导读：新冠肺炎疫情还未完全结束，一些城市却再度出现了抢房潮流。就在24日，龙湖一个项目311套房源，10分钟内抢光。而此前苏州买家们仅仅用了60秒就砸出12亿，抢下同天三个新盘；甚至有网友爆料交了最高100万的“喝茶费”，也不让购房者看房。

这也让不让人感到困惑，前一秒钟还在喊“活下去”的房企，下一秒却再度迎来火爆的交易和买家们的疯狂。我们该如何解读这波抢房潮流？楼市难道又要重启一波上涨行情了么？

来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记 者丨张敏、叶麦穗

编 辑丨张星、张楠

部分内容来自中国基金报（莫飞）

图片来源 / 图虫创意

很多人都没想到，房地产市场从新冠肺炎疫情中的反弹，竟来得如此迅速。

3月16日晚8点，万科通过线上卖房的方式推出深圳的“万科星城”项目，当晚推出的288套房源，在7分钟全部卖完，销售额2.99亿。

3月20日，苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。

3月24日，龙湖集团CEO邵明晓在业绩会上专门提到了旗下一个项目的“战绩”：311套房源，10分钟内抢光。

他还表示，作为房地产市场恢复较快的区域之一，“长三角”地区的交易规模已经恢复到正常水平的八成。

随着新冠肺炎疫情进一步得到控制，房地产市场正在迅速恢复。其中，“抢房”行为再度出现，似乎意味着前期积压的市场需求正集中释放，并可能推动市场出现报复性反弹。

如何解读这种信号？业内人士认为，苏州部分项目的超预期销售，除了需求积压的因素外，还有人才新政带来的刺激。深圳作为一线城市，需求也自然强劲。总体来看，市场回暖下的“抢房”现象，既有普遍意义，又有特殊性。但以刚需为主的需求结构，以及“房住不炒”的政策基调，也决定了市场很难出现非理性的波动。

苏州、深圳等地出现抢房潮

苏州新盘60秒卖了12亿

线上千套房源遭疯抢

前几天，苏州人的朋友圈都被新盘开售排队抢房的照片刷屏了。

3月20日晚，苏州三大楼盘项目伴山澜湾、龙湖、湖西星辰相继开盘、加推，一口气入市猛推787套房源。两天后，苏州太湖度假区附近楼盘项目龙湖天境大成加推309套房源。短短一个周末，苏州就向市场推出了超千套房源项目。

那么，到底抢房的热情有多疯狂呢？

据悉，当天苏州湖西星辰项目虽然是线上开盘，但是却不影响购房者的抢房热情，开盘一小时去化率即达到90%，1分钟内的销售额就达到了12亿。而龙湖天境天境夏怒也是一分钟后全部售罄。

在这些新推出楼盘的开放商售楼处，基本都聚集了一群戴着口罩的购房者，场面异常火爆。根据官方发布，伴山澜湾项目认筹启动两小时就有116组客户认筹。

值得注意的是，在这波抢房潮中，一些原本为加速促销的购房优惠也悄悄的取消了。

有购房者在微信群收到信息显示，随着楼市的回暖，苏州一批开发商直接宣布，优惠全部取消。而在此前，部分楼盘项目还给出了特价房、或者91折的购房优惠。

更有某龙头地产商上海区域公司宣布，由于苏州落户政策放宽，现在所有项目取消案场优惠，一律按备案价销售。

而在这波购房潮之前，苏州当地的土地拍卖交易也已经出现了提前回暖的迹象。

3月13日，苏州高新园区青剑湖17号地块正式开拍，这也是疫情后苏州市的首场土拍，最终，该地块由白马涧生命健康小镇买下，成交楼面价24022元/㎡，溢价率11.73%。该贷款亿总价14.67亿出让，并逼近青剑湖板块最高成交价。

随后，苏州2号公告科技城、尹山湖地块双双登顶现房前一手，12秒加价超6亿。

新盘7分钟288套房抢空

深圳市场小阳春明显

而作为全国楼市的风向标，深圳楼市的回暖速度同样惊人。

就在万科集团发布年度业绩之际，万科首度开启了线上直播卖房，短短7分钟288套房被抢光。

数据显示，3月16日晚上8点，万科星城线上开盘，通过E选房平台进行线上选房，当晚线上开盘直播围观人数高达近50万人次（各平台峰值合计）。当天，线上开盘推出的是4栋288套房，7分钟全部卖完，销售额2.99亿。按照备案总量计算，实际去化约24%。

线上选房结束后不久，万科星城便加推了5栋房源。据万科星城有关人士表示，不少购房客正连夜往售楼处赶，昨晚（16日晚）已经卖了30多套，17日早也已经卖了10几套。

而就在3月7日，深圳年后的首个豪宅项目，招商太子湾·湾玺现场开售。该项目推出70套240㎡-398㎡的精装商务公寓，总价2000万元起步。该项目也获热捧，现场一度被要求限制人流。

