3月7日的房地产调控新政里，海南省一句“即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。”海南成为全国首个全面实行现房销售的省份，震惊了全国房地产市场。

在新冠性疫情冲击下，驻马店市及广州的松绑政策“一日游”，一众城市正在跃跃欲试的试探性松绑。而海南却逆势加码，反向操作，成为第一个在疫情冲击下收紧房地产调控的省份。

土地70年产权、公摊面积、预售制，这个起源于香港的楼市“三板斧”。

香港五十年代，霍英东发明了商品房预售制这一金融工具。从此“卖楼花”商品房预售制拉开帷幕一下子火遍全球，在1994年时，内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。

商品房预售制成为维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提。在住房短缺时代，预售制提高周转速度，有效促进住房供给，功不可没。

霍英东

让开发商在竣工之前就能获得资金回笼，从而加快资金周转速度，房地产的高周转模式由此而来，而风险却转嫁给购房者和银行。说直白点，其实就是“空手套白狼”的游戏。

取消预售制，无疑对房企来说，是增加开发商的资金压力，切断了通过预售款项偿还开发贷和进行后续开发的重要的环节。最直接的影响就是项目周转率将被迫下降，房企周转速度变快，高周转模式就此终结，这必然带来房地产行业的全面洗牌。

为何此时推出现房销售，海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，《通知》提出改革商品住房预售制度，实行现房销售制度。

近年来，房地产市场均出现过因房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量不达标、园林与配套设施不符、交房时间延长、一房两卖等原因造成的新闻案件。这些问题不仅给购房者带来很大损失，而且后续维权更是要耗费大量精力。

样板房看上去各种高大上，而验房时却问题百出。“图片仅供参考，具体以实物为准”的流氓交房标准已成为侵犯了购房者在购房路上常遇的坑。取消商品房预售制政策意图通过现房销售的模式，防范各类烂尾楼、偷工减料、“塑胶湖”和“空气房”现象的出现。

海南此次出台的现房销售制度，归根结底，推行现房销售是为了促进市场平稳发展。对于购房者而言，也是利大于弊。一手交钱一手交货让交易更加清楚明白，再也不用担心预售制带来的房屋不确定性了。降低了在购房时带来的不确定性和风险性。

而预售制弊端较大，现在早已不是住房短缺时代，已不再适用当前的时代发展的需求。过去一旦取消预售制，必然会带来供给短缺。在库存量高的一二线的城市，实际上很多楼盘已经在现房销售了，取消预售的影响，没有想象那么大。

要求预售制被取代是必然的事，早取代晚取代，都是时间的事。但每个城市所处的楼市环境差异很大，盲目推行“取消预售制”必然无异于是雪上加霜。但是，不排除一些房价上涨过快的城市会跟进。海南虽然是第一个吃“螃蟹”的省份，但不会是最后一个。

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