中骏扩张的“秘密”：非权益销售额占比达45%；

中骏2019年净利润的增长主要得益于投资物业公允价值变动及其他收益的增长。

4月22日上午，在厦门市今年首场土拍中，上海泰鸣以103.55亿元战胜中海、融创、绿城等大型房企，竞得厦门思明区一宗地块，成交楼面价50599元/平方米，溢价率43.8%。这成为厦门历史上第一个破百亿的地块。

这一消息之所以引来全国媒体关注，原因在于上海泰鸣背后到底是哪家大型房企，至今“无人认领”。

有业内人士称，上海泰鸣实为中骏集团的“马甲”公司。根据股权穿透，上海泰鸣的股东为达源国际有限公司，这家公司的唯一董事为黄伦。而中骏集团执行董事兼助理总裁姓名亦为黄伦。

即便拿下上述地块的并非中骏，中骏集团近年也因屡次拿下“地王”，逆势扩张而备受关注。

高价拿地后遗症

这并非中骏首次高价拿地。去年12月12日，中骏集团在北京花掉42亿元拿地，这超过了中骏去年一整年的净利润。财报显示，中骏去年全年净利润仅40.2亿元。

去年11月19日，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门一地块，成交楼面价4.51万元/平方米，溢价率超过30%，刷新了厦门土地市场，成为当时厦门总价“地王”。

去年11月15日，中骏集团12.44亿元在南昌竞得土地；9月19日，中骏18.72亿元拿下浙江丽水一块商住地。

根据中国指数研究院发布的2019年1至12月全国房地产企业拿地排行榜显示，中骏集团全年拿地金额达到377亿元，排内房企第22位。

而在去年房企销售额排行榜中，中骏集团仅位列第44名。

中骏集团在去年曾一度叫停公开市场拿地，在业绩会上，中骏集团董事会主席黄朝阳表示，公开市场的地还是要拿，但2月和3月土地的溢价都很高，鉴于公开市场不确定因素还是会审慎。今年公司考虑在大湾区重仓，也在布局旧改。同时，慎重并购。

公告显示，2019年，中骏集团新增46个项目，分布在32个城市，主要包括厦门、北京、济南、南昌、天津、杭州、苏州及重庆等城市，其中12个为新进入城市。

新增面积约980万平方米，总土地成本约477.25亿元，权益土地成本301.55亿元，权益占比63.19%，新增货值约1100亿元。

中骏的现金悉数被用在增加土储上。为冲击千亿，中骏集团在2017年开始加大拿地的力度。2017年－2018年，中骏集团的土地储备分别为1557万平方米、2406万平方米。

截至2019年末，公司拥有土地储备3209万平方米，权益土地储备约1852亿元。

对于拿地，中骏集团董事会主席黄朝阳表示，拿地是生死线，未来将利用购物中心和长租公寓勾地作为勾地抓手，计划今年拿20个购物中心，30个长租公寓。

2019年度，中骏集团经营现金流净额为-70.88亿元，为近三年内首次净流出，同比下降265.55%。

中骏集团表示，经营现金流净额下滑系买地增加所致。

中骏扩张的“秘密”：

非权益销售额占比达45%

按照原计划，中骏是要在2020年冲击销售额千亿的，但如今，中骏主动调低了今年的销售目标。

今年业绩会上，中骏集团表示，2020年的销售目标调整为930亿元。

“其实我们内部，开发计划还是按照千亿来判断的。”中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳在业绩会上直言。

2019年，中骏集团实现销售额805亿元，同比增加56.7%；实现销售面积632万平方米，同比增加52.4%。

从2017年销售额332亿；到2018年销售额513亿；再到2019年930亿元，中骏只用了两年时间。七年前进入销售百亿阵营的中骏集团近年来一直努力朝千亿梯队进发。2017年，在成立30年之际，该公司提出“千亿级规模”战略目标，计划2020年销售突破1000亿元。

增加非权益占比是中骏快速扩张的密码之一。根据克尔瑞数据显示，中骏集团2019年的权益销售额仅为435.6亿元，同比增幅仅不足10%，非权益占比高达45.88%。

2019年度，中骏集团实现收入213.70亿元，2018年为177.83亿元，同比增加20.17%。

其中，物业销售收入172.25亿元，同比增加18.7%；租金收入2.85亿元，同比增加117.3%；物业管理收入4.58亿元，同比增加36.1%。

然而，增收并未增利，年报显示，2019年中骏集团实现毛利收入58.9亿元，同比下降4.1%；毛利率为27.6%，同比下降7个百分点；税前利润58.5亿元，同比下降3.3%。净利润40.2亿元，同比增长9.4%。

中骏2019年净利润的增长主要得益于投资物业公允价值变动及其他收益的增长。这些并非经常性的盈利项目。

中骏集团在财报中表示，其他收入及收益11.56亿，同比大增199%，主要来源于溢价收购带来的收益5.64亿元；投资物业公允值变动14.05亿，同比增加29.8%，主要来源于上海中骏集团广场的办公楼及若干长租公寓升值。

值得注意的是，2014年至2019年，中骏集团控股合同销售金额由百亿元增至800亿元，2014年以来，年度增幅依次为10.07%、21.87%、62.11%、41.33%、54.47%、56.74%，年复合增长率达到39.72%。

相比之下，其收益的增速要逊色得多：2014年以来，收益年度增幅依次为4.54%、55.21%、16.75%、29.04%、10.42%、20.17%，年复合增长率仅21.67%。

中骏集团解释称，毛利率下降主要是限价政策影响项目平均销售单价。业绩报告显示，中骏平均销售单价由2018年的每平方米约16143元降至2019年的11143元，降幅超过三成。

（截图自中骏集团年报）

此外，销售成本的大幅增加也导致了毛利下滑。2019年，中骏集团销售成本为154.78亿元，2018年为116.36亿元，同比增加33.02%。

2019年，中骏的各项费用也有较大幅度增长，其中销售及营销开支增长29.52%，行政开支、财务费用分别增长24.46%、31.48%。

疫情对中骏的影响也十分显著。今年1至3月，中骏集团实现累计合同销售金额约129.29亿元，同比减少达18%。

负债方面，截至2019年末，中骏集团资产负债率79.73%，较上年同期增加1.54个百分点；净负债率为60.0%，较上年同期下降0.4个百分点。

虽然非权益占比的上升和投资物业公允值变动收益的增加稀释了净负债率，但中骏集团的负债总额和有息负债却在持续攀升。

年报数据显示，2019年中骏集团负债总额达1190.96亿元，较上年同期攀升50%。短期有息负债上升17%，平均借贷利率同比微升0.3个百分点至6.7%。

近日，标普将中骏集团控股的展望从“稳定”下调至“负面”。标普认为，中骏集团控股高企的杠杆率在未来一至两年内可能不会有大幅改善。

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