5年期LPR首降 楼市告别“艰难时刻”？

　　■本报记者 刘诗萌 北京报道

　　一个并不令人乐观的“金九银十”过后，一线城市二手房降价的消息在11月中旬频频传来。此刻的楼市急需扭转购房预期的“强心剂”，而这一信号似乎已经出现。

　　11月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率（LPR）。1年期LPR利率为4.15%，5年期以上LPR利率为4.80%。同10月21日公布的上期LPR相比，均下调了5个基点。

　　自8月底央行宣布个人房贷利率以LPR为定价基准加点形成以来，LPR一共有过4次报价，1年期LPR有所下调，5年期LPR还是首次出现降低。在业内人士看来，1年期LPR被普遍认为代表了企业贷款成本，而5年期以上LPR则代表了按揭贷款利率的走势。

　　尽管5个基点的下调幅度很低，并不能令购房成本出现实质性下降，但它在预期层面却能起到稳定的作用。合硕机构首席分析师郭毅对《华夏时报》记者表示，之前金融政策对房地产行业一直单边收紧，给了购房者不乐观的预期。但是这次LPR利率针对房贷利率也做了同步的下调，其更多的意义在于购房者的预期转好。如果房地产调控政策也可能适度调整的话，那么未来市场成交量、需求量的扩大还是有一定机会的。

　　降息通道开启

　　上海易居房地产研究院发布的《中国LPR房贷利率报告》显示，根据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算，11月份统计的64个城市首套房的利率为5.58%，相比10月份的5.63%有所下调。从城市分类看，统计中的一、二、三四线城市的房贷利率分别为5.10%、5.57%和5.64%，相比10月份均有所下调。如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算， 11月份64个样本城市首套房的月供额为5731元，相比10月份的5762元减少了31元。

　　单从成本来计算，每月节省30元左右相对于接近6000元的平均月供也只有二十分之一而已。“这次降息调整幅度是很小的，从购房成本来说，一次降息并不能起到有效降低购房成本的作用，但是打开了一个降息通道的可能性。”郭毅表示，房地产贷款降息通道的打开，能够给市场带来信心和支撑。特别是国内此前的降息操作都是结构性降息，针对房地产一直在单边收紧，此时调整LPR利率对于预期有很好的拉动作用。

　　事实上，这次调整此前也有预兆。央行近期先后下调中期借贷便利（MLF），公开市场操作7天期逆回购利率，市场关于LPR利率下行的预期就已较为普遍。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次LPR基础利率的调整总体上符合预期，充分说明当前短期和中长期贷款正进入到降成本的通道之中。而中长期利率的调整，也使得房贷利率本身面临下调的空间，对于降低贷款成本、刺激购房者积极入市和办理贷款等都有较为积极的作用。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，从趋势看，这一次5年期以上LPR降低只是开始，后续有继续降低的趋势。在全社会的资金成本降低下，房贷利率上行的可能性就不存在了，而且针对优质区域、优质贷款者，不排除后续房贷利率的轻微下调。

　　政策宽松趋势

　　对于楼市来说，具有风向意义的信贷宽松并非唯一的好消息，不少城市也在近期发布了宽松政策。

　　影响最大的无疑是深圳取消“豪宅税”。11月11日，深圳宣布将容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子定为普通住宅，满两年可免征增值税。深圳市住建局表示，深圳对普通商品住房标准进行调整将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

　　也有部分城市调整了公积金政策。11月14日，柳州市住房公积金管理中心公布了《柳州市住房公积金管理中心关于调整住房公积金个人贷款政策的通知（征求意见稿）》，二手房住房公积金贷款房龄超过15年不予贷款的规定取消。南宁住房公积金管理中心区直分中心也宣布，从11月18日起正式开展商品房期房住房公积金贷款阶段性担保业务，职工申请商品房期房住房公积金贷款时可由担保机构提供阶段性担保，纯公积金贷款审批通过后无需等待楼盘封顶即可发放贷款。

　　还有城市对房地产市场进行规范和平稳，重申不许私自降价。11月12日，天津住建委会同人民银行天津分行、天津银保监局共同组织召开房地产市场监管工作会议，规范渠道代理经营行为和收费标准，建议同一机构的新房中介佣金点不得高于该机构的二手房中介佣金点，即2.5个点位。会议要求，房地产开发企业和经纪机构加强行业自律和人员管理，规范渠道代理经营行为和收费标准，不得恶性竞争，扰乱市场秩序。

　　市场仍然看杠杆

　　然而，尽管信贷和政策出现了宽松的趋势，并不一定意味着楼市已经彻底“见底”，新一波行情开始启动。

　　同策研究院首席分析师张宏伟对《华夏时报》记者表示，LPR下降主要是引导实体企业融资成本下降，但是房地产行业目前还是受监管部门窗口指导的，尤其是银保监会对房地产行业资金监管依然比较严格。因此，整个行业资金面紧张、融资成本高的局面起码年底之前是改变不了的。

　　11月16日，央行发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》也指出，将按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

　　而就在LPR利率发布的前一天，央行行长、国务院金融稳定发展委员会办公室主任易纲主持召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，工商银行、农业银行、建设银行、中信银行、浦发银行、兴业银行这6家银行的主要负责人也参加了会谈。会议指出，房地产、基建与传统制造业的行业投向存在矛盾。前三季度以按揭为代表的房地产业贷款依然维持了较高增速，9月末全国主要金融机构房地产贷款增速15.6%，仍显著快于一般贷款增速。但制造业贷款增长较为低迷，经济旧动能信贷需求仍然不足，基建领域信贷则更多集中于中央大型项目，地方主体承贷意愿和承贷能力亟待启动。

　　会议要求金融部门要提高政治站位，实施好稳健的货币政策，加强逆周期调节，加强结构调整，进一步将改革和调控、短期和长期、内部和外部均衡结合起来，用改革的办法疏通货币政策传导，发挥好银行体系为实体经济提供融资的关键作用，促进经济金融良性循环。

　　张大伟指出，LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低，降低资金成本，并不是为了刺激楼市。因此在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策，要求首套利率不得低于LPR，二套房利率也不得低于LPR+60个基点。不过对于没有贷款过的刚需购房者来说，LPR降低有利保障其住房需求，也符合“房住不炒”的调控方向。他认为，降准与LPR降低的出现对当下楼市有稳定的作用，但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹，“房贷利率波动不会大，但楼市最困难的时期过去了。”

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