本文系团队【北京市京师（武汉）律师事务所 投行并购中心】原创出品。

【原创作者】：饶国荣，北京市京师（武汉）律师事务所创始合伙人、投行并购中心主任

【责任编辑】：刘少云，京师武汉律所投行并购中心专职律师

【责任审核】：饶国荣

近两日，微信群不断有信息传递武汉商业地产惊现白菜价，内环商业地产最低7000元每平米，层高还5米多，如果隔成2层，相当于3000多每平米，成本价不到哇！而且是知名上市公司地产。同样位于徐东商圈的某知名地产，商住用房8800每平米起，售楼部上千人排队，一日秒光。其他楼盘还有湖景房、江景房售价也只在一万左右，真是跌破人的眼镜！武汉这是怎么啦？地产商这又是为何？

以下截图内容均来自于微信聊天记录：

图一：售楼处推荐记录

图二：朋友推荐记录

以上项目经现场了解，确实如此低价！但是，不要被白菜价迷住了眼睛，还要有一点理性呀。

京师投行破产与并购专业 律师提醒，因疫情引发企业破产如潮，无论房价如何低廉，一定要考查开发商售房五证是否齐全，开发商是否能如期完工交房，谨防疫情后开发商的破产跑路风险！谨防半拉子工程长期交不了房！投资需谨慎！

那么，买房子我们要注意哪些问题呢？

我国《城市房地产管理法（2019修正）》第45条第一款的规定，商品房预售，应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

但是，开发商如果没有预售许可证就和购房人签订了预售合同，购房合同有没有效力呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定了开发商没有预售许可证就签订商品房预售合同是无效的，但是，在起诉前取得预售许可的可以认定有效。这个条款对购房人还是不利的哈。

首先明确购房认购金的性质，是属于定金。《商品房买卖合同司法解释》第四条规定了开发商通过认购、订购、预订等方式向购房人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。而且《担保法》规定的五种担保形式之一“定金”可以由当事人约定，结合《合同法》的规定，给付定金一方不履行的，无权要求返还；收受定金的一方不履行的，双倍返还定金。

所以，如果因为购房人当时一时冲动交了认购金，之后回去想想不划算不想买的，一般是无权要求返还的；但如果可调查出开发当时没有预售许可证或其他法律、行政法规要求的证明材料的，可以要求开发商返还；如果因开发商原因违约的，还要双倍返还。最重要的是，对于正式的商品房买卖合同，双方就主要合同条款不能达成一致意见导致无法签订合同的，不可归责于双方，开发商也应当返还（不过，这一条估计已经被开发商律师通过合同设计给规避法律风险了）。

购房人在买房时要注意：不要冲动！认购金不要随便交！即使签认购书，也要注明是“订金”，不是“定金”。如果确实发生了，可以找有关主管部门解决或咨询律师。

如果运气不好点儿背，买的房子成烂尾楼了，可以通过破产程序解决房子问题。通过了解武汉市及各地房产企业破产案件，均是在破产程序中通过复工续建竣工，交付房屋、办理各项手续的。

那么，破产程序中，购房人如何实现拿回房子或购房款的目的呢？基于保护消费者基本生存权的考量，在破产债权审核中，管理人在选择继续履行或解除商品房买卖合同时，会按照已付房款的50%为标准划分，作为优先债权清偿或补足余款交房。给我们的启示是，购房时尽量交足50%。

最后，律师再强调一点：买房要理性，投资更要理性谨慎。不要因为房价堪比白菜价就蒙住眼瞎买。

“购房处行色匆匆” 图片来源于网络

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