最近国家统计局公布了31省份一季度房地产开发投资数据，结果很耐人寻味。

　　从房地产投资累计值来看，一季度苏、粤、浙包揽前三，江苏以2717.82亿元位居第一，广东、浙江分别以2548.83亿元、2044.65亿元紧随其后。

　　为什么长三角和珠三角的房地产投资额最高?

　　原因其实也很简单，江浙粤这3个地方复工最快，早在2-3月份，就有不少当地企业包机专程送员工回厂子里，包括各大项目的工地，管理人员、售楼部人员、农民工复位的速度也比其他省份要快。

　　根据央行4月24日发布的调查报告，东部地区居民家庭户均总资产为461.0万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296.0万元。

　　显然，不管是房企的复工速度、投资额，还是家庭资产，沿海各方面都要强于中西部。

　　但是，大量涌入长三角、珠三角的流动人口，他们如同浮萍一样，在当地工作，收入微薄，苦等多年却无法买到心仪的房子，碍于房贷利率居高不下、购房门槛高企、落户难等现实，身在沿海，房子却无法买在沿海，这个群体更应该引起我们的注意。

　　涌向大城市的流动人口到底有多少呢?

　　1982年，我国流动人口仅仅只有657万人，2015年这个数字达到巅峰，为2.47亿人，2017年这一数字变为2.44亿，2018年再减300万，至2.41亿人。

　　这2.4亿无房族，大部分都分布在珠三角和长三角，去年杭州、深圳、广州、宁波四个城市涌入人口达到了40万以上，就是沿海“抢人”实力的表现。

　　而照顾这些无房者，让刚需能够更轻松的买到房子，也是2020年楼市调控的重点方向。

　　我们很欣慰的看到，下个月起，无房者或迎来3个“意外之喜”。

　　1，央行年内第2次降息，房贷更优惠。

　　在去年贷款基准利率换锚LPR后，央行在11月份首次降息，今年2月份、4月份又分别降息两次。

　　去年8月份，LPR报价机制形成，1年期LPR下调6BP至4.25%，5年期4.85%不动。

　　去年10月份，1年期下调5BP至4.2%，5年期4.85%不动。

　　去年11月份，1年期下调5BP至4.15%，5年期同步下调至4.8%。

　　今年2月20日，1年期下调10BP至4.05%，5年期非对称下调5BP至4.75%。

　　4月20日，1年期下调20BP至3.85%，5年期非对称下调10BP至4.65%。

　　可以看出，一年期LPR降息幅度更大，达到了46BP，而5年期LPR因为挂钩房贷利率，下降幅度比较慢，达到了20BP。

　　我们重点关注的就是5年期LPR的下降幅度，因为房贷利率挂钩的是5年期LPR的报价，因此，央行降息后，5月份的全国房贷利率也会随之下降。

　　根据融简普科技大数据研究院4月24日对全国41个城市674家银行分行房贷利率的监测数据显示，2020年4月，全国首套房贷款平均利率则为5.43%，环比下降5BP;二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降4BP。

　　注意，本次全国平均房贷利率统计的时间是截止4月19日，央行在4月20日的降息还没有反应出来。

　　照此来看，5月份全国首套房平均利率可能会降到5.3%的水平，二套房降到5.6%的水平。

　　对无房者来说，如果接下来准备购房，按30年等额本息，100万房贷来算，每个月可以减少60元，30年可以减少21000元左右的利息。

　　2，落户全面放开，城市化进入新阶段。

　　对很多刚需来说，在大城市买房除了资金压力之外，最大的门槛莫过于落户、社保、个税等隐性条件。

　　这样的限制将会逐步消失，本月高层发布了一份关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的文件，其中共有9个大项，32条细分意见。

　　意见指出：长三角、珠三角户籍准入年限同城化累计互认、以经常居住地登记户口。

　　与此同时，高层部门还发布了《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》的通知，通知指出：督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制。推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制。

　　这意味着除了京沪这样的城市之外，绝大部分城市的落户门槛已经放开。

　　尤其是长三角和珠三角实行户籍准入年限同城化累计互认，在城市群副中心、次中心城市工作，同样可以作为中心城市的落户社保、个税的参考年限，相当于从“同城”到“融城”的根本转变。

　　3，旧改+保障房新政频出，即将大规模铺开。

　　租赁房新政也在逐步推进，早在去年12月底的住建部会议上，就明确提出：要着力培育和发展租赁住房，促进解决新市民等群体的住房问题。进一步培育机构化、规模化租赁企业，重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。

　　到了今年4月中旬，住建部又特别指出：推动住房租赁企业经营模式转变，鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造，以及养老、租赁住房建设等，推动物业服务企业大力发展线上线下社区服务业，建设智慧社区。

　　随着越来越多的城市被纳入租赁城市试点，2020年必然会成为政策性保障房供应量“井喷”的一年。

　　“旧改”这个词在去年就火了一阵，随着湖南、广东、河南、河北、陕西等多个省市开始大力推进老旧小区改造，大量“老破小”家属院都迎来了“第二春”，仅去年1年时间，全国就改造了1.9万个老旧小区。

　　到了2020年，根据4月份住建部披露的计划，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

　　也就是说，今年全国“旧改”的体量是去年的两倍以上，考虑到住建部是4月份披露的旧改目标，而今年1-4月份全国复工率还没有恢复到同期水平，相信从5月份开始，各地加码旧改的动作会迅速推进。

　　对无房者来说，很多时候钟意“老破小”的区位、商圈和学区、低价，却不得不对破旧、杂乱的小区敬而远之。

　　旧改解决的就是这个问题，老房子加装电梯、平整小区道路、完善水电供暖的配套，居住环境的提升，也会给刚需族提供更多的购房渠道，平抑市场房价。

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