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周四晚上，我去主持了一场开发商举办的沙龙活动。

大家可能不知道，院长我其实路子很野，业务很广。除了日常给粉丝们写点文章分析楼市之外，还可以客串各种论坛沙龙活动的主持人、串讲人、嘉宾。婚丧嫁娶，红白喜事都可以接。

当然，我靠的主要还是颜值。

所以我准备当我哪天写文章写不动的时候，就改行去当主播算了。至少颜值还是过了关的。到时大家一定记得多刷游艇。

这场沙龙活动的地点不是在室内，而是在解放碑下半城的城市至高点——熊猫公馆的39层天台。

而活动主办方正是熊猫公馆和熊猫金街的开发商重庆帝维美丽之冠投资有限公司。沙龙的主题是“疫情之后渝中下半城文旅商业如何复兴”。

我本以为这场沙龙又是一场“你好我好大家好”，嘉宾和主办方一顿商业互吹之后，媒体通稿一发就完事的活动。

但没想到，活动现场的观点交锋的激烈程度却大大出乎我的意料。

由于想要发表观点的嘉宾太多，本来预计9点钟结束的活动一直被拖到了接近10点才结束。

甚至还有嘉宾在活动现场说出了实体商业的持有者在当前“该脱手就脱手，该跳楼就跳楼”的惊人之语。

还好现场貌似没有购买了商业的业主，否则要是真的有人一时想不开，你让院长我以后还怎么出去接业务？

听院长聊房，看Live跳楼秀？

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之所以这场活动与过往所有我参加过的论坛和沙龙活动不一样，氛围非常热烈，有两个原因：

