广州向东，跨过科学城，经广河高速，是一个被称为“科学城东”的区域，这个板块多年来一直是刚需定位，从未偏离...

这里看似是一个不毛之地，在开发商眼里却是香饽饽，众多品牌开发商相继进驻。

淘房君获悉，不久前万科40亿拿下的的叶岭村地块，经过数月打磨，预计很快将要入市。

据说项目是高配版的万科城，但淘房志团队实地探访项目发现，周边环境、配套却一言难尽；

印象最深的是，站在大门口一辆辆大货车轰隆驶过，频率之高，让人顿时好感全无!

尴尬！增城西“荒凉地”

地段评级：★★★☆☆

笔者从天河出发，辗转多种交通工具花了近一个半小时到达项目现场。

万科城位于增城最西边的角落，远离市区，北临中新镇政府，门口就是新新大道（118省道），销售称项目属于科学城东板块，但两者之间的距离至少隔着个越秀区。

楼盘占地面积133652.6平方，整个社区建面约为56万平米，四周被山体围绕；以20栋18层到51层不等的高层洋房围绕中心的公建配套，其中最高的51层住宅靠山而建，高达148米，建成将是整个片区的标杆。

从7月份拿地，时间过去不足半年，目前该住宅项目商业街区已现雏形，第一期的住宅楼也在建设之中，已露出地面，可以说效率非常高。

再说到居住环境，因为靠近主干道，只要风稍大一些就尘土飞扬，小区内部和外部仿佛是两个世界。

总的来说，地段相对有点偏僻，主要以居住用地、农林用地为主，所以它的投资价值也相对较弱。

周边旧村

出行有喜有忧，配套全靠自力更生

配套评级：★★★☆☆

交通是一大亮点，项目西邻新新公路中段，北侧约1公里为在建中的花莞高速，附近有出入口，未来可以接驳规划中的增天高速，可快速直通广州。

且自驾10分即可到达广汕公路，前往广州城区抑或是荔城城区也只需大约30分钟，自驾出行非常方便。

不过，势必会带来强大的噪音影响，未来的居住舒适度有待考证。

增天高速匝道入口在项目北侧数百米处

距离在建设中的新白广城际荔湖城站约3公里，届时从荔湖城站乘坐城际列车到白云国际机场仅需20分钟，预计2020年通车。

在建设中的城轨站

让人失望的是，地铁方面，离北侧的21号线中新站约6.3公里，离南端13号线新塘站约13.4公里，未来无地铁规划经过新新大道。

现阶段来看，门口的公交车站是最便捷的出行方式。

教育方面，配建24班小学、18班幼儿园，可满足业主的教育需求。小学引进了广附实验，首屈一指的名校。

医疗方面，唯一的三甲医院—南方医院增城距离项目12公里，也就是开车需要20分钟，不堵车的情况下。

商业方面，全靠自身3500㎡的商业街广场，现已签约国际一线餐饮品牌麦当劳，还可能进驻钱大妈、小型超市等等，大型生活配套要去到新塘万达，稍微有一点点距离。

值得一提的是，项目配有一座公共图书馆（广州图书馆分馆），更是一个充满人文气息的交流书屋，对于喜爱看书的人毫无抵抗力。

除此之外，还有百老汇小剧场、森林咖啡屋、童玩世界、中央厨房、健身房面面俱到，极大的丰富了业主生活。

放风价1.8万/平，增城洼地

价格评级：★★★★☆

项目整体弧形布局，有利于采光和通风，首期主推的19号、20号单位两梯六户格局，总楼层18层，居住舒适度较高。

据了解，在售产品为77-90平米美式三居，产品纯刚需定位，预计2021年底精装交付。

不过，有一个不可忽视的问题，靠近主干道的楼栋，难免会受到噪音的影响，建议尽量避开低楼层，或者选择靠花园的朝向。

说实话，万科的户型设计还是一如既往的给力，建筑面积78方的小三房，在整个板块找不到第二家。

每个户型赠送面积10-20不等，小户型造出大空间，设计非常合理，每个房间用起来都游刃有余。

由于样板房暂时设在图书馆楼上，销售称都是按照1:1的比例来打造的，是否与实体楼有差别不好说。

总体而言，在产品方面，项目做得很好。

至于价格，销售称：预计售价1.8万/平，开盘绝对有惊喜，肯定低于周边。

笔者了解到，当前板块整体水平1.5-2万/㎡，如果万科城最终价格低于同区域楼盘，确实有一定的优势。

毕竟总价百万出头，刚需基本上都能够得着。

总的来说，楼盘所在板块仍处于建设阶段，周边居住环境一般，短板非常明显，会大大影响生活品质。

当然，从发展到成熟需要一个过程，长远看区域的潜力是值得期待的。

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