记者 | 黄昱

售楼处大范围关闭、“人流”冻结，2月楼市销售落入冰点。

克而瑞研究中心数据显示，2月单月，TOP100房企共计实现全口径销售额3243.3亿元，环比下降43.8%，同比下降37.9%，创下近几年来单月销售的最低记录。

从龙头房企来看，恒大为TOP10房企中唯一实现同比正增长的企业。2月恒大全口径销售额达到470亿元，同比增长118.3%，市场寒冬下，这份成绩单实为不错。2月过后，恒大也位居销售榜首，其他龙光房企碧桂园、万科、保利发展、融创等2月销售情况同比都有不同幅度的下降。

恒大得以在冰封市场中实现大幅增长，是因为其在2月率先推出了网上促销“组合拳”，不仅给购房者提供最低价购买、无理由退房、多重购房优惠等权益，还启动了全国楼盘75折优惠。

据恒大披露数据显示，在全面实施“网上卖房”后，恒大2月份网上累计认购99141套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。

尽管富力、奥园、弘阳、雅居乐等数十家房企都推出了类似恒大的多重购房优惠营销举措，但实际效果并不理想。对此，有业内人士认为，主要因为恒大“恒房通”用户规模大，另外恒大承诺一直到交付之前都可以无理由退房。

1、2两月销售的持续转冷，使得房企面临较大的业绩压力。克而瑞数据显示，1-2月，百强房企整体业绩规模同比降低23.8%，其中超8成房企2月单月和累计业绩同比双降。

与此同时，各梯队房企销售金额入榜门槛均出现了同比降低。1-2月，TOP10房企操盘销售金额门槛为138.4亿元，同比下降24.3%，TOP50和TOP100房企为36.5亿元和12.3亿元，分别同比降低35.6%和37.1%。

一位TOP40房企副总裁对界面新闻表示，虽然当前业绩表现不太理想，但暂时还没有下调全年销售目标，希望在后续的时间追赶回业绩。在亿翰智库看来，二季度企业或将开启业绩抢收行动，同时不排除部分企业下调全年销售目标的可能。

相较百强房企销售滑坡而言，整个房地产行业状况则更加严峻。在CRIC重点监测城市中，2月多数城市零供应，重点一二线城市成交量同比下降77%，广州、宁波、重庆、西安、南宁、大连、武汉等城市单月成交量的同比跌幅均大于90%。

据兴业证券统计，春节后第三周， 43个重点城市整体新房成交数据，相对于去年春节后第三周，单周同比下降83%，春节后三周合计同比下降89%，其中一二三线城市成交面积单周分别同比下降72%、77%、93%，春节后三周合计分别同比下降80%、85%、95%。

平安证券证券指出，目前仍有近七成售楼处尚未开放，尽管房企多种手段拓展客源，但整体成效并不明显，春节后25天30城商品房成交同比降93%。

某TOP30房企人士坦言，房地产市场分化格局加剧，在一些头部房企还能获超百亿销售额时，不少中小型房企或许一单都未能成交，未来倒闭或被收购将是唯一出路。

据恒大研究院分析，住房需求短期被抑制主要有两方面原因。第一，关闭售楼处和居民居家防疫，导致实地看房无法进行，居民难以做出购房决策；第二，购房预期受到较大影响，观望情绪浓。

为缓解行业压力，2月以来已有超过50个城市发布了针对房地产的“定向宽松”政策。供给侧是政策的第一发力点，疫情之初，为避免企业出现流动性风险，上海、西安、南昌等城市相继允许缓缴土地出让金、允许延期开工和竣工等。

2月20日之后，地方政府开始出台一些需求侧的政策，主要包括放开落户条件、放宽限购条件、提高公积金贷款可申请比例，特定人群的购房补贴等。中信证券指出，需求侧所涉及的城市相较供给侧目前更少，但趋势上因城施策维稳市场成为主流。

2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，提出将公积金购买首套房的最低首付比例由30%下调为20%，成为此轮政策调整中第一个宣布降低首付比例的城市。

当外界猜测后续是否会有更多地方放松信贷政策之际，驻马店却因之前的政策调整在2月28日被省政府部门约谈。中原地产首席分析师张大伟认为，驻马店被约谈之事会让很多城市松绑的步伐放缓。

川财证券研报指出，不排除后续更多地方采取公积金、人才引入、落户宽松等政策以提振市场需求的可能性。但当前以稳为主的主基调未变，“一城一策+高频微调”或继续发力构建长效机制，实现市场的稳步发展。

政策放松预期下降、叠加疫情未结束，某龙头房企区域总经理认为，3月楼市还很难预测。

据亿翰智库分析，随着线下售楼处的逐步重启，预计房企3月销售业绩料将优于2月。但短期内疫情对居民“不去人群密集场所”的心理影响还在，且售楼处多处于限流状态，房企3月销售业绩或仍将难以快速修复。

一位房企高管表示，3、4月份虽然不会迎来传统的“小阳春”，但在成交量上肯定会比1、2月份要好很多。房企仍有较大的经营压力，会采取促销动作以加快去化、回笼资金，市场总体应该是量升价稳的状态。

进入3月，恒大再次“抢跑”，宣布继续实施促销“组合拳”：全国楼盘78折特大优惠、“恒房通”推荐额外97折、 “最低价购房”和“无理由退房”双保险，以及将认购门槛从5000元调低至2000元等。

新一轮促销“枪声”已经打响，多少客户愿意买单以及多少房企能跨越这次市场低谷都还是未知数。

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