每经记者：任钢 每经编辑：师安鹏

从冰霜到艳阳好像就是一瞬间。

西安的天气如此，楼市好像也如此。

国家统计局的数据，受疫情影响武汉、石家庄等19个城市2月新房无成交，价格视为没有变动（环比指数为100）。

西安似乎也在其中，新房和二手房价格环比指数均为100。更有数据显示，西安2月楼市成交量跌去了90%。

但到了3月，各家售楼部开门迎客，连续十多个项目地块取得预售证，一些项目均价超两万，还得摇号，更有在小三室憋了两个月的大家庭立刻投入改善换房的队伍……

这事就有些不正常了。

疫情之后，市场是更理性还是更狂热？现在上车与继续观望，到底谁会笑到最后？西安楼市“小阳春”，是假象还是真热？

冰封的二月

2月房产交易量下跌几乎是全国普遍现象。

除了武汉，如石家庄、太原等城市，同样出现了“零成交”。

西安当然未能幸免，克而瑞数据显示，西安2月楼市成交量同比跌去9成，处于近几年的历史低位。

一家全国TOP10房企在西安的置业顾问徐聪（徐聪为化名）告诉粉巷君，西安公司整个2月销量都非常低，几乎没有销售。从2月底转线上，情况才有所好转。徐聪所在的项目因为疫情暂缓了原定于2月的开盘，他只能电话拓展客户。

而有些在疫情爆发前开盘的项目，因为突然的疫情管控，线下销售也被迫中止，不得不转至线上。

线上销售的效果相比线下就差了许多，多家房企的销售人员都无奈地表示，直播也好，VR看房也好，更多的是维系客户，增加品牌好感度，真正能够转化成交的并不多。

即使敢在2月开盘的两个项目，整体去化率也只有48%，比去年同期低了20%。

二手房交易似乎更惨，线下门店关闭后，各小区也采取了限制出入政策，外面人进不去，业主更不想见陌生人，二手房交易几乎停滞，“都没法看房，哪来的交易？”

此外，西安商业物业、办公物业2月都没有成交数据，特别是商业物业库存量继续上涨，去化周期长达116个月。

西安2月楼市就如同冰封一般，暂停了一个月。

开发商也很着急，一些小开发商的项目继续烂尾，有实力的大开商，则用折扣换取交易量，保住现金流。

政府也在2月紧急出手，调整公开出让土地的时间节点、分期缴纳土地出让价款、允许变更出让价款缴纳期限、顺延土地评估和规划条件有效期等政策快速出台。

一系列举措之下，房企资金压力减缓，市场也开始有了热度，大家把目光都投向了3月。

突然的春天

西安市内是在3月2日以后恢复线下房产交易。

在经过了严密消毒，员工核酸检测以及地方疫情防控指挥部审批后，各房企售楼部以及房产中介门店恢复营业。

而看房客户需提前预约，并经过消毒、测温、登记后，才能进入售楼部内。

让人意外的是，即使程序繁琐，多个热门项目却人头攒动，人们看房的热情好过很多销售人员的预期。

徐聪所在项目因为正在推广期，还没有确定的案名，但这个位于凤城五路的项目，周末每天都有200组左右客户看房，周内也有五六十组。

因为在家办公了一个多月，突然快节奏的工作反而让徐聪有些不适应。

取得预售证准备开盘的项目也多了起来。3月截至20日，西安市共有17个项目地块取得预售证，一些项目的均价甚至超过两万。

西安市发改委公布的2020年第3批商品房价格公示中，共涉及11个项目3943套房源。在这11个项目中，单价在2万元/平方米以上的就超过一半。

刚一开张，就给了观望者一个“惊吓”。

除了刚需群体目前出手较为谨慎外——毕竟在过去一个多月时间中，的确发生过收入折损、按揭断供的现象——市场对于改善型住房的需求日益强烈。

一种观点认为，疫情期间，多是一家数口人挤在家中，不能出门，小户型的弊端被集中放大。此外，一些小楼盘物业在疫情期间的表现被广泛诟病，更加深了人们对大开发商、高端项目的向往。

因此，不少地产自媒体甚至是传统媒体的地产广告，都喊叫西安楼市“小阳春”到来。

可事实真的如此？

谁在制造繁荣？

此时购房者的一个普遍的心态就是，开发商资金紧张，为了保住现金流，应该会用低折扣换取交易量。

在疫情最为严重的时期，的确有房企开出很低的折扣，引起不小的市场反应，目前这种优惠也仍然存在。

所以，在楼市解冻初期，一些人会认为是“捡漏”的最好时机，而随着市场回暖，折扣必定越来越少。

销售的说辞套路也会强化这一点，告诉购房者这是最后的机会，“越往后越贵”。

于是，不少观望者选择在此时上车。

造成了市场的第一重繁荣。

此外，前文提到的改善型住房需求，西安市场表现在此前已经有明显的趋势，疫情强化了这种市场潮流，造成了第二重繁荣。

第三重繁荣，表现在房价上。因为多重因素作用，部分项目备案价高企。但实际上与前两年相比，顶着备案价卖的现象很少，多数项目能打到95甚至94折，给购房者一个“捡漏”的幻觉。

真实情况是，刚需群体依然谨慎，与前两年相比，需要摇号的项目仍然是少数，从这点看，说“小阳春”还差点暖意。

表现来看，土地零成交，只有长安区供应了7宗土地，说明开发商也很谨慎，除了可能的资金因素，今年的区域战略目标也可能有所调整。

上车千万要理性。

西安这两年的房价并不低，原因错综复杂，但本质还是“面粉”太贵，这也是二三线城市的普遍现象。

所以，如果关心今年西安房价，不如多关心今年西安的地价。

好消息是，部分地方“降低首付”政策一出台就“被”撤回，说明面临的境遇再难，“房住不炒”的定调不变，房价也只能“稳”。

每日经济新闻

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