文|谢泽锋

“只要融资和土地成本够底，怎么都能赚钱。”一位知名房地产企业家曾如此概况行业的赚钱之道。

进入2020年，新冠肺炎疫情猛烈打击了房地产企业的销售业绩，今年1-2月份，房地产销售指标出现史上最大跌幅。

但另一方面，受疫情影响，央行开启了释放3万亿资金流动性，这被视为货币政策的积极转向。虽然央行再次强调，房地产领域提出的调控基调依旧没有变化，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。

一向高负债运行的房地产企业对资金的饥渴由来已久，虽然央行无意送温暖，但敏锐的房地产行业已经嗅到了这短暂而又珍贵的融资“窗口期”。

一时间，房地产企业开始了“抢钱”盛宴。

大抢钱

房企融资的主战场正由海外转向国内。

房企海外发行美元债呈现积极性下滑的迹象。2020年2月房企美元债不管是发行数量还是发行规模的环比、同比均有所减少。根据Wind数据，2020年2月国内房企共发行15只美元债，合计募资约36.86亿美元，金额同比减少逾六成，环比减少近八成。

而国内却敞开了撒钱的窗口期，谁也不愿错过。

统计显示，3月份以来，已有至少20家房企发行债券融资，累计融资总额超409亿元。

根据Wind数据，今年1―2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。

光大证券的研究显示，房企发债短期或供不应求，优质开发商融资成本持续改善：2月房企境内新发债354亿元，同比增长68%。单月净融资239亿元，为2019年5月以来最高水平。

尤其注意的是，2月AAA评级房企发债额占总房企发债额比重达到71%，金融资源向龙头加速集中。

而且这些房企巨头的发债规模颇为庞大，龙湖地产180亿元小公募、万科的90亿元小公募等已经通过。

2月27日，绿地控股(600606.SH)拟发行180亿元公司债券获得上交所受理，募集金额将全部用于还债。

2月份采取发债融资的房企还包括：金地集团拟发行110亿元小公募公司债，获深交所反馈；禹洲鸿图拟发行130亿元私募公司债已获受理；碧桂园85.38亿元公司债券获得上交所通过等。

进入3月份，房企融资有增无减，龙湖集团（00960.HK）3月5日公告宣布，该公司间接附属公司成功发行30亿元住房专项公司债券，票面利率3.8%，年期为七年。同日，另有三家房企宣布发行债券或者票据获取融资，分别为首创股份(600008.SH)、景瑞控股(01862.HK)、蓝光发展(600466.SH)。

3月4日晚间，泰禾集团(000732.SZ)也发布公告称，为拓宽融资渠道、满足资金需求，公司拟申请发行120亿元公司债券。过去一年，泰禾集团没有在境内安排发行过公司债，注册制落地之后，宣布120亿元的巨额发债计划。

更令市场侧目的是华侨城(000069.SZ)，这家主打旅游地产的央企，抛出了高达195亿元的小公募公司债券项目，目前该项目状态更新为“已受理”。

3月1日，新《证券法》正式实施，债券注册制全面实施。除了简化受理审核程序、缩短发债时间外，尤其删除债券累计余额不超过净资产40%的要求，这一松绑政策直接刺激了不少房企。此外，央行释放流动性，资金面持续宽裕的状态，为房企扩大融资提供了可能。

成本下滑 拿地回暖

从海外转向国内，房企融资成本也在下滑。

近期，央行等监管部门明确表示，要进一步引导贷款利率下降，以支持实体经济。在房地产融资层面，也已经开始显露。

3月20日，金地集团(600383.SH)发布公告称，2020年度第四期超短期融资券10亿元人民币已发行完成，发行利率仅为2.6%。

招商蛇口(001979.SZ)在2月11日，成功发行了2020年度第一期超短期融资券，实际发行总额为10亿元，票面利率为2.7%。2月26日，招商蛇口又成功发行15亿元超短期融资券，票面利率2.65%。

一些中小房企也开始采用超短融债券融资，已经成功发行的房企包括：滨江集团366天的9亿元债券，票息仅为3.24%；建发股份270天期限的10亿元债券，票息为2.43%。

相比过往动辄超10%的融资成本，房企在流动性宽裕的背景下，融资负担进一步降低。

随着国内融资成本下降，融资规模大增，重新补充“弹药”的房企，必定在土地市场产生连锁反应。

与惨淡的销售额不同的是，土地市场却出现回暖迹象。数据显示，今年前两个月中国50个大城市合计卖地5180亿元人民币，同比上涨4.1%。在成交总价TOP10城市中，一线城市上海、北京增速分别为112%、14%，增速明显加快；二线城市温州、南京增幅较大。

北京开年两个月通过招拍挂成交住宅用地16宗，其中不限价地块高达12宗，土地出让金额高达671.88亿元，平均溢价率达19.48%，均创下历史新高。

从拿地金额来看，香港置地联合体以318亿元位列第一，绿城中国以268亿位列第二。

在这场拿地热潮中，主角是央企房企和大房企，香港置地和绿城背后，也有国资的影子。拿地总额TOP 20中，有5家为地方性国企、6家央企，其中华润置地以140亿元位列第三。保利发展、中海地产、中交地产等央企均拿地金额均在40亿元以上。

从今年前两月房企拿地分布结构来看，一线城市和二线核心城市成为房企重仓的区域，北京、上海、杭州等部分城市出现快速回升迹象。

2014年北京楼市趋冷，均价跌至3万元区间，而2015年开始，一线城市房价快速上涨，历史是否再次重演？

分析来看，无论从政策面，还是供求关系来看，快速上涨可能性并不大。首先，“住房不炒”的楼市调控基调一直没有变，有一些省市出台的房地产松绑政策出台后，立即收回，显示地方政府对房地产政策放松仍然秉承非常谨慎的态度。

其次，从房企融资结构来看，房企大笔融资大部分用于“借新还旧”，将高成本的负债成较低成本的负债，降低债务支出成本。

不过，一些城市仍然值得警惕，毕竟土地市场最终会传导至房地产的销售终端，并影响房价表现。

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