判断一家公司是不是好公司，不要看他说了什么，要看他实际做了什么。

在地产白银时代，保利发展在一二线城市持续深耕和管理变革，保持稳健的发展步伐；在地产市场震荡中，保利发展却逆势上扬，迎来了爆发，交出了一份超出市场预期的答卷。

据保利发展2019年报显示，全年完成签约销售4618亿元，增长14.1%；营业总收入2360亿元，同比增长21.3%；归母净利润280亿元，同比增长47.9%，实现高质量稳健发展。

录得接近50%的净利润增速，创下十年来新高， 在TOP10房企之中名列前茅。另外，毛利率水平也十分突出，报告期内结算毛利率提升2.5个百分点至34.97%，头部房企中能达到这个水平的凤毛麟角。

作为央企地产商老大，保利发展一向以“稳健”著称，追求穿越周期的增长。由此，在房地产行业整体下行，高速增长不再时，保利发展反而展现出更多超车的能量。

一、净利润创十年新高，净负债率持续下降

在保利的这份年报里，最亮眼的数据莫过于净利润增速，创下了保利发展历史上的十年新高；其次，资产负债率平稳，净负债率降低到56.91%，大降23.64个百分点。

要想实现“净利润大涨，净负债率大降“，无非是提收入，降成本，谋求更多利润增长点。

净利的高增长有赖于结算收入的增长，按照房地产行业从销售到结算两年的周期推算，保利发展在2019年迎来了净利润爆发，必定是在两年前实现了销售的大幅增长。毕竟在头部房企中，这样“增收又增利”并不多见。

对于房企来说，融资能力决定了企业的发展速度和规模，而融资成本成为了影响净利润的重要因素。作为央企地产商，保利发展在融资方面有着天然的优势，一直以来，融资利率都处于行业低位，2019年有息负债综合成本仅4.95%，显著优于行业平均水平，为净利润的提升做出了不小的贡献。

正所谓"手中有粮，心中不慌"，保证充足的回款，实现充实的现金流，提升资金管理能力，也是提升利润，降低负债的关键所在。2019年保利发展强抓回款和现金流，销售回笼率达到了93%，累计回笼金额4312亿，这才让保利发展的净负债率大幅下降。据了解，保利发展货币资金近1400亿元，现金储备充裕。

当然，如果仅仅是销售回款增多，土储不控制，同样会造成大量资金沉淀，不利于降负债。保利凭借着对行业周期的精准判断，在土地储备方面具有一定竞争优势。在业内有一个共识，房企在土地储备上要保持合理的库存，去化时间保持在1.5年-2.5年较为合适。截至2019年末，保利发展待开发面积8112万平方米，不是行业最多的，但可能是最精的，主要集中在更具有优势的一二线城市。

此外，保利发展也在积极构建不动产生态发展平台，寻求多元利润增长点。如加快发展物业、代理、商管等核心板块，同时重点培育会展、文旅、康养等潜力板块，为保利发展的未来增加更多机会。

二、深耕一二线城市，紧贴城市生命周期

作为资深老牌央企地产商，保利发展一直被贴上“保守“的标签，但从2019年楼市放缓，保利仍实现快速增长来看，并非如此。实际上，正是保利发展对市场机会的审慎把握，以及对城市生命周期的敏锐判断，才让其做出了深耕一二线城市的精准布局，最终实现了2019年各项数据的大涨。

在市场激进时，保利发展没有被诱惑。2016年到2018年，大部分头部房企纷纷向三四线城市疯狂的扩张，保利发展却保持了警惕，“不随众，不盲从”， 加大布局一二线城市，重点渗透珠三角、长三角、京津冀等核心城市群。

到2019年，38个核心城市销售贡献达到77%，在珠三角及长三角签约销售达千亿规模，其中，签约过百亿城市达到13个，单大本营广州就实现签约超420亿元。另外，保利发展在全国11个城市中销售金额排名当地第一，25个城市进入前三，逐步提升在一二线城市的竞争力。

在市场下行时，保利发展却逆势前行。2019年，保利率先提出房地产周期论，拐点已经出现，未来十年能实现有效销售的市场，不过百余城市。于是，保利发展开始逆势大举拿地，2019年花了1555亿元买地，位列行业前三。进入到2020年，保利没有停止步伐，继续拿地，截至四月中旬，保利发展新增20个项目，普遍位于一二线核心城市，重点深耕核心都市圈。

据了解，保利发展目前土地储备预计可保持未来3-4年开发需求，但公司仍将继续加大土地储备，为未来10年发展布局。

三、产业布局多点开花，加快不动产生态发展平台发展

未来十年，房企单靠房地产业务，无法形成足够的竞争力，多元化布局是新阶段的发展方向。作为世界500强之一，保利发展在主业房地产之外，早已进行多块业务的布局，形成了“以不动产投资开发为主体，以综合服务和不动产金融为两翼”的发展战略，构建不动产生态发展平台，实现企业高质量发展。

2019年是保利发展控股发布不动产生态发展平台战略后的第一个财年，已经初步取得成效。报告期内，保利物业于香港联交所主板上市，募集资金超54亿港元，截止到4月23日，公司市值为442.39亿港元。

2019年，保利发展物业实现营收59.67亿，同比提升41.1%；净利润5.03亿，同比提升49.7%。在中国物业服务百强企业中排名第四，央企物管公司中排名第一。

目前，中国物业服务企业中排名第一的营收也就百亿多，按照保利物业现在的发展速度，应该能够很快进入前三，并向行业第一发起冲击。

除了物业服务，保利发展还在康养板块、经纪代理板块、商业管理板块等方面也取得进步，在康养板块方面，已布局机构养老、社区养老、养老金融，经纪代理板块代理项目近2000个，商业管理板块管理面积达268万平方米。另外，在不动产金融方面，管基金管理规模近1200亿元。

通过多元化的产业布局，保利发展在巩固房地产主业之外，持续不断的开辟新的业绩增长点。

四、人才决定未来，加快团队年轻化管理

一个企业的成功，关键取决于正确的战略规划和强有力的组织能力，而这一切的的实施需要相匹配的人才战略。

从1992年的13位军人联合创立保利，到如今超5万人同行；从12万元起家，到现在资产过万亿，28年来保利实现稳健经营还能跨越成长，背后靠的就是有着军旅精神的保利人，令行禁止，强大的执行力，成就了保利的团队文化。

保利发展的人才战略，一直是基于时代变化和发展需要而调整，比如2018年，保利人才战略郑重推出“1101行动”计划：全球招募1000名高级管理人才、100名总经理、同时开办1座以“正心、取势、明道、和衷”为理念，致力于将帅成长阶梯的保利商学院。

2019年，保利发展又对24名高管的岗位进行调整，让更多的70后，80后年轻人走向台前，加快团队年轻化管理，构建起为保利发展的中流砥柱。

根据保利发展不同阶段的人才需求，完善人力资源管理体系，构建厚实的人才管理队伍，为保利发展持续提供人才支撑。

中国地产黄金20年已经过去了，地产将逐渐从金融属性变为实体经济属性，高杠杆、高负债的策略已经不适合。进入到2020年，全球经济形势动荡，房地产进入深度调整期，稳定将是发展主调，对于一直以“稳健“著称的保利发展来说，无疑更能发挥其优势，助力其逆势上扬，创造更加优异的成绩。

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