早在去年年底，不少业内人士就认为2020年的房地产市场或将会逐步回暖。比如，央行调查统计司原司长盛松成就公开表示：不少人都说明年房价可能会下跌，但我认为未来半年到一年之后，房价可能还会迎来新的上涨。但是，实际情况是，2020年已经过去了三分之一的时间，房地产调控不仅没有放松，“房住不炒”反而成为了长期的定位。除此之外，再加上此次“黑天鹅”事件的影响，目前的楼市可以说是一直处于“连阴雨”模式当中。

在这种“连阴雨”模式下，楼市迎来一轮“贬值潮”，开发商打起价格战，不少业主也开始降价卖房。据多家媒体报道，最近青岛有业主遇到一件烦心事：两年前，市南区某学区房有人出到230万，但如今直降60万，房子依旧无人问津。其实，除了这种房子明显贬值的现象外，不少楼盘都在不经意间出现了亏损。经济学家李迅雷表示，一套房子差不多有5%的资金成本，4%的折旧成本，只要房价一年涨幅没跑赢9%的持有成本，那几乎就等于亏本了。众所周知，目前全国绝大多数城市的房价基本都处于回调状态，所以贬值趋势已经出现。

除此之外，从长期趋势来看，楼市供需关系也渐渐迎来了转折点。据国家统计局数据显示，目前全国人均住房面积40平米，而且央行最新报告也显示，全国城镇户均住房达到1.5套。显而易见，我国已经不缺房了。一边是房子越盖越多，另一边则是住房需求出现了下滑趋势。根据中国社科院发布的《人口与劳动力绿皮书》显示，在人口老龄化社会到来和人口出生率下滑的双重影响下，我国将在2028年前后迎来人口负增长的时代。显然，未来10年时间， 一旦住房供大于求，房价也是易跌难涨。

面对房地产市场出现的变化，最近几年，越来越多的专家学者、行业大佬看空房地产的未来。曹德旺曾自曝多次劝妹妹卖掉多余房子，不然以后可能卖不掉也租不出去。北师大金融研究中心主任钟伟表示，最近两年，自己改变了房价必涨的认知，现在基本都劝大家先别着急买房。因此，通过以上分析看，楼市已经告别了高歌猛进的阶段，所以闭眼买房的阶段也开始渐行渐远了。当然了，在这样的行情下，判断一套好房子的标准也发生了变化：未来10年买房，不仅要追求住得舒服，关键还要追求性价比，而且能够轻松转手。鉴于此，内行认为，90-140平方米的房子可能会更受市场欢迎，原因有3个。

第一、90-140平方米的住宅性价比最高。

买房，并不仅仅是交个首付，然后按月还贷就可以了，还需要缴纳一定的税费，面临一定的生活成本支出。因此，只有选择了适合自己的户型，才能够住得舒服，同时也住得省心。根据国家规定，90平方米以下的住宅，契税比例为1%，90-144平米为1.5%， 超过144平方米为3%。其中，144平米被看作是豪宅线，超出普通购房者能力，绝大多数刚需基本不会考虑，所以140平米以内是比较合理的。

当然，除了要考虑当时需要缴纳的税费，购房者也应该能够预见未来可能需要的成本支出。众所周知，房地产税出台已经是大势所趋，业内不少专家都建议根据面积征收。中国财政科学研究院张学诞就建议，国家应该将免税的面积确定为人均40-60平方米。 同时，房子面积的大小还与物业费、取暖费等息息相关，所以购房者没必要盲目追求大户型，把钱耗费在用不到的空间上面。总而言之，税费支出、生活成本与面积大小直接相关，90-140平方米的性价比可以说是最高的。

第二、90-140平方米更容易被主流购房者接受。

根据国家卫计委发布的《中国家庭发展报告》，目前我国共有家庭4.3亿户左右，其中20世纪50年代前，家庭户均人数保持在5.3人，1990年缩减到3.96人，2010年缩减到3.10人，目前家庭户均规模为3.02人。对此，报告还认为，由于受到社会、经济、文化、人口等多因素共同作用的结果，中国家庭户均规模呈现了小型化。其实，笔者认为，在老龄化社会到来，人口出生率下降等因素影响下，未来10年，家庭户均规模小型化依然是大趋势。其实，就看看我们自身周边，老年和年轻人独居现象也已经越来越多。

因此，笔者认为，对于一个三口或四口之家来说，小于90平方米的房子不仅住得不会太舒服，而且可能还会导致日后换房麻烦，而超过144平方米的房子，不仅超出了绝大多数工薪阶层的购房能力，而且还要缴纳一笔不小的税费，而90-140平方米涵盖两室、三室、四室，几乎能够满足所有家庭的住房需求，未来更容易被主流市场所接受，也最容易实现转手和变现。

第三、90-140平方米可以最大程度利用首套购房名额。

对于刚需而言，人生首套房，意义非同平常。很多人说，先买小户型过渡，这个想法没有问题，毕竟买房需要量力而行。但是，同时也需要考虑到，对于很多的购房者来说，一辈子可能就买一次房子，而且小房换大房也需要换房成本，也需要耗费不少精力。因此，笔者建议，在购房者自己的能力范围之内买房，面积尽量往大了考虑，不仅舒适，而且居住周期也会比较长，而90-140基本可以满足主流刚需的承受范围，避免了日后换房的麻烦。

除此之外，当限购成为调控的主要手段，首套房的名额几乎可以用“珍贵”两个字来形容。对于动用“六个钱包”买房的购房者而言，能省一笔是一笔，而首套房名额最大的好处就是可以享受到更多优惠政策。比如，首套房、二套房、多套房在税费、房贷利率、首付比例等方面各不相同，其中首套房都是最低的，这显然可以减轻购房者的压力。就拿契税来说，一般来说，购买90-140平方米的住宅，首套房购房者需要缴纳的契税比例为1.5%，而二套房为2%，多套房则为3%。因此，刚需应该最大程度利用首套房购房名额，在量力而行的基础上实现一步到位。

最后总结一下，对于购房者来说，闭眼买房已经渐行渐远，未来买房时，只有前期多费心，后期才能更省心。一方面，未来10年，我国家庭户均规模继续趋向小型化是大势所趋，所以90-140平方米的住宅不仅自己住得舒服，大概率也迎合了市场上的主流购房需求，就算是二次交易也不成问题，很容易实现变现。

同时，购房者也应该看到，如今楼市已经不同于以往，伴随楼市调控的持续进行，尤其是“房住不炒”成为了长期定位，房价正在逐步回归理性，楼市开始告别以往稳赚不赔、一赚到底的阶段。因此，笔者认为，购房者没有必要盲目追求大户型，否则未来10年，不仅可能会面临“贬值潮”现象，而且还可能会面临更高的契税、房地产税，以及其他生活成本的支出等等，无形中反而增加了房子出租和转手的难度。

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