中央出台《意见》,房地产市场迎来大变革,2
时间:2020-04-15 来源:新闻网 人浏览 -
任泽平:房地产市场,长期看人口,中期看土地,短期看金融。
高层在4月9号发布的一份文件——《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》,将影响房地产供给的核心要素——土地推上了风口浪尖。
对于土地市场的这一变革,将如何影响中国未来的房地产走势?对于我们普通人的房产选择又有哪些启示?2020年房价会不会跌?2020适合买房吗?
下面我们从长期、中期、短期分析中国房价未来的走势:
一、长期看人口:中国房地产拐点已到
中国自1998年房改一来,如今已经告诉发展了20年,期间创造了房价只涨不跌的神话。这与中国经济的告诉发展有关,更与期间中国新生人口的告诉增长有关。也就是任泽平所说的长期看人口。很好理解:房子是给人住的,没有新生人口,谁来接盘?看下面的数据,中国的人口出手率和人口自然增长率在2016年是个拐点,预示着人口增长的放缓、人口老龄化的加剧。
数据来源:国际统计局
所以从长期来看,中国房地产高速发展的黄金时代已经过去,同时房价只涨不跌的神话也到此结束。商品市场从来就没有只涨不跌的东西!房子也是商品!
二、中期看土地:大都市圈房价稳中有涨,三四线小县城房价稳步下跌
问:房价由什么决定?答:供给和需求。这是商品市场亘古不变的真理!
1、土地市场决定房子供给
为什么房子这么贵?因为土地贵。中国过去的房价上涨,主要是由土地价格上涨推动的。地方政府的卖地收入和房地产交易税收入,占到地方财政收入的35%左右。所以无论是地价上涨还是房价上涨,地方政府都是最大的赢家。
为什么大城市土地那么贵?因为土地供给太少。过去我们在城镇化的道路上,是遍地开花式的大、中、小城市一起发展,而且要控制大城市人口规模。这就导致:大城市土地供应不足,推高房价;小城市房屋库存难消化,浪费资源。目前来看,我们的城镇化正在转变思路:发展大都市圈,不再遍地开花式。这一趋势我们从本次中央出台的《意见》中就可以看到。
2、中央《意见》关于土地供给、劳动力流动的改革内容
2.1、推动农村集体经营性建设用地入市。按照我国土地管理法,以前农村集体土地是不能入市交易的,所以不能为房地产市场供应土地。现在改革以后,这部分土地可以更加方便的入市交易,房地产市场的土地供应问题将得到缓解。
2.2、城乡土地挂钩。有人说,如果农村集体土地都用来盖房子了,耕地不就少了吗?不会的,《意见》中有一个城乡土地增减挂钩政策。简单理解:全国一盘棋,在人口涌入的地区,多供地多盖房,在人口流出的地区,少盖房多种地。使土地的使用更加合理。全国总体耕地不减少。
2.3、盘活存量土地和低效用地。比如,以前开发商拿地以后囤着不盖房的,以后会有税费政策逼你盖房;以前有废弃工厂浪费土地的,以后也会有税费政策逼你利用起来的。这样一来,也会增加有效土地供给。
以上几条政策,都是为了改善土地市场供应,从土地层面为房地产市场降温,稳定房价。可以预见,随着土地供应更加合理有效,房价绝不会像过去那样疯狂上涨。从国际经验看,也可以印证这一点:德国房价长期平稳,因为德国的土地供应合理充裕;香港房价居高不下,主要因为香港的土地供应不足。
2.4劳动力自由流动,大都市圈成未来城镇化方向。《意见》中关于劳动力要素的改革,使常住人口可以享受与本地人一样的教育、医疗等服务,将会极大的增进大都市圈的吸引力。这样大都市圈(城市)人口将会继续增加,而三四线小县城人口将流出。这样会增加大城市的房屋需求,而小城市依然会面临房屋过剩的压力。
土地供应和劳动力增减的博弈,就成为房价走势的中期决定性因素。总结来看:
a、土地供应将会更加充裕、合理、有效,将使房价稳定。
b、劳动力涌入大都市圈,使其房屋需求上升,将推动房价稳步上升,但是,目前来看,中国的城镇化虽然还有空间,但是城镇化的速度已经放缓,对房价的推动也将是温和而平稳的。
土地和劳动力相互博弈、不断完善,将使房价逐渐平稳。而这就是本次《意见》所说的市场化改革。1978年的改革开放,我们的商品市场 市场化了,但是要素市场仍然有太多的行政手段。这次改革,我们对于土地和劳动力等要素,也将按照市场化的方式来运行:大城市人口涌入,土地需求多,就有更多的土地入市交易;小城市人口流出,土地需求少,就会减少土地的供应,退房还田。
三、短期看金融:“房住不炒”是主调,楼市刺激难出现
任泽平所谓的楼市短期看金融,就是房贷利率、首付比例,金融政策的调整将会提升或降低居民购房的能力。疫情冲击到现在,我们未见到政府出台针对楼市的大规模金融刺激政策。虽然有部分城市和银行出现了短暂的降低利率和首付比例事件,但是在楼市调控的压力下,又很快消失了。在经济如此困难的情况下,我们都没有刺激房地产来拉动经济,以后更加不会。
总结
1、人口增长缓慢,长期房价上涨动力不足。
2、土地供应更加合理有效,土地推高房价的现状有望改善。房价平稳。
3、买房看城市。大都市圈房价稳定而缓慢上升,小城市稳定而缓慢下降。
4、靠投机楼市发财的日子,一去不复返了。