“房价上涨”的锅该给谁!不是炒房、不是货币
时间:2020-04-24 来源:新闻网 人浏览 -
现在社会上有不少关于中国房价上涨的分析,其中很多分析听上去挺有道理。例如货币超发、土地供应不足、投机炒作等。那么,是不是货币不超发,土地供应足了,抑制炒作了,房价就会下跌呢?这些原因似是而非,我来简单地分析一下这些观点的漏洞。
首先,货币超发导致房价上涨是一个伪命题。
这几年,货币超发这种比率是下行的,房价是上行的,即货币超发作为房价上涨的“犯罪嫌疑人”,根本不成立的,货币虽然增多了,但是是符合经济增长趋势的。所以单纯的说“货币超发”,那是对宏观经济没有看清楚。
房价上涨这个“锅”,没法让“货币超发”来背。中国房价涨得那么快,根源还是我们经济增长过快,城市化速度过快。
其次,关于供地不足导致房价上涨的问题。很多三四线城市的地方政府为了筹集资金,卖了很多地——土地供应是很充足的,可为什么这些地方的房价还是涨那么多呢?还有巴黎、纽约这些城市,土地是私有的,可以敞开供应,但为什么城市中心的房价也节节上涨呢?这是因为决定房价的不是土地,而是位置。土地可以加大供应,但是位置是固定的,没法“加大供应”。增加供应的土地,是城外的地、城乡结合部的地,不能替代城市中心的地。随着收入的增加,城市中心的地价还会涨。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。
其实,对于位置的重要性,买过房子的人都知道。有一句话是这么讲的,“选房子的时候,三个要素特别重要,分别是地段、地段、还是地段”。
再次,房价是“炒”起来的吗?其实这个问题不难回答。如果房价是“炒”起来的,就会有下降的时候,比如说温州的房价,鄂尔多斯的房价,都曾被炒得有点高,也都经历过很大的回调。但是大多数城市的房价,基本上是持续上涨的,即使是在调控之下也很坚挺。所以,大多数城市过去20年的整体房价,基本上是持续上涨的,如果是炒作,早就该回调了。
买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”
每个家庭的经济实力不同,需求不同,但是在买房的过程中,有两个原则需要记住。一是“先上车原则”,就是要先买票上车,买不起豪华卧铺票就先买站票,以免被列车抛下。中国的经济就像一列奔驰前进的列车,一个个大中城市就像是一节节的车厢,买房就像是买票上车。如果你看懂了这个道理,就要先买票上车,免得被列车抛下。
一个常见的误解,是很多人以为买房自住要一步到位——面积要够大,位置要够好。然而现实是挑来挑去找不到完全满意的,就耽搁了,没上车,然后就看着房价一直涨,越来越买不起,最后被列车抛下。那么应该怎么办呢?其实就是先上车——买个买得起的小房子,随着小房子的增值,再找机会换大的。这样上了车,跟着列车一起前进了,就不会被抛下。
二是“稀缺原则”,即买负载着城市稀缺资源的市中心的房子。
买房的过程中,人们经常面临两种选择:买市中心的小房子,还是买远一点的大房子?正常情况下,小房子虽然小,但是因为在市中心,价格还会贵一点。这个时候,你要记住稀缺原则,因为房子的价值,在于附近的稀缺资源,如学校、医院、商圈、办事机构等。这些资源,可以带来各种便利,因此房子才值钱。如果没有这些稀缺资源,房子没那么值钱。远郊的房子,面积虽然大一点,但是因为很不便利,很容易被替代,所以是相对不值钱的。
如果实在买不了市中心的房子,就选地铁沿线的房子,因为交通的便利可以部分代替城里的各种便利。
中国房价的快速上涨,根源在于快速的经济增长和城市化,符合世界范围内房价上涨的一般规律,并不是特例。政府调控房价,调控的是房价的过快增速,而不是房价水平,这是为了社会的繁荣稳定。
看懂这些,还认为房价会下跌吗?