一边是公寓房遭热抢，一边是豪宅盘被秒光，不难看到，深圳两类群体的购买力同样让人叹为观止。

除了新盘行情火爆之外，深圳二手房成交也在快速回升。深圳贝壳研究院统计数据显示，3月9日至3月15日一周，二手房共网签1921套，环比增长17.6%，其中住宅1819套，环比增长18.3%，网签量已经恢复到去年1月初水平。实际成交量环比增长130%左右，回升到去年底50%的水平。

又见熟悉的“喝茶费”

交100万却未能看房

让人看到魔幻的是，楼市热潮阶段，熟悉的“喝茶费”套路又出现了。

日前，有网友在社交平台上爆料，深圳某区域三个新盘项目，对外号称售罄，实际现在转为内部消化，要缴纳所谓的喝茶费（即更名费）才能买房。而这笔喝茶费，最高竟然高达100万。

同时，爆料网友还给出了一份喝茶费内部报价单：其中一个楼盘116平4房户型总价1120万，喝茶费100万；89平3房户型总价816万，喝茶费85万。而另一个楼盘97-100平2房，喝茶费75万。

据该区域房产中介透露，100万喝茶费确有其事，但因新房限价，即便加上喝茶费，也比周边二手房的价格更低，因此对购房者更有吸引力。

但令人意外的是，有些购房者即便交了100万的喝茶费，仍然无法顺利看房。根据中介解释，这笔喝茶费是先去银行做资金监管，最终打给开发商内部员工。言外之意，如果公开看房，就泄露了内部拿资源售卖然后叠加喝茶费这种套路，而购房者则只能通过户型图来进行盲买。

实际上，开放商不给看房、让购房者盲买的做法最近越来越多。

据中国基金报记者了解，近期深圳两个新楼盘重新启动现场销售后非常火爆，排队咨询购房者众多，但对于看房要求，售楼工作人员则以“房源不多、售楼处即将拆除”的理由进行拒绝，直接要求购房者通过看购房图或者VR展示户型情况，来让客户确定认购意愿，提前签下合同。

在分析人士看来，购房光看户型图就“无脑买入”，不排除其中有饥饿营销的嫌疑，开放商抓出抢房者的焦虑心理，最大化项目销售收益。但类似喝茶费这种缺乏法律约束的条款，最终可能还是会伤害购房人的利益。

成交量已恢复7成左右

上述苏州出现的“抢房”盛况，除了前期需求积压的因素外，三个项目推盘时间的选择也“很有讲究”。

当日早些时候，苏州出台人才新政，本科学历（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；大专（年龄不超过35周岁）连续6个月社保就可以落户。

政策力度之大，堪称“王炸”级人才新政。

就在前一天，苏州刚出台高端人才奖励计划细则，高端人才和急需人才直接参照个人薪酬按比例给予重奖，最高每年可获40万元。

除了人才新政助力楼市回暖之外，此前苏州当地政府还出台一系列促进楼市回稳的相关政策。据江苏省苏州市自然资源和规划局发布《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》显示，为有效应对疫情对土地出让带来的影响，维护苏州市土地市场健康平稳运行苏州对土地出让相关规则进行调整。

这也意味着，苏州楼市的购房门槛将进一步降低。

尽管政策将从今年5月1日起开始执行，但其对市场预期的影响不容忽视。

日前，贝壳研究院发布了《房地产市场复苏力指数城市排行榜》，其中苏州复苏力指数位居全国第一。

苏州某房企人士向21世纪经济报道表示，每年三、四月份都是苏州楼市的“小阳春”，今年由于新冠疫情的影响，需求已经出现积压。人才新政的出台，对这些需求形成刺激。她透露，人才新政出台后，公司旗下项目的电话访问量和现场到访量均有所增多。

为应对新冠肺炎疫情的影响，春节后，各地陆续出台政策，对房企给予支持。到3月，政策方向逐渐从应对疫情的合理化措施，延伸到扩大供应、刺激需求，人才新政便是其中之一。

在苏州新政之前，广州、汕头、佛山先后在3月中旬出台人才新政，进一步放宽落户条件。同样在3月中旬，济南有条件地放松限购，泸州则通过发放购房补贴的方式刺激市场。

3月24日，海宁日报的官方微信号发布消息称，海宁召开云上房博会的一个月期间，暂不执行“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策。

近期，虽然有楼市政策因松绑幅度过大而被叫停的先例，但上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进仍然认为，楼市政策在“一城一策”的框架内适度松绑，将是近期的趋势。这些政策的刺激，叠加春节假期和疫情期间积压的需求集中释放，成为近期楼市快速回暖的主要动力。

