10年后,90-140平方米的房子最受欢迎?不仅住得舒
时间:2020-05-22 来源:新闻网 人浏览 -
早在去年年底,不少业内人士就认为2020年的房地产市场或将会逐步回暖。比如,央行调查统计司原司长盛松成就公开表示:不少人都说明年房价可能会下跌,但我认为未来半年到一年之后,房价可能还会迎来新的上涨。但是,实际情况是,2020年已经过去了三分之一的时间,房地产调控不仅没有放松,“房住不炒”反而成为了长期的定位。除此之外,再加上此次“黑天鹅”事件的影响,目前的楼市可以说是一直处于“连阴雨”模式当中。
在这种“连阴雨”模式下,楼市迎来一轮“贬值潮”,开发商打起价格战,不少业主也开始降价卖房。据多家媒体报道,最近青岛有业主遇到一件烦心事:两年前,市南区某学区房有人出到230万,但如今直降60万,房子依旧无人问津。其实,除了这种房子明显贬值的现象外,不少楼盘都在不经意间出现了亏损。经济学家李迅雷表示,一套房子差不多有5%的资金成本,4%的折旧成本,只要房价一年涨幅没跑赢9%的持有成本,那几乎就等于亏本了。众所周知,目前全国绝大多数城市的房价基本都处于回调状态,所以贬值趋势已经出现。
除此之外,从长期趋势来看,楼市供需关系也渐渐迎来了转折点。据国家统计局数据显示,目前全国人均住房面积40平米,而且央行最新报告也显示,全国城镇户均住房达到1.5套。显而易见,我国已经不缺房了。一边是房子越盖越多,另一边则是住房需求出现了下滑趋势。根据中国社科院发布的《人口与劳动力绿皮书》显示,在人口老龄化社会到来和人口出生率下滑的双重影响下,我国将在2028年前后迎来人口负增长的时代。显然,未来10年时间, 一旦住房供大于求,房价也是易跌难涨。
面对房地产市场出现的变化,最近几年,越来越多的专家学者、行业大佬看空房地产的未来。曹德旺曾自曝多次劝妹妹卖掉多余房子,不然以后可能卖不掉也租不出去。北师大金融研究中心主任钟伟表示,最近两年,自己改变了房价必涨的认知,现在基本都劝大家先别着急买房。因此,通过以上分析看,楼市已经告别了高歌猛进的阶段,所以闭眼买房的阶段也开始渐行渐远了。当然了,在这样的行情下,判断一套好房子的标准也发生了变化:未来10年买房,不仅要追求住得舒服,关键还要追求性价比,而且能够轻松转手。鉴于此,内行认为,90-140平方米的房子可能会更受市场欢迎,原因有3个。
第一、90-140平方米的住宅性价比最高。
买房,并不仅仅是交个首付,然后按月还贷就可以了,还需要缴纳一定的税费,面临一定的生活成本支出。因此,只有选择了适合自己的户型,才能够住得舒服,同时也住得省心。根据国家规定,90平方米以下的住宅,契税比例为1%,90-144平米为1.5%, 超过144平方米为3%。其中,144平米被看作是豪宅线,超出普通购房者能力,绝大多数刚需基本不会考虑,所以140平米以内是比较合理的。
当然,除了要考虑当时需要缴纳的税费,购房者也应该能够预见未来可能需要的成本支出。众所周知,房地产税出台已经是大势所趋,业内不少专家都建议根据面积征收。中国财政科学研究院张学诞就建议,国家应该将免税的面积确定为人均40-60平方米。 同时,房子面积的大小还与物业费、取暖费等息息相关,所以购房者没必要盲目追求大户型,把钱耗费在用不到的空间上面。总而言之,税费支出、生活成本与面积大小直接相关,90-140平方米的性价比可以说是最高的。
第二、90-140平方米更容易被主流购房者接受。
根据国家卫计委发布的《中国家庭发展报告》,目前我国共有家庭4.3亿户左右,其中20世纪50年代前,家庭户均人数保持在5.3人,1990年缩减到3.96人,2010年缩减到3.10人,目前家庭户均规模为3.02人。对此,报告还认为,由于受到社会、经济、文化、人口等多因素共同作用的结果,中国家庭户均规模呈现了小型化。其实,笔者认为,在老龄化社会到来,人口出生率下降等因素影响下,未来10年,家庭户均规模小型化依然是大趋势。其实,就看看我们自身周边,老年和年轻人独居现象也已经越来越多。
因此,笔者认为,对于一个三口或四口之家来说,小于90平方米的房子不仅住得不会太舒服,而且可能还会导致日后换房麻烦,而超过144平方米的房子,不仅超出了绝大多数工薪阶层的购房能力,而且还要缴纳一笔不小的税费,而90-140平方米涵盖两室、三室、四室,几乎能够满足所有家庭的住房需求,未来更容易被主流市场所接受,也最容易实现转手和变现。
第三、90-140平方米可以最大程度利用首套购房名额。
对于刚需而言,人生首套房,意义非同平常。很多人说,先买小户型过渡,这个想法没有问题,毕竟买房需要量力而行。但是,同时也需要考虑到,对于很多的购房者来说,一辈子可能就买一次房子,而且小房换大房也需要换房成本,也需要耗费不少精力。因此,笔者建议,在购房者自己的能力范围之内买房,面积尽量往大了考虑,不仅舒适,而且居住周期也会比较长,而90-140基本可以满足主流刚需的承受范围,避免了日后换房的麻烦。
除此之外,当限购成为调控的主要手段,首套房的名额几乎可以用“珍贵”两个字来形容。对于动用“六个钱包”买房的购房者而言,能省一笔是一笔,而首套房名额最大的好处就是可以享受到更多优惠政策。比如,首套房、二套房、多套房在税费、房贷利率、首付比例等方面各不相同,其中首套房都是最低的,这显然可以减轻购房者的压力。就拿契税来说,一般来说,购买90-140平方米的住宅,首套房购房者需要缴纳的契税比例为1.5%,而二套房为2%,多套房则为3%。因此,刚需应该最大程度利用首套房购房名额,在量力而行的基础上实现一步到位。
最后总结一下,对于购房者来说,闭眼买房已经渐行渐远,未来买房时,只有前期多费心,后期才能更省心。一方面,未来10年,我国家庭户均规模继续趋向小型化是大势所趋,所以90-140平方米的住宅不仅自己住得舒服,大概率也迎合了市场上的主流购房需求,就算是二次交易也不成问题,很容易实现变现。
同时,购房者也应该看到,如今楼市已经不同于以往,伴随楼市调控的持续进行,尤其是“房住不炒”成为了长期定位,房价正在逐步回归理性,楼市开始告别以往稳赚不赔、一赚到底的阶段。因此,笔者认为,购房者没有必要盲目追求大户型,否则未来10年,不仅可能会面临“贬值潮”现象,而且还可能会面临更高的契税、房地产税,以及其他生活成本的支出等等,无形中反而增加了房子出租和转手的难度。