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大家好，我是学霸姐。

我发现这么长时间也没着重跟大家分享过房产方面的知识。

房子对于我们来说，入场门槛比较高，但也是每个人一生中几乎都不能躲开的一个产品。

房子的用途主要分为自住和投资，如果是打算用来自住而且经济上负担得起，就应该买。

学霸姐这次主要聊的是房产投资。

投资房子的收益主要来自于两大部分，第一部分是租金收益，第二部分是增值收益。

类似于股票的股息收益以及买卖价差收益。

对于租金收益，其实有比较多的账需要算。

租客租你的房子，交租金给你，你就有了租金收入。但是，你还需要考虑各种成本和空置期。

比如，你的房子一个月可以租5000块钱，租期是1年。很多人会觉得，我的房租收益就是一年6万块钱。但这仅仅是收入，还没扣除其他各种成本。

首先，出租房子房东也是需要支付很多费用的，比如中介费、物业费、房子设施的维修费、税费等等。

其次，当一个租户搬走到找到下一个租户，这中间有可能不是无缝衔接的。房子空置几个月非常正常，空置期间是没有租金收入的。

所以，计算租金收益的时候要计算净收入，也就是租客交的租金减去各种需要房东支付的费用之后剩余的金额。

用每年净收入除以买房子的价格，就是租金收益率。按照目前楼市的租金收益率来说，能达到2%算是很不错的了。

对于增值收益，最主要来自于房价的上涨。

这部分是投资房子比较不确定的收益来源。就好比我们买股票，涨跌是比较难预料的。

虽然在过去十多年中，我们国家的房子上涨幅度很大，十年间能收获十倍以上的涨幅。

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但是，今时不同往日了。在国家的强力调控之下，从2017年至今各大城市的楼价出现了震荡缓慢向下的局面。

而且从长远来看，我们国家的人口结构很难支持楼价持续有比较好的涨幅。

我国每年的出生人口已经由之前的2000多万，骤降到1500万以下了。中国现在的人均住房面积已经超过35平米了，人民整体已经不缺房子住了。

如果你入手的房子质量不够好，地段不够好，未来的结果很有可能就是没人接盘。所以，很多房子的增值收益其实比较堪忧。

分析到了这里，结论就出来了：

投资房子的收益 = 租金收益+增值收益

目前租金的收益比较难超过2%，而增值收益方面，短期国家调控叠加长期人口结构因素，也不太乐观。

即使未来租金收益有所提升，向发达国家的4%左右看齐，收益率依然不太理想。

加上房子是会折旧的，如果整体的楼价不涨，其实房子也是在缓慢贬值的。

于是乎，投资房子的收益率很有可能还比不上稳健的银行理财。

当然，不同地段的房子走势很可能是不同的，大城市的房子会因为城镇化的推动，仍有一定的升值空间。

而对于人口流出的中小城市，不仅难有推高房价的因素，连有没有人来接盘都很成问题了。

所以整体来说，学霸姐认为目前的环境，房产并不是一个好的投资品。

学霸姐所在的城市，租金回报率大约只有1.5%——300万的房子，每年的租金大约是5万出头，扣除各种成本净收益约为4.6万。

学霸姐也好奇，大家所住的地方的租金回报率有多少？

大家有没有身边的朋友投资房产被套牢了？在哪个城市？

愿意分享的朋友记得在评论区告诉我哦。

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投资就是这样，来钱快，去得也快。

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