1953年1月的最后一个黄昏，北海刮起了大风。英国、比利时、德国三个国家也来凑热闹，掀起了一股水淹四国的滔天巨浪。

那晚在荷兰泽兰省的海边，站了很多人，像中国人民“钱塘江观潮”一般观看这一自然奇观。

据说，英语里泽兰省的意思是泽国。而被无数河流穿肠而过的荷兰，也被叫做“生活在海平面之下”的民族。

按理说，常年遭遇水灾的人民总有一股猝然临之而不惊的气质，泽兰省的人们也跟中国湖北省的人们一样，总是始料不及洪水将至。

那天到了深夜人们才发现，这次涨潮，不是“钱塘江观潮”。

一夜之间，洪水冲过大坝，吞噬了整个泽兰省。持续了两天的天灾，造成荷兰1800多人死亡，3300栋房屋被毁，10万人无家可归。

顺带被波及的英国和比利时，也有307人和28人死亡。

对于发达、繁荣、常年与水搏斗而又十分了解水的荷兰来说，这无疑是一个难以接受的灾难。

二十年前，他们曾修建过一堵能抵挡千年一遇洪水的拦海大坝。而在这次灾难过后，为了让悲剧不再发生，他们痛定思痛修建了一堵更高、更厚、更强，也是全世界最长的一堵大坝——三角洲工程。

1986年，历时三十年的巨制三角洲工程完工。

当时有媒体称，这是现代世界七大奇迹之一。如果1953年拥有它，就不会有水淹四国的悲剧。

但所谓天灾，总会有些始料不及的原因让人防不胜防。

1995年，阿尔卑斯山积雪融化，不巧的是莱茵河上也暴雨如注，洪水从瑞士穿过德国直奔荷兰。原以为能抵挡万年一遇洪水的三角洲防线被轻松带球过人，泽兰省再次被淹没。

上千年来，人们一再试图用大禹父亲鲧的方法——用“堵”来治水。虽然小洪水的威胁被大大减少了，但大洪水一来，却反而助长了本已势不可敌之势。

这几天，首次针对二手房限价的调控政策从深圳发起，广州紧接跟上，成都在前天尾随。

在2月份数据公布后，许多人欣喜过望，不单成交量下降8成，房价也出现了下跌之势。

许多媒体喟叹——“跌了？那真是好事，说明调控有了效果。”

不过，熟悉房地产市场的朋友都知道，就像财新张鸿说的，这些年来的“调控”政策，就像一个“打地鼠游戏”——锤子打到哪儿就短期有效果一阵子。长期来看，治本之策一直没找到。

不过与洪水不同的是，楼市的治本之策，可能本来也没打算找。

1. 调控从何而来？

2016年夏天，全国人民都在抢房。一股狂热情绪中，他们想尽一切办法借首付、加杠杆，抢新房、抢学区房、抢地铁房，随便什么概念，极尽可能。

那会儿的人们也不知道，自己够不够资格抢，有没有钱抢，只知道自己的钱包哪怕再干瘪，也有一个钱包不够“六个钱包”来凑的法门，以及首付贷。

靠着这样的备胎发力，许多人抢完一线城市后，又从北、上、广飞到南京、杭州、武汉甚至海南买房。

短短两年里，中国一二三四线城市的房价被推得水涨船高。

而论其动机，就像当时一位网友的感叹——“抢的不是房子，而是一张末日方舟的船票。”

溯及过往，掌握这股洪流的是已卸任的周行长。

2015年3月，周行长谈到，“资金进入股市，也是支持了实体经济”。随即A股迎来大牛。

2016年2月，周行长表示，“个人住房加杠杆，逻辑是对的”。尔后人们纷纷响应号召，唱起崔健的战歌——“我要从南走到北，我还要从白走到黑”，开始了一场轰轰烈烈的“涨价去库存”运动。

