任泽平：房地产市场，长期看人口，中期看土地，短期看金融。

高层在4月9号发布的一份文件——《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，将影响房地产供给的核心要素——土地推上了风口浪尖。

对于土地市场的这一变革，将如何影响中国未来的房地产走势？对于我们普通人的房产选择又有哪些启示？2020年房价会不会跌？2020适合买房吗？

下面我们从长期、中期、短期分析中国房价未来的走势：

一、长期看人口：中国房地产拐点已到

中国自1998年房改一来，如今已经告诉发展了20年，期间创造了房价只涨不跌的神话。这与中国经济的告诉发展有关，更与期间中国新生人口的告诉增长有关。也就是任泽平所说的长期看人口。很好理解：房子是给人住的，没有新生人口，谁来接盘？看下面的数据，中国的人口出手率和人口自然增长率在2016年是个拐点，预示着人口增长的放缓、人口老龄化的加剧。

数据来源：国际统计局

所以从长期来看，中国房地产高速发展的黄金时代已经过去，同时房价只涨不跌的神话也到此结束。商品市场从来就没有只涨不跌的东西！房子也是商品！

二、中期看土地：大都市圈房价稳中有涨，三四线小县城房价稳步下跌

问：房价由什么决定？答：供给和需求。这是商品市场亘古不变的真理！

1、土地市场决定房子供给

为什么房子这么贵？因为土地贵。中国过去的房价上涨，主要是由土地价格上涨推动的。地方政府的卖地收入和房地产交易税收入，占到地方财政收入的35%左右。所以无论是地价上涨还是房价上涨，地方政府都是最大的赢家。

为什么大城市土地那么贵？因为土地供给太少。过去我们在城镇化的道路上，是遍地开花式的大、中、小城市一起发展，而且要控制大城市人口规模。这就导致：大城市土地供应不足，推高房价；小城市房屋库存难消化，浪费资源。目前来看，我们的城镇化正在转变思路：发展大都市圈，不再遍地开花式。这一趋势我们从本次中央出台的《意见》中就可以看到。

2、中央《意见》关于土地供给、劳动力流动的改革内容

2.1、推动农村集体经营性建设用地入市。按照我国土地管理法，以前农村集体土地是不能入市交易的，所以不能为房地产市场供应土地。现在改革以后，这部分土地可以更加方便的入市交易，房地产市场的土地供应问题将得到缓解。

2.2、城乡土地挂钩。有人说，如果农村集体土地都用来盖房子了，耕地不就少了吗？不会的，《意见》中有一个城乡土地增减挂钩政策。简单理解：全国一盘棋，在人口涌入的地区，多供地多盖房，在人口流出的地区，少盖房多种地。使土地的使用更加合理。全国总体耕地不减少。

2.3、盘活存量土地和低效用地。比如，以前开发商拿地以后囤着不盖房的，以后会有税费政策逼你盖房；以前有废弃工厂浪费土地的，以后也会有税费政策逼你利用起来的。这样一来，也会增加有效土地供给。

以上几条政策，都是为了改善土地市场供应，从土地层面为房地产市场降温，稳定房价。可以预见，随着土地供应更加合理有效，房价绝不会像过去那样疯狂上涨。从国际经验看，也可以印证这一点：德国房价长期平稳，因为德国的土地供应合理充裕；香港房价居高不下，主要因为香港的土地供应不足。

2.4劳动力自由流动，大都市圈成未来城镇化方向。《意见》中关于劳动力要素的改革，使常住人口可以享受与本地人一样的教育、医疗等服务，将会极大的增进大都市圈的吸引力。这样大都市圈（城市）人口将会继续增加，而三四线小县城人口将流出。这样会增加大城市的房屋需求，而小城市依然会面临房屋过剩的压力。

土地供应和劳动力增减的博弈，就成为房价走势的中期决定性因素。总结来看：

a、土地供应将会更加充裕、合理、有效，将使房价稳定。

b、劳动力涌入大都市圈，使其房屋需求上升，将推动房价稳步上升，但是，目前来看，中国的城镇化虽然还有空间，但是城镇化的速度已经放缓，对房价的推动也将是温和而平稳的。

土地和劳动力相互博弈、不断完善，将使房价逐渐平稳。而这就是本次《意见》所说的市场化改革。1978年的改革开放，我们的商品市场 市场化了，但是要素市场仍然有太多的行政手段。这次改革，我们对于土地和劳动力等要素，也将按照市场化的方式来运行：大城市人口涌入，土地需求多，就有更多的土地入市交易；小城市人口流出，土地需求少，就会减少土地的供应，退房还田。

三、短期看金融：“房住不炒”是主调，楼市刺激难出现

任泽平所谓的楼市短期看金融，就是房贷利率、首付比例，金融政策的调整将会提升或降低居民购房的能力。疫情冲击到现在，我们未见到政府出台针对楼市的大规模金融刺激政策。虽然有部分城市和银行出现了短暂的降低利率和首付比例事件，但是在楼市调控的压力下，又很快消失了。在经济如此困难的情况下，我们都没有刺激房地产来拉动经济，以后更加不会。

总结

1、人口增长缓慢，长期房价上涨动力不足。

2、土地供应更加合理有效，土地推高房价的现状有望改善。房价平稳。

3、买房看城市。大都市圈房价稳定而缓慢上升，小城市稳定而缓慢下降。

4、靠投机楼市发财的日子，一去不复返了。

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