旧城改造中，房地产企业为了能够拿到土地开发建设商品房，会承担被拆迁户拆迁补偿。拆迁补偿的方式除了货币补偿，还会有房屋安置补偿要求。开发企业用于安置拆迁户的房屋来源方式有外购，有自建两种方式。对于外购的安置房，成本较容易确定，但是对于自建的安置房成本的确定，实务中会存在误区。

开发企业在自有开发土地上建设商品房安置拆迁户，该模式下立项和报批报建手续都以开发公司名义办理，开发企业拥有完全产权。这种自建安置房也可以分为两类即单独建造安置房或者用自己开发的商品房来安置拆迁户。

不管是单独建造安置房，还是用开发的商品房来作为安置房，对于房地产企业来说，由于土地属于房地产企业，立项和报建手续都以房地产企业名义办理，因此房地产企业用本项目开发产品安置拆迁户，安置房要视同销售缴纳增值税、土地增值税、企业所得税。

房地企业以自建商品房安置拆迁户时，按照视同销售价格确认拆迁补偿费和主营业务收入：

借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费

贷：主营务收入— 房屋销售收入

应交税费— 应交增值税— 销项税额

同时，结转安置房成本，

借：主营业务成本

贷：开发产品

问题来了，在结转安置房成本的时候，这里的主营业务成本如何确认？是否包含安置房视同销售部分作为拆迁补偿费计入到“土地成本—土地拆迁补偿费”中的再次分摊的土地成本呢？

为了方便理解，下面我们借助案例来进行解析：

【案例】某房地产开发公司通过“招拍挂”方式取得土地400亩，其中80亩用于盖安置房用，剩余的320亩用于开发建设商品房对外出售。土地成本中已发生货币性支出164,000万元，其中支付土地价款150,000万元，拆迁货币补偿14,000万元。安置房的总面积为22万平米，建造成本66,000万元，项目平均售价10,000元/平米（不含税）。不考虑其他费用，安置房的成本如何确认？

第一步，我们要先计算出安置房视同销售的金额

安置房视同销售金额=安置面积*单位平价市价=22万平米*10,000元/平米=220,000万元。根据税法规定，房地产企业将自有土地上建设的安置房用于拆迁安置，安置房视同销售同时作为拆迁安置的成本，则账务处理如下：

借：开发成本— 土地成本— 拆迁补偿费 220,000万元

贷：主营务收入—安置房收入 201,834.86万元 【220,000/（1+9%）】

应交税费— 应交增值税— 销项税额 18,165.14万元

第二步，将全部土地成本（包含安置房视同销售的安置费用）在全部开发产品（包括安置房）之间进行分摊。

安置房应分摊的土地成本=（164,000+220,000）/400亩*80亩

=76,800万元

安置房总成本=76,800+66,000=142,800万元。

第三步，安置房竣工交付拆迁户时，账务处理为：

借：开发产品——安置房 142,000万元

贷：开发成本——安置房建造成本 66,000

开发成本——土地及征用拆迁补偿费 76,800

第四步，结转安置房成本，账务处理为：

借：主营业务成本——安置房成本142,000

贷：开发产品——安置房 142,000

实务操作中，在分摊土地成本时，财务人员往往会忽略了安置房视同销售后再作为土地征用及拆迁补偿费部分在安置房成本中的分摊，会导致安置房少分摊土地成本，其他开发产品多分摊土地成本的情形。

因此正确的做法是首先要将视同销售的安置房金额计入土地征用及拆迁补偿费中，然后在对整个的土地征用及拆迁补偿费在所有的开发产品（包括安置房）之间进行分配，这样才符合会计及税法的配比原则。

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