文 | AI财经社 实习生 周享玥

编 |鹿鸣

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“河南王”胡葆森迎来了他的第三家上市公司。

5月15日，中部地区最大的物业管理服务提供商建业新生活正式在港交所敲锣上市，发售价为6.85港元，开盘涨23%。截止5月15日收盘，股价报收8.37港元，上涨22.19%，总市值达100.44亿港元。

建业新生活是建业集团旗下的物业管理公司，建业集团实控人胡葆森直接持有其70.62%的股份，为公司实际控制人。这意味着，胡葆森的身家在一天之内收获了约11.79亿元。

值得注意的是，胡葆森是2005年的河南首富，曾与王石、冯仑并称为“中国房地产界三君子”，在中国房地产行业留下了“北之万通冯仑、中之建业胡葆森、南之万科王石”的传说。

（图源：视觉中国）

作为一个仅比建业集团小2岁的公司，建业新生活的业务最早开始于1994年，主要是为建业集团提供物业管理服务，是河南第一家注册的专业化物业管理公司。

据其招股说明书显示，截至2019年12月31日，建业新生活的物业管理及增值服务已经覆盖了河南省全省18个地级市及海南省海口市，成为中部地区最大的物业管理服务提供商，位列2019年中国物业服务百强企业第13名，被业界认为是建业集团除地产之外的“第二个轮子”

据了解，该公司曾有过一段“送出又被要回”的传奇经历。

1999年1月，胡葆森引入独立第三方，将建业物业管理（建业新生活前身）变成了由建业集团和这些第三方投资者共同持股的子公司，并在2004年耗资4.9亿元收购了其他23名独立第三方持有的49%股本。

然而，2006年8月，考虑到物业管理是劳动密集型以及可能对建业地产上市带来的影响，建业集团决定将这一业务剥离，以5亿元的价格卖给了独立第三方河南国光宝业投资有限公司。

其后多年间，建业物业管理又几经辗转，直至2013年12月，看到物业市场风口的胡葆森才开始操作“回收”建业物业管理，并于2016年4月成立建业新生活，2017年12月以10亿元对价买回建业新生活全部股本权益，成为了建业新生活及下属子公司建业物业管理的最终实益拥有人。

兜兜转转十多年后，胡葆森不仅顺利拿回了曾经卖出的公司，还在5月15日成功将其推上资本市场。

（图源：建业新生活官网）

招股书显示，建业新生活直至2014年才实现盈亏平衡，并在回归后的几年间迅速发展。2016年至2019年，分别实现营收3.49亿元、4.61亿元、6.94亿元、17.54亿元，净利润1099.3万元、2341.1万元、1947.1万元、2.33亿元。其中，2019年出现了爆发性增长，营收同比上涨152.74%，净利润则暴增了近11倍。

在业务板块上，以物业管理及增值服务收入居多。数据显示，2019年建业新生活实现物业管理及增值服务收入13.41亿元，生活服务收入3.08亿元，商业资产管理及咨询服务收入1.05亿元，占总营收的比重分别为76.44%、17.59%、5.97%。

值得注意的是，背靠“河南地产王”建业地产，建业新生活天然拥有丰富的物业资源。数据显示，2017至2019年，其在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米，三年内翻超2倍。

不过，享受母公司便利的同时，建业新生活也必须承受这种便利所带来的“小烦恼”。

作为一个始终坚守“偏安”河南本地一隅的房企，建业地产向来特立独行。然而，随着国内头部房企的杀入和其他本土品牌的兴起，这个地域性房企巨头正在逐渐失守其“大本营”，2019年其河南市场占有率出现了近4年来的首次下滑，下滑至7.97%。

在物业管理企业们纷纷跑马圈地的大环境下，如果建业新生活无法降低对建业地产的依赖，这种背靠“大树”的红利或许反倒会成为一种阻碍。

建业新生活显然也意识到了这一问题，试图通过提高不断提高第三方物业的占比降低对母公司的依赖。数据显示，2017年至2019年，来自建业集团及其联营公司或合资企业的管理建筑面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9%，而来自第三方物业开发商的管理建筑面积则从2017年的9.1%逐步大幅提升到了2019年的31.1%。