一是到场的嘉宾都是从事地产、商业、文旅等相关行业的大咖和专家，并且都口才了得，一吹起来就刹不住车那种。

二是我们讨论的有关实体商业出路的话题，也正好是他们正在苦苦探寻答案的问题。

这场活动我虽然只是主持人，并不是发言的主角，但是我从各位专家的观点交锋中，也对重庆的销售型实体商业的出路，领悟出一些看法。

大致有三个方面的问题可以和大家分享一下。

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第一个问题，实体商业是否还有出路？

很多人说疫情之后最大的风口是网络经济，而实体商业已经穷途末路了。

的确，这场疫情让美团、饿了么、盒马、永辉买菜等电商平台火了，似乎在未来的世界里人人都可以足不出户，就能满足生活中所有的需求。

有嘉宾就表示，自己之前是从不网购的。但一场疫情不但让他学会了网购，还培养出了剁手的习惯。

但对此我却有不一样的看法。

我们应该回过头思考一个问题：

当疫情还未完全结束，小区还未完全解禁的时候，为什么总是有人会迫不及待地摘掉口罩出去浪？

那是因为人类本身就是具有社会属性的动物。社会性，是人类区别于其它动物的根本属性之一。

2月，四川广元几百人摘了口罩晒太阳喝坝坝茶（四川日报）

我们可以回想一下，在网络社交媒体已经高度发达的今天，我们在微博、朋友圈、抖音里看到得最多的，却还是线下的社交场景。

网络媒体越发达，线下社交场景反而会越加重要。

出去吃顿火锅也好，去理个发也好，做个按摩也好，坐在广场上喝杯咖啡晒晒太阳看看美女也好，这些线下体验的场景是任何网络电商都无法替代的。

你可以“云蹦的”，难道不成你还能云理发，云烫头，云旅游？

因此，我认为线下的实体商业是不会消失的。

但这并不意味着实体商业还可以沿着过去的老路一直走下去。

特别是这场疫情之后，实体商业可以说是哀鸿遍野。商家撤场，业主血亏，走在街上到处都可以看到门面转让的牌子。

就连方所这种曾经的强目的性网红打卡点都撤场了。

图源网络

那么实体商业的出路到底在哪里？

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从嘉宾们的发言中，我得到了几点启发：

第一是橱窗化。

当O2O线上线上的交易被完全打通之后，线下的实体商业更多地变成了一种商品展示的场景，而不是成交的场景。

像苹果、华为、小米这样的体验店现在不是越开越多，并且活得很好么？

图源网络

线下展示，线上交易，这样的模式或许会成为未来的主流。

第二是体验化。

刚才说到，许多线下社交的场景是电商永远无法取代的，原因就在于一种线下场景的体验感。

现在去逛商场我们都会发现，餐饮和儿童游乐区永远是生意最好的。

比如香港和上海的K11。除了常规的零售和餐饮业态之外，你在商场里还可以找到画廊、艺术家工坊，甚至是农场。

图源网络

在这种商业里逛街的体验绝对不是一年只逛两次的海澜之家可比的。

第三是IP化。

网红需要IP，商业也同样需要。

重庆的磁器口、洪崖洞；成都的太古里、宽窄巷子，你会担心这些地方没有人流量吗？

用IP给商业赋能，也许会是实体商业的另一条出路。

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第二个问题，重庆的销售型商业是否还有出路？

这就是一个世纪大难题了。别说是像熊猫金街这种开发商解决不了，就连龙湖这种开发出了全国知名的天街商业IP的大开发商，一样解决不了。

像观音桥的新壹街和大坪的时代汇都是比较典型的例子。

龙湖新壹街

这其实根本就不是哪一家开发商的问题，而是销售型商业这种产品与生俱来的“原罪”。

从拿地开始，政府为了满足居民的生活配套需求，在规划的时候就给每一块土地摊派了一定的商业用地指标。

开发商拿地之后，大部分都只能将商业进行销售。除非将商业的成本转嫁到房价上，否则是算不过来账的。

而一旦散卖出去，这个事情就脱离开发商和招商团队的控制了。

毕竟已经失去了产权和使用权，在业态规划和租金谈判上都没有了拍板的权利，原本的招商意图将很难实现。

如果把使用权收回来做返租，又会存在法律和经营上的风险。

所以一旦计划好的招商意图不能实现，一个商业体就会陷入各自为战，业态混乱的局面，很快就会走向没落。

以熊猫金街为例。

实拍图

从销售的角度来看，不得不说这个商业是非常成功的。

但在商业开业之后，却遭遇了滑铁卢。有很大的原因是客户对租金回报预期太高，导致在与商家谈判时，租金要求与商家可接受的水平之间差距过大。招商的阻力非常大。

为此，熊猫金街也遭遇到了业主的维权和监管部门的处罚。

但其实把商业做火是业主和开发商的共同愿望。

对于销售型商业而言，开发商虽然已经把钱赚进了口袋，但一个死气沉沉的商业放在那里，始终会像开发商身上一块难看又显眼的伤疤，提醒着世人这家开发商不太光彩的过往。

所以帝维公司也在熊猫公馆全部售罄，熊猫金街已经销售90%以上的时候，还追加了几千万的投资给熊猫金街的商业做提档升级的改造。

改造后的效果

说实话，对于销售型商业而言，这已经是开发商能做的所有的事情了。

但在我看来，虽然开发商有意愿承担起自己的社会责任，但最终却不见得能够达到立竿见影的效果。

因为从销售型商业的这一套逻辑看下来，这已经不是哪一个单独的市场主体可以解决的问题。

沙龙现场的嘉宾对此讨论非常激烈，但也并没有给出一个比较完美的解决方案。

或许这是销售型商业的“原罪”。

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第三个问题，关于熊猫金街的解法。

我认为解法只有一个，那就是降低预期对租金的预期，让招商团队获得更大的谈判空间和决策权。

过去都说“一铺养三代”。这个话没有错，但有前提。

前提就是你的铺能够真正成为“商铺”而不是“仓库”。只有成为活起来的商业，才有可能谈养两代还是三代的问题。

也有人说现在是“三代养一铺”。这个话也没有错，因为商铺真的是要靠养的。

要想一铺养三代，就不要想着在你这一代把后面两代的钱都赚完。

对当前收益的预期越低，就越利于商家引进更大的主力店，越有利于把整个商业做火。只要商业活跃起来了，市场认知起来了，收益就会慢慢跟着来了。

但我知道这很难。

很多楼梯房小区一栋楼十几家人想装个电梯扯皮好几年都干不成，你要让几百家小业主对租金这么敏感的问题达成一致，里面的难度有多大可想而知。

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这场沙龙让我对疫情之后实体商业的出路有了许多新的认识。

我们处在一个变化越来越快的时代。

人们对实体商业，对线下消费和社交场景的需求是永远不会消失的。但实体商业的游戏规则却已经发生了翻天覆地的变化。

橱窗化、体验化、IP化可能是实体商业未来的几条出路，但这些路都不是一个购买了销售型商业的小业主可以决策的。

这就是销售型商业所面临的困境。

至少在当前，这种困境看上去是无解的。

或许我们还需要在时代的变革中，用更长的时间来寻找解决这种困境的答案。

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