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南都讯 见习记者王鹏钧“拟拆除范围44846㎡，拟更新方向为居住功能”，近日，碧桂园于深圳龙华区的一旧改项目再获新进展。根据龙华区城市更新和土地整备局3月23日公告显示，碧桂园深圳下早项目已列入2020年深圳市龙华区城市更新单元第一批计划之中。

公告显示，该项目位于龙华大浪街道，全名为下早片区（地块二）城市更新单元，由深圳市大浪下早股份合作公司担任申报主体，拟拆除范围为44846㎡，拟更新方向为居住功能。相关规划信息显示，该项目还需承担落实建设总面积不少于4500㎡的公共服务设施用地、总面积不少于4300㎡的绿地，以及12班幼儿园、110KV变电站一处，打通项目周边的工业路、南侧规划路、龙胜北路、早禾路。

大浪下早股份合作公司为下早村的村集体所有，天眼查透视股权显示该公司由171位村民合作持股59.94%，由村集体资产管理委员会持股40.06%；相关资料显示，该公司先后分两次将下早片区（地块二）及其增补地块邀请碧桂园参与合作开发，主要是进行拆除重建形式的城市更新，两次招标地块面积相加，所得刚好接近此次列入更新计划的约4.48万㎡。

自2017年起筹备更新 片区面貌老旧

3月24日，南都记者走访该片区及周边发现，下早项目紧挨龙胜路，临靠龙观大道，片区内以下早村工业区及下早老村为主，片区的建筑物也基本以低矮瓦房为主，并零星分布有老旧祖屋，此外于下早村工业区还分布有大量老旧厂房。相关资料显示，2017年大浪下早股份合作公司表示，为提升大浪下早村人居环境，提高居民生活水平，促进片区经济发展，提升大浪整体城市面貌，将该片区地块拿出邀请合作方进行开发。

2017年11月，该公司于龙华区公共资源交易中心网站发布竞争性谈判邀请公告，随后深圳碧桂园房地产投资有限公司在与恒丰房地产有限公司、向南枫叶投资有限公司的竞争中胜出。成交方案显示，其约定的补偿方式为物业分配和货币补偿相结合的方式，项目建成后的计容面积和不计容面积物业分配比例均为23.50%，非农建设用地指标补偿价格为7150元/㎡。

有市场人士猜测，碧桂园具体于该项目的拆迁谈判将以“先动厂房，再谈民房”的方法。根据下早村的相关资料介绍，片区建筑物类型主要为私宅、祖屋及厂房，其中厂房所占面积近半，厂房出租所得也是该村集体及个人收入的一个重要来源。

走访：碧桂园下早项目部已揭牌 工作人员进场

当前，碧桂园方面已完成进场。根据此前“家在深圳”论坛网友的爆料，于2019年9月，碧桂园已于该村设立项目办公室，不过彼时该办公室还未揭牌，内部的沙盘、手册也还在整理之中。3月24日，南都记者走访该项目亦发现该办公室，并已完成揭牌，命名为“碧桂园·下早项目部”，虽然室内有宣传手册等资料排放，但未见设立接待岗位，且一楼大门也并未对外开放。此时，时间已过晚上六点，但项目部三、四楼办公室仍可见员工忙碌。

据了解，该片区周边以城中村及工业区为主，包括桃苑新村、鹊山新村、二村，元芬工业区等，人口分布密集；整体片区无新盘供应，二手商品房有高峰花园、赤岭花园两盘，放盘价格在1.7万元—1.9万元/㎡左右。

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