不过，就目前而言，建业新生活对建业地产的依赖程度依旧处于较高水平。

值得注意的是，建业新生活的营收、净利润以及管理建筑面积虽逐年增加，但其近年来的资产负债率均仍然居高不下，2017年至2019年分别为92.57%、92.65%、73.92%，偿债压力较大。

而同行业的碧桂园服务、雅生活服务、保利物业等2019年的资产负债率仅为53.7%、30.7%、32.3%，远低于建业新生活。

另就流动比例来看，建业新生活2017年至2019年的流动比率分别为2.3倍、1.7倍、1.3倍,短期偿债能力有所减弱。

在敲钟现场，胡葆森感慨道，“过去28年赶上中国城镇化加速，每年有100万人到郑州，初心赶上大势，（以前）郑州最高房价1000元/平方米多，1993年可以卖楼房时候我是郑州最高的，我的房子是按着国内最好的标准建造，让河南人民住上好房。”

作为与万科王石、万通冯仑齐名的“中国房地产界三君子”之一，胡葆森的创业故事颇为传奇。

公开资料显示，胡葆森1955年出生于河南濮阳市濮阳县，并于1976年进入郑州大学外文系英语专业学习。

毕业后，他曾在中国纺织进出口公司河南分公司工作，后被河南外贸厅派到香港参与组建外贸公司。

在香港待了十年后，胡葆森已经攒下了几万块钱。有了一定的资金，他开始尝试下海，凭借着良好的人脉，他又从朋友那里借了几十万拿去“炒楼花”（即炒作期房）。

靠着这门生意，胡葆森赚下了一千多万，并在37岁这年带着这第一桶金回到家乡河南，开始创业，在郑州成立了河南建业房地产开发有限公司（建业地产前身）。

彼时，郑州房地产业不论从质量上还是概念上都还比较落后，人们的思维观念还停留在房屋“解困”阶段。胡葆森决定反其道而行之，走差异化路线，做当地质量最好价位最高的小区。

很快，他就借用香港地产理念和“按揭销售，十年还本”的售楼模式打造了建业地产的第一块金字招牌——金水花园。据悉，金水花园于1993年推向市场，一套房子价格约20多万，而当时的人均月收入也不过三四百元。

之后，建业地产又相继打造了“燕乐小区”、“春晖小区”、“郑州期货城”、“建业城市花园”等多个项目，建业地产逐渐成长为河南当地的龙头房企，并于2008年正式登陆港股市场。

（图源：视觉中国）

建业地产的飞速发展直接促进了胡葆森身家财富的增长，公开资料显示，其在2005年成功以10亿元身家登顶河南首富宝座，其后十余年间更是多次登上胡润百富榜，并在2019年以41亿元财富值排在当年胡润百富榜第1008名。

2019年7月，建业集团还将上市公司中民筑友纳入手中，并更名为“筑友智造科技”，胡葆森旗下的上市公司由此变为了两家，而此次建业新生活的上市，则让胡葆森一下拥有了三家港股上市公司。

数据显示，截至5月15日收盘，建业地产、筑友智造科技、建业新生活三家公司分别为118.5亿港元、12..89亿港元、100.44亿港元，以分别为74.64%、63.53%、70.62%的持股比例计算，胡葆森分别持有三者88.45亿港元、8.19亿港元、70.93亿港元的市值，累计167.57亿港元（约合153.44亿元人民币）。

值得注意的是，与许多大佬一样，胡葆森也是个十足的足球迷，其是建业足球俱乐部的投资人，25年来投入资金超过30亿元。

据悉，建业足球俱乐部下的河南建业是河南唯一一支职业足球队。4月16日，建业足球俱乐部还成立了河南建业女足，成为继江苏苏宁后，国内第二家同时征战男女足顶级联赛的俱乐部。

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