下半年,哪里将再现东莞式突涨?这些城市刚需
时间:2020-09-10 来源:新闻网 人浏览 -
立即找好房>>>
一讯一评,解读你关心的楼市动态:
01 下半年,哪里将再现东莞式突涨?2020年已经年过一半,上半年的楼市可谓大起大落。楼市先是因为疫情跌到谷底,再到二季度的逐渐复苏,经历一个V字反弹。在复苏期间,又有深圳、东莞等几个城市走出大涨的火热行情,让楼市在疫情之下,显现出一缕房价暴涨的迹象。
疫情影响还在,经济压力还在,楼市反弹会继续吗?接下来的楼市会有怎样的变化?房价还会涨吗?
幸福策评:下半年房价缺乏足够的上涨动力,或是刚需进场的机会上半年因为疫情原因,金融宽松,货币放水,还有众多刺激政策,虽然没有让资金直接流入楼市,但宽松的资金环境下,怎么都避免不了会促进购房者买房意愿。
但楼市政策从未真正放松。
上半年全国发布楼市政策304次,同比去年足足上涨21%,创下了半年调控次数的历史纪新高。当然,这谈不上调控紧。实际上,这半年300次的调控,是力度最松的调控。
但如果结合经济背景来看呢? 哪怕在上半年经济压力最大的时候,都没有强有力的楼市刺激政策出现。上半年对楼市有扶持,但力度不大。真正给力的刺激政策,都露不了脸两天就要被打回去。
只要涉及到限购、首付等方面的需求端的直接刺激政策,几乎无一例外都被撤回,一次次上演“一日游”大戏,生怕楼市上火。
在上半年压力最大的时候,都不肯真正放松调控,何况现在经济转好,楼市已经恢复。
同时,随着楼市的恢复,上半年的宽松刺激政策,也出现了收紧趋势。
近期,杭州、东莞、宁波楼市火热,立马就有调控出台:杭州限购限售限摇;东莞限价,同时打击捂盘惜售和炒房;宁波扩大限购范围。虽然力度不大,意不在打压房价,但将态度表露无疑:楼市要稳,房价不能过快上涨。
那房价还能涨吗?
说到底,房价的涨跌,还得看购买力。上半年的楼市中,有两大动作释放了购买力。
第一,是户籍制度改革的深化。
4月国务院的文件,明确提到“深化户籍制度改革”,而各地也在纷纷出台人才引进政策。像苏州,本科可落户;山东放开高校在校生、毕业生的落户限制,全省16市均可先落户后就业。
有人就有购买力,尤其是人才,就是高端购买力。
第二,金融环境的宽松。
上半年以来,三度降准、两度下调LPR,而在两会上,也提出“稳健的货币政策要更加灵活适度”、“综合运用降准降息、再贷款等手段,引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。
实际的房贷利率上,6月全国首套房贷款平均利率为5.28%,环比下降4个基点;二套房贷款平均利率为5.60%,环比下降3个基点,连续6个月走低,创2018年以来新低。
可以预见,今年货币政策仍将宽松,下半年LPR还会下调,房贷利率趋势下降,刺激市场购房需求,又是一个释放购买力的好消息。
然而,我认为这些释放的有效购买力有限。
说一千道一万,人才也好,金融环境也好,其根本逻辑都是其带来的资金流。说白了,就是有没有钱流入。在疫情影响下,居民收入受影响,而水不涨船就不高,市面上没钱,房价就不具备全面上涨的基础。
随着疫情影响减弱,下半年楼市成交规模会弥补回来,但市面上没有充足的资金,在下半年度,房价缺乏足够的上涨动力。
甚至随着压抑住的购房需求释放完,买房情绪回归理性,大量低价值城市的卖房压力会重新出现,倒逼房企让价促销,这倒是刚需进场的机会。
来源:@大胡子说房
02 二手房“海量挂牌”的预警信号疫情后,有钱人毫发无损。国外去不了了、春节消费旺季也歇菜了,"国人式"买买买,被推到5-6月份,奢侈品的好生意来了。刚还在调侃下班后在哪摆地摊,转身就在奢侈品市场上剁手了。
持续热销的,只有稀缺的东西。但是,如果一直坚持"唯快不破"的打法,任何商品都会贬值。一直坚持"唯快不破"的楼市,房子正在变成普通商品。
