文/李子齐

很多人说我国房价太高了，泡沫太大了，很容易被刺破。网上有说房价要腰斩的，有说要跌20%的，而实际上我们却看到房价依然坚挺。

房价有没有泡沫？很多人会回答有，国际上房价收入比的合理区间为3至6倍，2018年我国50个城市房价收入比平均值高达13.9。房价会不会下降？很多人却难以给出答案，从我国房价变化发展来讲，房价可以说从来没有下跌过；从房价泡沫角度来讲，泡沫这么大，应该很容易出现被刺破的情况啊。

前段时间，央行发布了调查报告，我们从中可以探寻出房价涨跌的奥秘。调查显示，城镇居民家庭总资产均值为317.9万元，中位数为163.0万元。均值与中位数相差很大，表明居民家庭资产分布不均。最低20%家庭所拥有的资产仅占全部样本家庭资产的2.6%，而总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，其中最高10%家庭的总资产占比为47.5%。

家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，表明国人对房产异常偏爱。总资产最高20%家庭的总资产占比为63.0%，再考虑到国人对房产的偏爱，他们应该拥有超过65%的房子，而且绝大多数都实现了财务自由，房价涨到高点他们可能会卖出一两套房子套点现，房子跌他们可以长期持有，反正他们的持有成本几乎为零。最低20%家庭拥有资产仅占2.6%，相当于没有房子，甚至不具备进入房地产市场的能力。剩余60%的家庭拥有35%的房子，其中不少房子还要用来自住（假设占25%），因此真正被用于炒房的房子不足总数的10%，也就是说10%的房价上涨，会推高整个房价的上涨，毕竟资产增值大家都喜闻乐见。10%的房价下降，不会导致整个房价下跌，因为90%的房子都是自持，房价下跌时它们不会进入市场。

所有，房价有没有泡沫？有！房价会不会下降？很难！解决方案只有一个：征收房产税，抬高总资产最高20%家庭持有房产的成本，迫使他们减持房子，让更多的房子进入市场。

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