最近有网友问：我有存款40万，如何理财，5年内能够实现100万，按照5年后100万计算，要求每年收益12万，理财的年化收益率要达到30%，能够达到如此高的年化收益率，从过去的各类资产收益率看，只有房产、优质股票等可以达到，像风险低的货币基金、银行存款、大额存单、储蓄式国债根本达不到。

从1998年房改开始，我国的房价进入了快速上涨的阶段，从国家统计局公布的数据，1999年全国住宅商品房销售均价为1857元每平方米，到了2019年全国住宅商品房销售均价为9287元每平方米，年复合增长率为8.38%，快于货币贬值的速度，加上3倍的杠杆，妥妥可以跑得赢货币贬值，而且这是全国的平均上涨情况，一线城市、强二线城市，房价上涨的速度更快。

举个例子，1999年使用40万首付购买一套住宅，使用3倍的杠杆，可以购买120万的房子，按照全国住宅商品房平均的上涨速度，到了2019年的时候，房子价值为650元，获利610万元，银行贷款和各种税，满打满算100万，那获利510万，每年获利25.5万元，按照40万的本金计算，年化收益率为63.75%，这是全国平均的收益率情况，对一线城市、强二线城市而言，收益率更高，当然对人口持续流出的城市，收益率会低。

未来的房价上涨速度肯定不会像过去增长的那么快，但是房价持续上涨的动力还在，房价依然会上涨，2019年我国城镇化率达到60.6%，和发达国家80%的城镇化率对比，我国还有20%的上涨空间，意味着未来还有解决3亿的农村人口会转化城镇人口，这部分人口带来极大的购房需求，是房价能持续上涨 的动力。

2003年我国城镇化率为40.53%，2019年我国城镇化率为60.6%，过去17年我国城镇化率增加了20%，未来我国的城镇化率肯定会慢于过去的城镇化率，因此未来城镇化率增加20%需要更长的时间，房价能保证继续增长的时间更长。

但是全国的房价不可能像过去的那样，买哪里都能涨，房价分化是必然，经济实力强、人口持续流入的城市房价坚挺，长期看会继续上涨；经济实力不强、人口持续流出的城市，房价失去坚挺的基础，长期看房价可能会下降。

所以我认为，现在买实力强、人口持续流入的城市的房产，长期看，达到年化30%的收益率是可以满足的，但是房产有个特点，流动性不强，变现需要选好时间，比如现在房产变现时机不好。

虽然过去我国的大盘指数经历大涨大跌，现在是熊市，相比于多年前，指数上涨的不多，但是优质股票上涨远远高于大盘指数，比如贵州茅台，不考虑分红、配股等，2003年茅台股价才25元每股，最新的股价为1323元每股，上涨了52.95倍，年复合增长率高达26.3%，年化收益率305%，随着我国股票市场的完善，未来像贵州茅台这样的优质股票会更多。

综上所述：存款40万，如何理财，5年能实现100万，固定收益类产品无法满足，从历史数据看，房产和优质股票可以满足，分析未来的资产情况，实力强、人口持续流入的城市的房产和优质股票依然可以满足30%的收益率。

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