2015-2019年,楼市高举高打了5年,整体供求开始平衡或供过于求。疫情后,出于纾困经济和"六保"、"六稳"的考虑,各地财政刚性支出增加,楼市再次走上"高举高打"之路。
幸福策评:二手房被迫自持,房子不经意间回归普通商品
刚刚过去的上半年,300城土地成交额同比增长10%,一二线楼市成交额同比增长57%和3%,上海和广州成交同比增长97%和79%,深圳、南京、北京、成都增长20%-50%,杭州以1757亿卖地收入再次问鼎冠军。
毫无疑问,大城市楼市供需两旺、交投活跃的局面,还会顺延至下半年。6月份数据显示,大湾区和长三角楼市热度由点及面,很多人喊楼市"新周期"来了。其实,这是假象,开发商也好、地方政府也好、媒体也好,一直以来都是想方设法顺应民意,挖苦心思地刺激"买房神经"。
但售楼处门庭若市的另一面,就是二手房海量挂牌。万人"摇号抢房"火热的杭州,二手房挂牌量突破12万套,相比2019年初翻了一倍,相当于全年交易量的1.5倍。
从2016年10月份开始,热点城市相继启动新房限价和限售政策,但同时,又借助人才政策变相宽松,导致的结果就是愈演愈烈的"打新"式购房。疫情之下,各地又在供给端发力,海量供地加剧了未来房屋供应过剩的局面,楼市高位平衡后回落的走势越来越明显了。随着2-3年限售期的结束,前期"打新"的投资客们,纷纷出货,导致二手房挂牌量迅速攀升。
持有成本低、不太关注租金,挂牌量剧增的结果,并非是房价下跌,而是交易周期拉长、交易摩擦增大(交易劳神费力)、空置率上升、租金下跌。
目前,在多数二三四线城市,若业主不低于市场价10%-20%销售,房子挂牌一年半载是很正常。所以,数据表现上,二手房价还比较坚挺,但转化为实际成交的话,跌势很明显。只不过,由于政策发力卖地和新房市场,二手房被迫自持,纸面财富、孤芳自赏,默默承担实际损失。未来,楼市还会顺着"卖地-新房-二手房"的路径转化,溢价慢慢消磨、泡沫"软着陆",房子不经意间回归普通商品。
来源:李宇嘉地产笔记
03 楼面价再创新高,这个城市房价已彻底失控?6月,唐山二手房均价达到12695元/㎡,环比上月上涨1.07%,同比去年同期上涨17.36%。分区来看:路北二手均价14701元/㎡,环比上月上涨0.77%,同比去年同期上涨22.11%;路南二手均价14238元/㎡,环比上月上涨2.24%,同比去年同期上涨25.86%;
这涨幅,估计又能拿下全国前三。
幸福策评:房价上扬特立独行,土地价格不断上涨成房价最直接的推手和唐山本地居民的工资比起来,唐山的房价,确实已经不低了。经历过2017年的最严调控之后,2018-2019年,全国大多数城市的房价都开始震荡/下跌,而唐山,却特立独行地走出了一条上扬的曲线。
之前由于土地出让过多,供应严重大于需求,这直接导致唐山楼市2011-2015四年长熊。但2014年之后,土地出让面积不断减少,楼面价持续攀升。随后,2016年发生的故事,你们都知道了。连涨两年后,到2018年底,正好把洼地填平。
但完成补涨之后,唐山楼市并没有跟随大势熄火,反而持续上攻,就连疫情爆发的2020年,依旧每个月都在上涨。
土地价格的不断上涨,是房价最直接的推手。2020年4月,新冠疫情刚刚得到控制,唐山先后拍出了超过1万、1.1万、1.2万的楼面价。5月,唐山路北区地王被荣盛拿下,楼面价达到了14010元/㎡,溢价率达到43.25%。
此时,坊间都在议论,以后在唐山主城区,怕是很难买到1.4万以下的新房了。毕竟,开发商的拿地价都到1.4万了。
可是,荣盛地王的屁股还没坐热,一个月后,就被隆基泰和给赶下来了。6月12日,隆基泰和击败多家房企,以20.32亿总价摘下唐山金融中心北侧地块,楼面价达到16000元/㎡,溢价率34.45%,成为唐山新地王。
或许有人会问:“拿地价多少钱,跟将来房子能卖多少钱,不是没有一毛钱关系”吗?
还是那句话:地价和房价脱钩、开发商赔钱卖房,只有在“真调控”、“严格限价”的城市才会发生。
来源:@米宅北京