周行长的话为什么这么管用？

一方面是肩负了中国经济自08年后漫长复苏的重任。另一方面，也是市场上多出来的热钱，得找到合适的降落点。

2014年底，中国开始了连续六次的降息之路，房地产利率也随之下调至25年以来的最低水平。到2016年初，首付比例又被降至前所未有的20%。

利率低，首付低，一系列宽松政策给了市场一麻袋热钱。

而在持续了一年的牛市过后，2015年下半年到2016年初，A股一片绿，送上最后一掌助推，让这一年所有的钱都直冲进了楼市。

2016年，中国个人购房贷款增加了近5万亿，占全年中国各项贷款增加额的四成。

只是聚散终有时，在所有涌来的资金纷纷找到降落点后，闸门开始关闭。

2016年9月开始，限购、限价、限售、购租并举...一系列调控政策纷纷出台。一套组合拳的背后，就像郭主席最近的担忧——“房地产泡沫是最大的灰犀牛”。

所以为了防止这种泡沫，我们开始构建起一堵最强的三角洲防线。

虽然随后的楼市应声降温。人们也发现，彼时不是买不起房了，而是没资格买。

但中国人的智慧总能超常发挥，并且用一句朴素的话就能概括——“上有政策，下有对策。”

那会儿我们常常能看到这样的新闻标题：“2016年中国离婚增长率惊人。”

