面积超过45万平米，其中大屯6-2地块和大屯7地块目前还在施工阶段，如果按照正常的施工进度，在2010年第三季度应该会入市。而城奥中心，中科梦谷，亚洲金融大厦目前都是处于招商阶段，可以入市正常交易了。

那么如此体量办公楼进入市场后，会对市场造成什么影响呢？小编有以下观点。

1，亚洲金融中心的签约价格日租金在18元以上，位列北京顶级写字楼之列。竞品是中服地块的正大中心，三星大厦，中国尊，三元桥的启皓大厦等。并且入驻企业的资质审核非常严格，并非出价即可租用，资质非常好的企业的签约价格估计会低一些。估计会吸引一批国企和外资顶级企业入驻，竞争优势很大。目前中石油等企业都已经迁址到项目周围，预计6个月内会实现满租。对亚运村写字楼市场影响不大，因为亚运村并无 竞品出现，小编和招商负责人很熟悉，很清楚他们的定位和要求。

2，城奥中心的客户定位是传媒和科技互联网类，小编之前分享过有三连层项目方定向要求招租互联网企业。项目租金在12元以上，基本上和周边的恒毅大厦，外运大厦，以及中海国际中心是一档次，而后者这些项目目前空置率都在5%左右。预计会吸引海淀以及望京的成熟度较高的互联网类公司，抖音，B站，小红书等内容创意类公司都是其目标客户群体。周边商圈也没有竞品出现，至于望京soho这个网红写字楼，小编认为soho项目产权分散，管理一般，难以吸引高端客户群体，根本不在一个量级。小编估计该项目会吸引来自望京以及中关村的预算较高的企业。

3，中科梦谷会对市场造成冲击，因为它能提供亚运村最缺的中低租金的大面积办公楼。不论望京，亚运村还是中关村，成交价格在6元以内的大面积甲级写字楼几乎是断档的。目前这一价格区间写字楼供应主要是洛克时代中心，远大中心等小业主的办公楼，稳定性较差。10万平米几乎是亚运村一年写字楼消化量，这些客户肯定是要从周边得竞品楼盘中获得的。目前给出的定制装修策略以及长达4个月的免租策略，有可能会吸引一些高价租房的办公客户直接违约。该运营商拿房成本不会超过3.5元每平米，否则多处改造，可能会巨亏。

对于企业租户而言，能否从中获利呢？

1，目前大屯6-2地块以及7地块可以提供10000——30000平米的办公独栋，而此类独栋办公产品在市场中是稀缺品，以往只是可遇不可求，现在就可以提前预定，尤其是对于要上市的公司，比较在乎企业形象的。

2，另外在谈续租以及新租的时候，要认识到市场基本上已经到了买方市场了，可以争取更多的免租期，甚至于要求出租方提供基础装修。

3，尽量不要签署长期租约，市场下滑的预期依然很大，不要被租期绑定。

4，亚洲金融中心附近预期会聚集一批顶级金融机构和龙头国企，近水楼台先得月，和此类机构有业务联系的，一定要做好布局，观察主要目标企业的选址动向。

5，以往因为预算原因搬到北苑区域或者昌平的企业，也许是到了回归市中心的时候了。

小编对于业务比较稳定的中小企业的建议：尽量不要脱离市中心，因为资本，人才都在这里，疫情过后，熬死了竞争对手，正是蓬勃发展之际。

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