文 | 村长

4月16日，保利发展控股集团股份有限公司（SH600048）（以下简称保利发展）交出了2019年度经营成绩单。

作为地产龙头企业，保利发展的年报透露了诸多投资者关心的信息，几乎所有的投资者都关注到了一个重点：

归母净利润279.59亿元，同比增长47.90%。

同比增长47.90%是个什么概念？要知道TOP5房企2019年净利的平均增速只有16.11%，保利发展的增速是平均增速的近3倍。

业绩再超预期！

保利发展发布财报后，保利的业绩情况几乎成了所有券商研报的重点点评对象。

事实上，保利发展不仅横向来看在逆市中超越行业预期，纵向来看，其净利润增速也创十年新高，加速奔跑。

那么问题来了：保利发展到底是怎么在在逆市背景下实现超预期的加速奔跑的？

我们认为，保利发展坚持战略定力下的城市深耕、对市场节奏的把握和优势的土地储备等，是让保利发展作为头部房企也能加速奔跑的主要原因。

01

深耕城市布局

自1992 年成立之初，保利发展基于对中国城镇化进程及行业发展机遇的趋势判断，前瞻性地确立了房地产开发主业在企业发展中的核心地位。即使在战略升位后，在行业周期波动中，公司始终坚定看好房地产行业，毫不动摇地坚持房地产开发的主业地位，取得了持续稳健的发展。

截止到2019年底，保利发展地产业务实现签约销售4618 亿元，位列央企第一。

保利发展近几年每年发布行业《白皮书》，是外界能够窥见保利发展战略定力下城市布局的一个窗口。

不同于一般的报告，保利发展发布的《白皮书》复合了多维视角和社会学分析，生动而清晰地勾勒出了中国城市化在新周期的演绎逻辑。

今年已经是保利发展连续第四年发布行业白皮书。在已经发布的白皮书中，保利发展坚持认为，房地产是基本面的投射，城市生命周期就是房地产生命周期。人口、经济、产业等基本面才是支撑房地产的根本因素，在人口、经济和产业等多重推拉力下，将“以人定地、地随人走”，人口迁移选择将塑造未来城市格局。

从保利发展的2019年年报可以发现，保利发展实际的城市布局，高度契合了其分析的结果。

2019年，保利发展继续坚持全国化战略布局，并聚焦一二线城市和核心城市群，重点深耕珠三角、长三角、京津冀、中部、成渝、海西等国家重点发展区域。

报告期内，保利发展在核心城市群销售贡献达到77%，其中在珠三角及长三角签约销售达千亿规模。单城签约过百亿城市13个，合计销售金额达2500亿元，销售贡献占比达54%。

在全国11个城市中销售金额排名当地第一，25个城市进入前三，市场地位稳步提升。其中广州实现签约超420亿元，佛山、武汉、北京超过200亿元，福州、西安、三亚等首次突破100亿元，深耕核心城市效果显著。

截至2019年末，保利拥有在建面积13158万平方米，待开发面积8112万平方米，其中，38个核心城市占比达58%。

通过战略定力下的城市布局和深耕，保利发展的盈利能力在2019年财报中也得到了体现：

2019年，保利发展的毛利率提升2.48个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。值得注意的是，受行业影响，TOP50房企中，很大一部分房企的2019年毛利率是下降的。

保利发展优质的土储大多位于经济活力强的区域，房地产市场相对也较为活络，这给保利项目去化带来了极大的便利。

2019年，保利发展实现销售回笼4312亿元，回款率提升5个百分点至93%。这一回款率在行业内处于处于较高水准。

02

精准把握市场节奏

除了战略定力下对城市布局的方向把握外，保利发展对市场节奏把握的“择时”能力也是其核心优势之一。

2019年，保利发展多次踏准市场节奏精准“捡漏”。

以去年8月为例，根据中原地产数据显示，2019年8月全国70个大中城市的累计成交金额为2501亿，环比下降31%；成交土地均价7492.76元/平方米，环比下降24%；土地成交溢价率只有8%，较7月下降4.38个百分点，较4月23.94%的最高点下降了近16个百分点，创年内最低。与此同时，土地流拍数量明显增加，高达72宗，为年内最多。

“在别人恐惧时我贪婪，在别人贪婪时我恐惧。”保利发展显然深谙投资之道，进入2019年下半年后，保利一转上半年的“保守”，开启了积极的“捡漏”模式，回顾保利2019年下半年的拿地操作，保利拿地的溢价率都极低。

比如2019年9月，保利以底价33亿元竞得大兴区庞各庄镇地块；保利以6.25亿元拿下长春一地块，溢价率仅0.18%。

根据亿翰智库统计数据显示，2018 年至 2020 年2月份，全国200城成交地块的平均溢价率为25%左右。

而进入今年二季度，多个城市不断拍出地王，核心城市的土拍市场已经明显回暖。

保利发展副总经理潘志华在业绩会上介绍称，2020年公司将保持稳定的拓展规模，根据经营现金流安排前紧后松进行拓展，聚焦于中心城市及重点城市群。现阶段土地价格受宽松的资金面影响偏高，公司将坚持战略定力及投资标准进行拓展决策。

03

充足优质的土地储备

土地储备是房企的“粮仓”，是房企发展的基础，也是房企中长期竞争力的核心的“护城河”。

无论是从土储的数量还是质量来看，保利的优质土储为未来的销售和结算提供了强有力保障。

2017年到2019年，保利累计新开工面积超过累计竣工面积达到5710万平米。

财报显示，截止到2019年底，保利发展在建面积达到13158万平米，相当于公司2019年签约面积（即3123万平米）的4.2倍。而可比公司约为2.5倍。

保利待开发面积8112万平米，相当于2019年签约面积的2.6倍。而可比公司约为1.3倍。

此外，保利计划在2020年实现竣工面积3400万平米，同比增长14.4%。

充足且可持续的梯次土地资源，为保利发展未来销售额的持续增长提供较高的确定性。

从质来看，楼面地价/销售均价这一比例是反应房企土储质量的核心指标。

财报显示，2019年保利拿地平均楼面地价从2018年的6184元/平方米降至5802元/平方米，是同期销售均价的39%。这将为保利发展后续毛利率的进一步提升提供了保障。

民生证券认为，根据项目的静态可比售价测算，保利发展2019 年所获项目的静态房地价差约60%，领先于其他龙头房企。

保利发展在财报中表示，公司具备多元化的资源拓展能力，除了公开市场招拍挂方式以外，还通过旧城改造、产业拓展、兼并收购等灵活的拓展方式低成本获取项目资源，持续优化资源储备。

事实上，保利发展的毛利率也处于稳步提升态势。保利地产在年报中指出，得益于结转项目价格上升及运营管理能力提升，公司毛利率提升2.48个百分点至34.97%，其中房地产结转毛利率提升2.69个百分点至35.38%。

经过27 年的发展和积累，今天的保利发展已经形成了完善的全国化产业布局优势，完成了以中心城市为核心，以城市群、都市圈为延展的区域布局结构，契合国内区域经济发展、人口、产业的长期趋势。

可以预见，随着未来几年的优质土储持续反哺业绩，保利发展将在沿着有质量增长的道路上，持续奔跑。

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