前不久，一篇名为《流浪到鹤岗，我五万块买了套房》文章在网络刷屏了，在高房价的大潮中，鹤岗房价之低犹如一股清泉，足以让没买房、买不起房的年轻人得到些许慰籍。主人公月薪9000元，买不起房，流浪到鹤岗，买下77平米房子5万多元。

为什么鹤岗房价全国倒数第一

经济增长乏力、人口净流出。据第一财经《城市商业魅力排行榜》统计，全国地级以上城市337个，分级一至五线，鹤岗列入五线城市。2017年，鹤岗人口100.95万，城镇化率达82.6%。年轻人占人口的比重在下降，老龄化人口比重在上升，人口连续16年负增长。煤炭资源不断枯竭，失去支柱产业，人员外出打工。近10年来，鹤岗棚改拆迁户9.7万，建设了大量安置房，一家三四套房属正常现象。

全国城镇究竟有多少套住房？

据西南财大发布的调查报告显示，2017年，我国城镇住房空置率21.4%，空置房6500万套。2018年，潘石屹在接受媒采访体时表示，我国房地产市值达到65万亿美元，超过美国、日本和欧盟的总值。他说，这个数据怪吓人的。如换算成人民币450万亿元，全国房屋均价9000元/平方米，房地产面积就是405亿平方米，以一套房子90平方来算，就是3.6亿套商品房。

经济学家任泽平的报告显示，2018年，我国城镇居民住房套户比为1.09，人均住房面积39平方米，以14亿人口城镇化率60%计算，城镇住房达到3.3亿套。上述两份报告表明，西南财大和任泽平的数据相当接近。以城镇人口8.4亿计算，3口之家需要2.5亿套。那么，全国城镇空置房约8000万套，可供2.4亿人口居住。包括城中村自建房，小产权房等，城镇空置房屋1亿套，要“抛置荒野”无人居住。

鹤岗房价低供大于求，释放了什么信号？

鹤岗房子多到用“烂大街”来形容并不为过，这在全国中小城市只是一个缩影。房改20年以来，我国房地产销售面积177亿平方米，销售1.7亿套房子。2018年，房地产开发投资12万亿元，以90平米计算，房子1333万套；住宅销售面积14.7929亿平方米，还以90平计算，房子总量约1644万套。未来10年是1.644亿套，相当于前20年增长的商品房总值。

目前，我国住房已达到发达国家水平。随着人口出生率降低，90后比80后少3100万，00后比90后少4100万，未来住房刚性需求随之下降。马云在2017年曾预言，8年后房价如葱，可谓一语成谶，有先见之明。其大意是指将来不缺房子，越来越便宜。房地产黄金时代结束了，炒房致富希望破灭。

企业家曹德旺接受媒体采访时，痛批高房价剥夺了年轻人的幸福，为了买房子年轻人要背负一生的债务，没有实业，拿什么和国外竞争。制造业是一个国家的支柱，不要搞太多的房地产。他还指出：高房价都是被炒出来的，砖头水泥根本不值钱。房地产过度金融化，炒高了房价。房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段，政策严控房地产融资，意味着楼市已迎来拐点。

在笔者看来，楼市进入调整临界点，未来有两类城市住房供过于求，房价或将迎来大跌。一是四五线城市经济增长乏力，新经济产业驱动能力较弱，人才不断流出，难以支撑高房价。二是经济欠发达的中小城市，老龄化带来的城市空心化，棚改去库存推高了房价，需要5-10年来消化。社科院研究员尹中立表示，人口向大城市集中，棚户区改造集中在中小城市，政府的保障性住房有整体错位的迹象。人口增长放缓，劳动人口逐年递减，类似鹤岗收缩型城市会起来越多。

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