紧盯这些城市,紧盯这些开发商,房价要降?
时间:2020-04-17 来源:新闻网 人浏览 -
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就在前不久,各大上市房企公布2019年销售业绩的同时,也提出了2020年销售目标。
有6成房企2020年销售目标比2019年已完成销售额提升10%以上。
其中,恒大、金茂、绿城、花样年、保利等目标涨幅都在20%以上。
看下具体整理的一些数据。
同时,各大上市房企提出了对未来的行业判断。
中海表示对中国房地产充满信心,市场容量保持高位不变;
金茂提出2021、2022年市场会持续保持强劲增长动力;
建业预判下半年市场热度回升,整体保持平稳;
融创判断疫情后需求逐步释放,市场快速恢复;
恒大表明今年全国房地产总成交量不会下降,房价保持平稳;
……
字里行间,都在透露着“希望就在前方”。
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然而,理想很丰满,现实很骨感。
再给大家看一个数据。
这是2020年一季度全国12个典型房企的销售目标完成情况。
这里面,有两个关键点。
第一,绝大部分房企今年一季度的销售额,相比去年同期都有下降。
据统计,截至一季度末,全国TOP100房企销售业绩比去年同期下跌20%左右。其中,保利、融创、华润、新城、旭辉等降幅更是超过20%。
恒大是个例外,得益于一季度线上销售的优势。
第二,各大房企今年一季度的目标完成率都不高,超过15%的只占两成。
恒大的目标完成率相对较好,超过18%。碧桂园的目标完成率也超过16%。
而剩下的房企,有些目标完成率甚至只有个位数。
疫情持续影响下,单就各房企一季度的实际表现来看,不容乐观。
但,危与机并存,永远不要说没有机会。
其实,当下的机会已经很明显。
一方面,大部分房企的年度销售目标没有变,甚至还有所提升。
另一方面,今年一季度的目标完成率又都不高,没有达到预期。
那么,一定会增加今年二季度的供应量。
所以说,如果房企在二季度增加供应量来补一季度的话,那么在二季度买房,促销手段的优惠力度一定更大。
如果你刚好有买房需求,在今年二季度看房,准没错。
不过前提是,一定要关注大房企。
小房企,即使降价也不要碰。
关注那些楼盘布局众多、不计较单盘得失、重视品牌的大房企降价。
这是2020年一季度全国房地产企业销售TOP20排行榜,这个名单上的房企,大概率安全。
数据来源:克而瑞
综上,我们要紧盯的,就是他们——
恒大、碧桂园、保利、融创、绿城、龙湖、金茂、旭辉、世茂。
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紧盯哪些城市?
首先,当下库存量大的城市,一定有机会。
我们来看一些数据对比,这是今年20个典型城市住宅库存及去化周期。
从这些数据里可以窥探出一些真相。
疫情期持续的成交低迷导致绝大部分城市的去化周期攀升,更有超过一半城市的去化周期达到18个月以上。
一线城市去化周期都超过20个月。
二线城市中,青岛、长春、重庆、长沙、郑州、武汉、西安、大连、厦门等,去化周期都超过15个月。其中,长春、重庆、长沙、郑州、武汉、西安的去化周期相比2019年末翻了一倍以上。
三四线城市更甚,大部分库存翻番,压力不断积累。
这些库存量大的城市,就是我们当下应该格外留意的。
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那么,这些城市都值得关注吗?
当然不是,库存量大只是一方面。
更重要的是城市内部要有持续旺盛的消化能力,对未来要有好的预期。
具体到哪些城市?
各大房企已经给了我们明确的答案。
这是今年一季度全国百强房企拿地TOP10城市,里面基本以一、二线城市为主。
其中,成都以300万方左右的成交体量位居第一,杭州和武汉分列二、三位。
武汉虽受疫情影响严重,但长期市场前景仍然是被看好的。比如3月,金茂在武汉纳储超百万方。
不过,这些土地溢价率其实都在10%左右,说明市场热度并不高。
而杭州、成都、西安等城市,溢价率相对较高,仍是各大房企争相布局的重点城市。
延续2019年回归一二线城市拿地的战略,2020年一季度,各大房企二线城市拿地建面占比近5成。其中,中西部核心二线城市拿地占比超过4成。
在如今这样热度并不高的市场环境下,房企还愿意去砸钱拍地,说明他们对这个城市的未来一定是看好的。
举几个典型的例子。
中海今年的土地布局相对积极,新增土地权益投资预算1400亿元,同比增长23%。
龙湖今年的战略是以频率换概率,保证内部指标,拿地稳中有升。
华润的表现也很积极,主要聚焦收并购。
旭辉则是加大二线、强三线,减少三四线城市的投资。
总的来说,在拿地区域上,各大房企具有一致的偏好,聚焦一二线城市及条件较好的强三线城市。而这,也是我们应当重点关注的。
综上,我们要紧盯的,就是当下存量大、内需强的一线城市、核心二线城市,以及条件较好的强三线城市。
比如二线城市可重点关注成都、长沙、武汉、重庆、西安、郑州等。
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很多人问,今年的买房时机是什么时候?
可以很直接告诉你,今年二季度肯定有不少好机会。
在疫情刚结束,市场刚开始的这关键的两三个月里,房价回落是大概率事件,也是今年买房的一个窗口期。
但是到了下半年,随着各项政策慢慢出台,会出现越来越多的不确定性,房价也可能慢慢上涨。所以如果你今年有买房需求,在今年二季度看房,一定没有错。
同时,楼市经过3年的静淡市,现在是好资产和差资产价差最小的时候。二季度这段行情,也很适合考虑资产置换,从刚需变成改善,从远郊置换到市区,从三四线置换到一二线。
所以,千万不要再说没有机会。
2019年,在全国房住不炒的大环境下,深圳宝中涨了30%,苏州工业园区涨了30%,如果首付30%加了杠杆,收益会更可观。这就是机会,曾经的机会。
而,现在的机会就在于,今年二季度——
紧盯存量大、内需强的一线城市、核心二线城市,以及条件较好的强三线城市。特别是二线的成都、长沙、武汉、重庆、西安、郑州等。
紧盯那些年度目标没有变甚至还所有提升,同时一季度完成率又不高的大房企。特别是恒大、碧桂园、保利、融创、绿城、龙湖、金茂、旭辉、世茂。
并坚信,价值投资大于短炒思维。