2. 为什么限不住？

随后的中国楼市，既有“房住不炒”四个字，也有“坚决遏制房价上涨”八个字，还有去年针对开放商的“三道红线”，这给未来的中国房地产市场定下了基调。

但耐人寻味的现象是，无论怎么堵，似乎也堵不住聪明人的脑回路。

以“限价令”为例，无论是2016年起的针对新房，还是最近深圳广州开始面向二手房，市场都早有对策。

比如，“双合同”就是一个典型方案。

所谓双合同，就是把一笔房价拆分到两个合同中。一份严格遵守政府公布的指导价，另一份则将房价里超出指导价的部分补回来。

这个创意由谁率先提出，已很难考证，但在执行上，大多开发商都已谙熟于心。

即将这部分超出的房款算成装修款，写入装修合同。这就绕过了政府的“限价令”，同时保全了开放商的利益。

但同时会带来一个问题是，第二份合同里的这部分房款，一般需要一次性付清。而房贷只会按照合规的第一份合同来算。

这意味着，购房者要拿出更多的首付。

钱从哪儿来？就关联最近的第二个新闻。

这些天里，北上广深四座一线城市开始严查经营贷、消费贷违规进入楼市。

为什么经营贷、消费贷会进入到楼市？

又源于去年底的新规，央行和银保监会要求，银行针对房地产和个人住房的贷款余额占比，分别设置了上限。

换句话说，银行最多能贷给开放商和个人购房的贷款，都有了明确限制。

额度降低，利率自然升高。

据融360大数据研究院的报告显示，2月全国首套房贷平均利率5.26%，环比上涨0.04%。反观原本适用于企业的经营贷，利率只要4%。

于是，银行便向购房者主推经营贷、消费贷等其他形式利率更低的贷款，而恰好购房者需要一笔低成本资金付在第二份合同里。

如此一来，银行降低了房贷额度，达到合规要求，购房者也顺利买到了房，皆大欢喜。

虽然，目前在二手房市场还未看到双合同的案例，但“限购”就“假离婚”，“限价”就“双合同”等应对手段，似乎都在重复给人们上着一堂名叫“滞后性”的法理课。

前天，在武汉的光谷，某小区业主酝酿集体涨价，声称“要尽最大力量消灭一万六以下的低价房源”，一时惹得全城热议。

回想这些年来不断被砸的售楼部，可能除了法理课外，还得补一门“辩证唯物主义”哲学课。

3. 新房是进城税，二手房是割肉流的泪

之所以是辩证唯物主义，一方面既有购房者的“一会儿要降”“一会儿又要涨”，另一方面，也来自政府对调控政策本身的矛盾。

更能证实的说，是地方的矛盾。

这几年来，就像自媒体“城市战争”的名字一样，许多城市开启了“抢人大战”。核心部队是年轻人。

为什么是年轻人？正如上文谈到的“六个钱包”，今天一个家庭存量财富的主要去向，基本取决于年轻人的去向。

年轻人去哪儿，买房、婚育、教育等大头开支就会为哪座城市贡献GDP，就带去了一个家庭很大比例的存量财富。

那这些存量财富到了地方后又去哪儿了？

从钱的流向看，最大的一部分自然是房产，又叫进城税，也就是占地方财政比例极大的土地转让金。

正常情况下，土地拍卖价格再高，最后都不会由开发商承担，而是成为房价中的最大比例由购房者承担。

我们简单算一笔账，假设一座城市的“抢人”政策是落户即送2万元。而一位符合标准的大学生在该地买房落户，就打100平的房子均价2万总价200万，假设土地转让金占房价的40%，那么就相当于一次性收了80万的隐形税。这还不包括印花税等明面上的税。

用少量的钱，吸收更多的钱，对于地方来讲，“抢人”政策怎么都不会亏。

此外，还有教育、医疗、婚嫁，虽然消费和这些硬需求不能比，但不得不承认，普通家庭的支出大部分都集中在生活开支上。

且这个时代，也永远不缺被消费主义引诱的年轻人。

而对于二手房而言，由于此前已收过一次进城税，第二次交易的溢价，则更多是被投资者吃掉。所以很多城市都在限售二手房。

某种程度上来说，进城税是地方的财政特权，也不允许被投资者拿去太多。

在今天，土地财政仍然是大多数城市的主要收入来源。所以作为抑制因素的调控政策，也很难真正得到有力的落实。

只是各个城市的基础不一样。有的靠吃土地财政，也能维持经济的高增长。而有的则如最近的深圳，似乎已经没有了土地财政的包袱。

土地财政占比有多大，房价有多高，或许本身不是问题。问题是如果一个城市只有房地产，只有推高的房价，和不断上涨的生活成本，而没有新兴的产业以供年轻人就业、创造增量财富，没有跟得上房价的收入，没有公共福利和性价比的生活，那么抢来的人也迟早溜走。

所以某种程度上说，中国楼市的调控政策，既是维持泡沫与刚需之间的平衡，也是衡量一座城市是否有发展活力、是否值得去的一个重要标识。

4. 尾声

在今天，把房地产和中国社会的命运联系起来，可能很多人都不会觉得夸张了。

也就是说，房地产决定了中国社会的命运是进还是退，是稳定还是波动，是幸福还是悲剧。

房地产的变化，最能牵动中国社会的神经。而房地产的问题，也最能深刻影响到每一个人。

郭主席最近的重磅发言引来无数专家、媒体的热议。但某种程度上来说，今天房地产市场所面临的困境，并不是房地产本身的问题，而是城镇化的模式问题。

这些年来，国家的优质资源都在源源不断流向大城市，而很多二三线城市则得不到应有的资源，更不用说四五线城市。

大城市越来越富，中小城市越来越穷，便是利益在不同阶级的差异的反映。

如果这个逻辑不变，结果就是整个国家围绕几个大城市发展。

实际上，农村包围城市，小城市围绕大城市的格局，在今天绝大多数区域已然形成。越往城市中心越富，越往城市边缘越穷的现象也已然显著。

而一旦遇到经济下行，人们的工资不见涨，房价却越来越高。

即使人们可以逃离北上广，回到二三四线城市，但限于二三四城市的产业结构，和常年以来积重难返的依赖土地财政，他们中很大一部分便会难以就业，乃至成为社会的不稳定因素。

所以说，房地产可能不只是“金融风险方面最大的灰犀牛”。

实际上，说话和周行长一样管用的还有郭主席。

2018年时，郭主席还谈过p2p，“收益率超过6%就要打问号，超过8%就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。”

后来的结果大家都知道，去年，郭主席亲自宣布，p2p已经归零。

那房地产又会怎样呢？

上一篇：H&M耐克等品牌抹黑新疆棉花，外国人怎么看的

下一篇：围攻中国没讨到便宜后，西方又联手制裁俄罗斯