上海易居研究院的数据显示，自2月末开始，主要城市的新房成交量就逐渐从底部反弹。到3月中旬，全国房地产市场新房成交已恢复至年初水平的7成。

二手房方面，贝壳研究院指出，在链家覆盖的18个城市中，“近四周二手房市场成交量平均以每周91.3%的环比增速回温”。上周（3月16日至22日）成交量已经相当于去年3月周均水平的75%。其中，广州、青岛、西安三城的交易量超过去年同期，上海、成都接近去年同期，京津冀区域的恢复相对较慢。

邵明晓在业绩会上表示，预计到今年4月，房地产市场就能恢复到正常水平。参照当前疫情进一步得到控制、房地产业陆续复工的现状，这一观点颇能代表业界的主流看法。

疫情压抑楼市需求

后续或仍有小波行情

除了深圳、苏州之外，包括南京、北京、上海等各地楼市都出现了明显的“小阳春”行情。

根据南京网上房地产公示数据，2020年3月1日至3月20日，南京新建商品房总认购套数为3277套，总成交套数为3377套，日均成交套数达到了169套，按照这一成交趋势。同时，3月上半月南京累计成交的二手房套数，则达到了3951套，仅两周成交量就达到去年全月成交量的78%

3月第二周的上海新建商品住宅成交68149平方米，环比上涨26.10%;全市总计成交578套新房。这是自1月下旬以来，新房单周成交量最高的一周。

中原地产首席分析师张大伟表示，3月以来大部分城市的楼市成交量有所回升，目前已经恢复到大约疫情前四五成水平。从趋势上看，市场呈现从南到北逐渐复苏的态势，成交量有望在下一季度回升至接近去年同期的六成左右。

分析人士指出，3月份各地楼市行情回暖主要有几个原因：一方面，刚需置业的购房者并不因疫情而停止购房。市场交易短期压制的两个月左右的买房需求，叠加3月阶段购置学位房的需求，不少刚需购房者会加快买房节奏，因而也出现了新盘被疯抢的情况。

另一方面，金融放水，考虑资产保值的，也让不少人将房产作为资金避险的重要区域。此外，房企复工、新盘项目加速推进，也是助推楼市行情回暖的重要原因。

易居研究院研究员沈昕表示，2020年一线城市有望继续引领楼市复苏。受史上最严的限购限贷政策影响，一线城市2017年和2018年的调整幅度最大，2019年企稳反弹，2020年有望延续这一趋势，在疫情影响消除后有望引领全国楼市回暖。

抢房潮≠房价疯涨

“房住不炒”仍是主基调

在需求释放、市场回暖的情况下，类似“抢房”等报复性反弹的现象，会不会大范围出现?

上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进认为，“抢房”的发生有其特殊性，比如政策刺激、需求积压等，甚至不排除房企采取了“饥饿营销”的做法。但总体来看，随着供应的快速恢复，市场不会出现大规模的报复性反弹。

他表示，库存高企，加上短期的资金链压力，会迫使房地产企业加快推盘，从而快速增加市场供应。政策层面，各地也在为增加供应“开绿灯”。

比如，东莞市于3月10日印发“完善促进消费体制机制”的相关文件，其中强调“简化房价备案流程”。长春也在3月23日发文，降低申请办理预售许可证门槛。

从各主要机构的统计来看，3月以来，无论新房还是二手房，供应规模都有明显增加。

但北京某房企人士向21世纪经济报道指出，相比供应端的按部就班，需求端的变化更为敏感，并带有一定的“羊群效应”。因此，在市场回暖的过程中，需求往往会出现快速增长，短期的供不应求很难避免。

他表示，近期北京部分新房项目的带看和销售情况要好于往年同期，由于销售情况不错，不少项目开始取消之前的优惠措施。

图片来源：21世纪经济报道

据21世纪经济报道了解，在多个城市，都存在取消优惠措施的现象。但除部分二手房外，涨价现象尚未大范围出现。

严跃进表示，目前看，房价上涨的动力的确存在。其中，新房市场由于存在限价等措施，价格很难大幅上涨。相比之下，二手房价格更容易出现上涨。

但他同时指出，即使未来市场真正出现“小阳春”，价格也不会大幅上涨。

严跃进认为，在近几年的连续调控下，刚需已成为当前需求结构的主体，这部分需求较为理性，对价格变化较为敏感，他们不会支撑房价大幅上涨。同时，在“房住不炒”的调控思路下，各项调控政策不会大范围松绑，房价没有大幅上涨的空间。

此外，房企的融资压力和债务风险依然不容忽视。

统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。

中泰证券首席经济学家李迅雷曾在接受媒体采访时表示，各地要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下，稳定预期，防止房价暴跌，而非很多人担心的“房价反弹上涨”。

人民大学副校长刘元春近期在公开场合也着重强调，“要高度重视房地产市场的不确定性，防止房价快速回落。”

本期编辑 南瓜 李新（实习生）

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