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一讯一评，解读你关心的楼市动态：

2020年已经年过一半，上半年的楼市可谓大起大落。楼市先是因为疫情跌到谷底，再到二季度的逐渐复苏，经历一个V字反弹。在复苏期间，又有深圳、东莞等几个城市走出大涨的火热行情，让楼市在疫情之下，显现出一缕房价暴涨的迹象。

疫情影响还在，经济压力还在，楼市反弹会继续吗？接下来的楼市会有怎样的变化？房价还会涨吗？

上半年因为疫情原因，金融宽松，货币放水，还有众多刺激政策，虽然没有让资金直接流入楼市，但宽松的资金环境下，怎么都避免不了会促进购房者买房意愿。

但楼市政策从未真正放松。

上半年全国发布楼市政策304次，同比去年足足上涨21％，创下了半年调控次数的历史纪新高。当然，这谈不上调控紧。实际上，这半年300次的调控，是力度最松的调控。

但如果结合经济背景来看呢？ 哪怕在上半年经济压力最大的时候，都没有强有力的楼市刺激政策出现。上半年对楼市有扶持，但力度不大。真正给力的刺激政策，都露不了脸两天就要被打回去。

只要涉及到限购、首付等方面的需求端的直接刺激政策，几乎无一例外都被撤回，一次次上演“一日游”大戏，生怕楼市上火。

在上半年压力最大的时候，都不肯真正放松调控，何况现在经济转好，楼市已经恢复。

同时，随着楼市的恢复，上半年的宽松刺激政策，也出现了收紧趋势。

近期，杭州、东莞、宁波楼市火热，立马就有调控出台：杭州限购限售限摇；东莞限价，同时打击捂盘惜售和炒房；宁波扩大限购范围。虽然力度不大，意不在打压房价，但将态度表露无疑：楼市要稳，房价不能过快上涨。

那房价还能涨吗？

说到底，房价的涨跌，还得看购买力。上半年的楼市中，有两大动作释放了购买力。

第一，是户籍制度改革的深化。

4月国务院的文件，明确提到“深化户籍制度改革”，而各地也在纷纷出台人才引进政策。像苏州，本科可落户；山东放开高校在校生、毕业生的落户限制，全省16市均可先落户后就业。

有人就有购买力，尤其是人才，就是高端购买力。

第二，金融环境的宽松。

上半年以来，三度降准、两度下调LPR，而在两会上，也提出“稳健的货币政策要更加灵活适度”、“综合运用降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年”。

实际的房贷利率上，6月全国首套房贷款平均利率为5.28%，环比下降4个基点；二套房贷款平均利率为5.60%，环比下降3个基点，连续6个月走低，创2018年以来新低。

可以预见，今年货币政策仍将宽松，下半年LPR还会下调，房贷利率趋势下降，刺激市场购房需求，又是一个释放购买力的好消息。

然而，我认为这些释放的有效购买力有限。

说一千道一万，人才也好，金融环境也好，其根本逻辑都是其带来的资金流。说白了，就是有没有钱流入。在疫情影响下，居民收入受影响，而水不涨船就不高，市面上没钱，房价就不具备全面上涨的基础。

随着疫情影响减弱，下半年楼市成交规模会弥补回来，但市面上没有充足的资金，在下半年度，房价缺乏足够的上涨动力。

甚至随着压抑住的购房需求释放完，买房情绪回归理性，大量低价值城市的卖房压力会重新出现，倒逼房企让价促销，这倒是刚需进场的机会。

来源：@大胡子说房

疫情后，有钱人毫发无损。国外去不了了、春节消费旺季也歇菜了，"国人式"买买买，被推到5-6月份，奢侈品的好生意来了。刚还在调侃下班后在哪摆地摊，转身就在奢侈品市场上剁手了。

持续热销的，只有稀缺的东西。但是，如果一直坚持"唯快不破"的打法，任何商品都会贬值。一直坚持"唯快不破"的楼市，房子正在变成普通商品。

2015-2019年，楼市高举高打了5年，整体供求开始平衡或供过于求。疫情后，出于纾困经济和"六保"、"六稳"的考虑，各地财政刚性支出增加，楼市再次走上"高举高打"之路。

