作者：二鸣 来源：功夫财经

泰禾，流年不利。自2018年、2019年连续两年遭遇资金链危机后，2020年第一季度，资金问题又将泰禾引入了危机边缘。

更糟糕的是，这一次泰禾当家人黄其森被列入失信被执行人名单，同时，5月13日晚上，收购泰禾人寿的计划失败，公司被迫决定终止重组。在前两次危机中力挽狂澜的黄老板，想要继续拯救泰禾，或许只有请出终极boss—引入战略投资。

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泰禾停工，业主维权

为此受到影响最大的，还是泰禾广大的业主。前不久，泰禾北京院子二期业主就连名上书北京市政府，要求泰禾在5月15日之前复工。彼时，泰禾北京院子二期停工已超过半年。

相似的一幕，也发生在杭州院子。应在2018年底至2019年6月陆续交付的泰禾杭州院子，直到现在施工现场依然处于半停工状态。

泰禾杭州院子现状购房者交钱签订购房合同后，最期待的就是房子交付的那天，不过对于泰禾的业主来说，虽然早已超过了交房日期，但是何时能够入住新家依然遥遥无期。

年初爆发的这场疫情，对泰禾的影响尤其大。根据财新网公布的数据，截至2020年3月31日，泰禾集团货币资金为55.53亿元，较2019年底下降58.60%，一年内到期的有息负债672.39亿元，较2019年末增加120%。现金/短债的覆盖比例由0.48降至0.08倍，为50强房企最低。造成当下泰禾现金流压力最根本的原因还是一季度销售回款骤降。

泰禾一季报显示，公司季内经营性现金流入只有32.52亿元，同比下降84.62%。同期公司经营性支出为61.82亿元，大于流入的数额。第一季度经营性现金流再次由正转负，净流出29.31亿元。无米下炊，才是导致泰禾停工的根本原因。

02

危机始于2018年

可能有人怀疑了，受到这次疫情影响，所有房企一季度销售回款表现都不好，一些中小房企倒闭还能理解。作为50强房企的泰禾，为什么受到影响这么大呢？

疫情显然只是压垮泰禾的最后一根稻草，事实上，2018年泰禾的现金流危机就已经十分严重了。

一般来说，所有融资渠道中，银行贷款的利率最低，也是房企筹资的最主要方式。但是由于泰禾的经营性现金流长期为负，回笼资金不足以覆盖投资支出。

从2017年开始，银行对泰禾放款变得谨慎。数据显示，2016年泰禾集团通过银行贷款融资占比达到41%，2017年银行贷款占比降至20%。

到了2018年但是降至18%。2018年泰禾非银渠道融资占比由2016年的32%上升到61%，融资利率也由7.62%上升至8.52%。

2018年下半年，泰禾行至最危险的时刻，财报显示，截至2018年9月底，泰禾集团现金/短债比为0.27，同期万科的这一比率为1.78，可以看出当时泰禾和龙头房企的差距。

同时国际评级机构穆迪分别在2018年5月和11月两次下调泰禾集团评级，由B1降至B3，同时，标普也在2018年5月下调了泰禾评级。好在在黄老板的不断游说下，恰巧也赶上当时银行融资放宽，2018年第三季度，泰禾集团经营性现金流终于回正，但是泰禾的危机警报依然没有解除。

2019年上半年公司副总经理郑钟、朱进康，张晋元以及财务总监李斌的相继辞职，据统计，2017年至2019年，有12位副经理级别的管理人员先后从泰禾离职，这些重要人物纷纷离职，让外界又认为泰禾活不下去了。

而泰禾此时也想从根本上解决一直擎肘的现金流问题。2019年初，泰禾集团在北京发起了“壹号抢收计划”，短短一个月内销售额就突破了50亿，2019年前四个月，就实现了368亿元的销售额。降价促销的同时，泰禾也开始通过出售项目股权割肉自救。

2018年泰禾分别出售位于天津、无锡、福州等项目子公司股权，揽金21亿元，2019年3月至5月，泰禾向世茂集团出售分别位于杭州、南昌、漳州、佛山、广州、昆山等七个项目股权。截至2019年3月末，泰禾经营性现金流净额已经连续三个月为正，同时，2019年泰禾集团资产负债率为84.55%，净负债率为279.19%，这两项指标较2018年均有不同程度的下降。

