财经上市公司研究院 大眼楼管/青柠

财经讯 1-2月的传统销售淡季叠加新型冠状病毒疫情冲击，房企销售整体十分“惨淡”。克而瑞数据显示，2020年2月，华夏幸福实现合同销售额21.8亿元，同比下滑63.73%，环比下降74.71%。虽然在34家千亿房企中，有31家2月销售额呈同比下滑，下滑幅度超50%的更是高达17家，但华夏幸福在2019年销售额便已出现下滑，产业园区结算收入增速较此前也有所放缓。同时，由于公司目前还处于积极扩储阶段，经营现金流转正或尚需时日。

房地产销售大幅下滑

华夏幸福与其他千亿房企最大的不同之处在于公司的住宅销售主要是围绕产业新城展开的。公司主要经营产业新城开发建设及城市地产等，前者贡献了公司大部分收入。而产业新城开发与建设又可以分为园区结算收入和产业园区配套住宅销售两个部分，产业园区配套住宅销售贡献了公司大部分的收入和利润。简单来说，华夏幸福的盈利主要以“卖产业新城里的住宅”为主。

2019年，公司的房地产开发签约销售额为1027.94亿元，同比下降了20.42%，销售面积1183.36万平方米，同比下降21.23%。华夏幸福表示，2019年房地产开发签约销售额下降主要系 2018 年公司投资取地不足导致阶段性货值不足，2019年房地产销售规模因此受到一定影响。事实上，从2017年开始，公司的房地产销售增速便开始放缓，由2016年的63.21%逐步下滑至2017年的19.40%、2018年的7.6%。

而从2018年起，公司的经营情况简报中不再单独披露来自产业园区和城市地产两个分部住宅销售，故2018-2019年的房地产销售下滑主要因哪部分下滑造成无从知晓。但2017年的分部数据显示，当年公司的产业园区配套住宅销售实现了54.97%的增速，高于此前，但当年的城市地产销售却下滑了71.94%，销售额仅79.09亿元。

同时，公司的产业园区结算收入虽然在持续增长，但增速非常不稳定，2018年由2017年的66.96%骤降至4.75%，而2019年增幅又回升至22.85%。

应收账款逐年增长

产业园区开发建设对资金的占用也给华夏幸福带来了莫大的周转压力，一方面是园区开发资金投入大，另一方面公司的产业园区结算收入来自政府，政府对结算结果进行审核后纳入最近一年的财政预算予以支付，需要一定的工作周期，约1年左右，由此给公司带来大量的应收账款。Wind数据显示，截至2019年三季末，华夏幸福的应收账款净额高达387.69亿元，较2018年进一步增长，占2019年前三季度643.18亿元营收的60.28%。

Wind数据显示，华夏幸福的应收账款周转率已连续多年下滑，由2015年的6.23次下降至2019年前三季的1.76次。应收账款回款时间越来越慢。

同时，2019年三季末，公司的坏账准备计提依然为0。2017年公司曾在答复监管关于年报的相关问询时表示：因为地方政府信用良好，公司根据企业会计准则判断其并无坏账风险，故未计提坏账准备。

也许来自于政府的应收账款即使形成大额累积，坏账风险也不大，但不能及时回款对于需要大量资金的华夏幸福来说，带来的压力却是非常直接的。

现金流持续承压

在这种业务模式下，华夏幸福的经营现金流表现非常不稳定，从2017年-2018年及2019年前三季度，公司的现金流已经持续三个报告期呈大额净流出，净额分别达-162.28亿元、-74.28亿元和-395.54亿元，合计净流出632.10亿元。

在经历2015年和2016年连续两年的净流入之后，首度转负的2017年，公司的经营现金流问题曾被问询，公司表示，由于2017年加快了产业新城异地复制的步伐， 支出大幅增加，同时受国家宏观调控及环保政策的影响，地产业务回款同比下降，2017全年回款下降。总而言之，就是投入大，回款降低。从2017年公司各细分业务的现金流情况可以看出，产业园区业务收支极度不平衡。

而现金流承压的华夏幸福还面临着补充土储的迫切需求，2018年投资取地不足已经影响了2019年的销售额。对比可见，2018年公司的待开发土地面积较2017年下滑了8.5%，而一级土地整理面积却增长了70.30%。

2019年，公司开始大力扩储，全年取地金额达 311亿元，面积共计421万平方米，分别较2018年增长 204%和 63%。2019年上半年，待开发土地面积回升到550万平方米之上，而一级土地整理面积几乎没有进一步增长。公司在适当调整拿地结构，在销售下滑之下面对大量的资金需求，以利润为导向拿地非常必要。

2020年2月，公司下属公司在河北省廊坊市大厂回族自治县、江苏省南京市溧水区获得4宗地块，合计面积20.40万平方米，合计成交金额12.11亿元，两块住宅用地，一块中小学用地，一块工业用地。

同时，2019年及2020年第一季度销售持续承压的华夏幸福也面临着迫切的融资需求。2月22日，华夏幸福发布了使用部分闲置募集资金临时补充流动资金的公告，本次使用闲置募集资金临时补充流动资金总额不超过1.86亿元。同一时间，还抛出了公司债券发行预案公告，预计发行债券规模不超过人民币 50 亿元。

24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）

上一篇：中国保险行业协会：保险业抗击疫情已累计赔付

下一篇：高盛降香港电讯股目标价 香港电讯跌逾4%