刚刚过去的上半年，300城土地成交额同比增长10%，一二线楼市成交额同比增长57%和3%，上海和广州成交同比增长97%和79%，深圳、南京、北京、成都增长20%-50%，杭州以1757亿卖地收入再次问鼎冠军。

毫无疑问，大城市楼市供需两旺、交投活跃的局面，还会顺延至下半年。6月份数据显示，大湾区和长三角楼市热度由点及面，很多人喊楼市"新周期"来了。其实，这是假象，开发商也好、地方政府也好、媒体也好，一直以来都是想方设法顺应民意，挖苦心思地刺激"买房神经"。

但售楼处门庭若市的另一面，就是二手房海量挂牌。万人"摇号抢房"火热的杭州，二手房挂牌量突破12万套，相比2019年初翻了一倍，相当于全年交易量的1.5倍。

从2016年10月份开始，热点城市相继启动新房限价和限售政策，但同时，又借助人才政策变相宽松，导致的结果就是愈演愈烈的"打新"式购房。疫情之下，各地又在供给端发力，海量供地加剧了未来房屋供应过剩的局面，楼市高位平衡后回落的走势越来越明显了。随着2-3年限售期的结束，前期"打新"的投资客们，纷纷出货，导致二手房挂牌量迅速攀升。

持有成本低、不太关注租金，挂牌量剧增的结果，并非是房价下跌，而是交易周期拉长、交易摩擦增大（交易劳神费力）、空置率上升、租金下跌。

目前，在多数二三四线城市，若业主不低于市场价10%-20%销售，房子挂牌一年半载是很正常。所以，数据表现上，二手房价还比较坚挺，但转化为实际成交的话，跌势很明显。只不过，由于政策发力卖地和新房市场，二手房被迫自持，纸面财富、孤芳自赏，默默承担实际损失。未来，楼市还会顺着"卖地-新房-二手房"的路径转化，溢价慢慢消磨、泡沫"软着陆"，房子不经意间回归普通商品。

来源：李宇嘉地产笔记

6月，唐山二手房均价达到12695元/㎡，环比上月上涨1.07%，同比去年同期上涨17.36%。分区来看：路北二手均价14701元/㎡，环比上月上涨0.77%，同比去年同期上涨22.11%；路南二手均价14238元/㎡，环比上月上涨2.24%，同比去年同期上涨25.86%；

这涨幅，估计又能拿下全国前三。

和唐山本地居民的工资比起来，唐山的房价，确实已经不低了。经历过2017年的最严调控之后，2018-2019年，全国大多数城市的房价都开始震荡/下跌，而唐山，却特立独行地走出了一条上扬的曲线。

之前由于土地出让过多，供应严重大于需求，这直接导致唐山楼市2011-2015四年长熊。但2014年之后，土地出让面积不断减少，楼面价持续攀升。随后，2016年发生的故事，你们都知道了。连涨两年后，到2018年底，正好把洼地填平。

但完成补涨之后，唐山楼市并没有跟随大势熄火，反而持续上攻，就连疫情爆发的2020年，依旧每个月都在上涨。

土地价格的不断上涨，是房价最直接的推手。2020年4月，新冠疫情刚刚得到控制，唐山先后拍出了超过1万、1.1万、1.2万的楼面价。5月，唐山路北区地王被荣盛拿下，楼面价达到了14010元/㎡，溢价率达到43.25%。

此时，坊间都在议论，以后在唐山主城区，怕是很难买到1.4万以下的新房了。毕竟，开发商的拿地价都到1.4万了。

可是，荣盛地王的屁股还没坐热，一个月后，就被隆基泰和给赶下来了。6月12日，隆基泰和击败多家房企，以20.32亿总价摘下唐山金融中心北侧地块，楼面价达到16000元/㎡，溢价率34.45%，成为唐山新地王。

或许有人会问：“拿地价多少钱，跟将来房子能卖多少钱，不是没有一毛钱关系”吗？

还是那句话：地价和房价脱钩、开发商赔钱卖房，只有在“真调控”、“严格限价”的城市才会发生。

来源：@米宅北京

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