但是相较于其他房企来说，这样的负债率水平依然偏高。2020年初受到疫情影响下，泰禾再一次撑不住了。泰禾集团的“院子系”在中国豪宅市场虽然不能说首屈一指，但是只要院子系产品登陆某地，也一定会成为当地的标杆项目。

从北京区域降价促销活动取得的销售额就能看出泰禾的产品还是十分受到购房者认可的。就是这样一个要自己标杆产品系列的50强品牌房企，又怎会沦落至此呢？

03

激进的拿地战略将泰禾推入深渊

泰禾此前给自己挖的坑太大了。作为闽系房企的代表性品牌，泰禾老板黄其森身上带有明显闽南人那种“爱拼才会赢”的冒险精神。

中国房地产市场具有明显的“政策市”特征，所谓顺者昌，逆者亡。政策宽松，楼市繁荣时，房企高杠杆战略可以加速企业扩张，但是当调控政策严历时，企业就要赶紧收敛了。

黄老板，错就错在太激进了。

2014年至2016年，是泰禾集团扩张最凶猛的一段时期，三年来总耗资超过500亿元，拿下27宗地块，超过了同期总营收，“高周转、高杠杆”成为泰禾最仰仗的手段。

2015年12月，泰禾以7.99万/每平方米的楼面单价，拿下深圳宝安尖岗山地块，刷新了全国单价“地王”记录。2017年以来，为了遏制房价过快上涨，热点一二线城市开始对新房限价销售。而泰禾的高端住宅发展路线，受到限价政策约束比较大，溢价空间也消失殆尽。

就比如深圳尖岗山项目，泰禾的拿地楼面价单价达到了7.99万，而周边二手房项目售价一般在8-10万之间，按照当时深圳的政策，楼盘预售申报均价不得超过周边同类同户型项目在售均价。

这也意味着泰禾深圳这个项目注定铁亏。此时，泰禾依然没有意识到危机。2017年，泰禾在土地市场依然高歌猛进，先后进入太原、南昌、济南、合肥、武汉、郑州等城市，全年共投入552亿元收购土地，新增土储1069万平方米，这一年也是泰禾收购土地最多的一年。

而随着调控不断加码，泰禾的债务风险也在不断累积。激进拿地是一方面，泰禾集团陷入困境的另一个原因就是销售回款慢。数据显示，2017年、2018年泰禾回款率分别只有36%、43%，远远低于70%-80%的行业平均水平。

泰禾的住宅产品定位高端，高端物业买家分期付款是回款慢的主要因素，另外泰禾还有约30%左右的高端商办，这类产品需要竣工备案后才能产生回款，也是泰禾回款慢的一个因素。

其实，泰禾集团这些土地储备大多集中在一二线城市，资产基本面比较好，而且泰禾的产品的口碑一直比较好，如果销售端能够保持住的话，泰禾的资金问题可能问题不大。但是，突如其来的疫情打乱了房企们的节奏，重重风险之下的泰禾，也终于把自己推向了深渊。

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引入战投也不能高枕无忧

4月底，泰禾集团宣布收购泰禾人寿的计划，但是5月13日晚上，泰禾集团发布公告称，因公司被列入被执行人，存在债务逾期等情况，监管部门审批环节存在重大不确定性，公司决定终止重组泰禾人寿。这样一来，摆在黄其森面前或许只有一条路了—引入战略投资。

在房地产行业，房企引入战略投资是比较常见的行为。比如万科、绿城就引入国企作为战投方，碧桂园、华夏幸福则引入险资作为战投方。一旦如此，未来泰禾将不再姓黄。

当然引入战投后，也不意味着泰禾就能高枕无忧。绿城引入中交后，多个项目遭遇质量维权。宋卫平时代一手创下的品牌口碑，正逐渐消耗。对于泰禾来说，能否一直延续院子系的高口碑，将是一个疑问。

泰禾如今遭遇的危机，同样也能够给购房者警醒，在购房过程中选择品牌时，千万不要觉得大品牌就一定没有问题，一定要细心查看一下房企的资金情况，再做决定。

也许北京院子、杭州院子这些停工的项目，对于购房者来说，并不是糟糕透顶的坏事，至少房子的质量还没有出现大的问题，更坏的情况是，虽然赶在规定日期交房了，但是房子质量却出现严重问题。

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