随着新冠肺炎疫情在海外扩散蔓延，国际金融市场动荡加剧，美股指数在10天内发生4次熔断，股市段子手纷纷上场，含泪推出新作：有的人年纪轻轻就见证了历史。

国际金融市场风雨飘摇，中国股市也出现了下跌，只不过A股下调的幅度没有那么深、那么猛，可以说是全球最“扛跌”股市之一。而与中国股市的“耐寒”表现相比，疫情之下房地产市场出现的“断崖式”下跌，则令人侧目。

统计数据显示，2月份不少城市出现了新房和二手房“零成交”现象，房企破产数量同比上升。基于此，关于楼市即将崩盘的言论活跃了起来。

但实际上，疫情对楼市的影响是暂时的。长期来看，中国楼市仍将保持稳健，“楼市崩盘论”根本站不住脚。

世界最强的两个市场：美国股市、中国楼市，终于分出了高下。

成交下滑不假，但房价依旧坚挺

根据国家统计局公布的数据显示，1至2月份，商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商业营业用房销售面积下降46.0%。商品房销售额8203亿元，下降35.9%。

克而瑞研究中心近日发布的报告也显示，受疫情期间多地售楼处被迫暂停销售活动影响，27个重点城市整体成交240万平方米，环比降幅高达83%，同比下滑77%。

楼市成交的大幅度下滑，给房地产市场带来了潜在风险。首当其冲的就是销售回款的不及时将导致行业财务风险剧增。其次，房地产开发投资大幅下滑可能造成后续供需失衡。再次，房地产市场还面临疫情中断返乡置业，三四线城市市场风险加剧的挑战。

因此，近一段时间以来，全国已有多地出台了涉及房地产调控的相关政策，主要以降低房地产企业经营压力为主，包括减轻企业缴纳税费压力、适度降低预售条件加快周转等措施。房企自身也正在积极转型，纷纷转变营销模式，开通商品房线上售楼平台，运用互联网平台的力量，发挥在线售楼平台优势。

尽管成交量“不亮眼”，但从国家统计局近日公布的数据可以看出，疫情之下主要城市房价依然保持了相对稳定。2020年2月，4座一线城市新建商品住宅销售价格环比持平，二手住宅销售价格环比上涨0.2%。31座二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点，二手住宅销售价格环比持平，与上月相同。35座三线城市新建商品住宅销售价格环比微涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

而在疫情的阴霾之下，房地产开发景气指数为97.39。值得注意的是，景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平。

潜在购房需求依旧庞大

疫情可能导致各城市供需出现短期改变，但不会改变长期供需趋势。

长远来看，我国城镇化率仍有较大提升空间。国家统计局发布的2019年国民经济和社会发展统计公报显示，2019年年末全国大陆总人口140005万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重为60.6%。与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比，我国还有15%的发展空间。这意味着，我国仍有约2亿城镇人口增量，这些都是潜在购房需求。

同时，中国经济虽然已经进入新常态，从高速增长步入中高速增长，但经济增速仍然在全球名列前茅，居民收入还会继续增加，购买力不会消失。

梳理信息可见，近3年来，尽管全国大范围、大幅度地调控楼市，但市场仍然保持增长态势。2019年全年住宅成交总面积18.9亿平方米，较2016年增加2%。

深圳楼市春意渐浓，后续或“补上”一波行情

我们可以一起来看看深圳的近期成交情况，通过这座在2019年末占尽风骚的一线城市，来一窥楼市风向。

3月7日，深圳年后的首个豪宅项目，招商太子湾•湾玺现场开售。该项目推出70套240㎡-398㎡的精装商务公寓，总价2000万元起步。该项目也获热捧，现场一度被要求限制人流。

3月16日晚间，深圳万科星城在线上推售一批新房，288套均价3.9万/㎡的商务公寓开盘仅7分半钟即售罄，销售金额达2.99亿元。随后不久，开发商便加推房源。

可见，无论是比较“豪”的高端公寓，还是价格相对“亲民”的普通新房，在现阶段新房供应较少的情况下，受欢迎程度都较高。

除新房市场外，更具有代表性的二手房成交数据也出现回升。

数据显示，3月第二周（9日-15日）深圳二手房成交1921套，环比增加17.6%，其中住宅1819套，环比增长18.3%，网签量已经恢复到去年1月初水平。实际成交量环比增长130%左右，回升到去年底50%的水平。上周（16日-22日）二手房成交2181套，环比增加13.5%。

2019年底，深圳楼市的房价涨幅及成交量表现在全国各大城市中可谓是一枝独秀。虽然疫情打断了深圳楼市的节奏，但相信后续会“补上”一波行情。

当前深圳疫情基本稳定，企业复工率显著提高，随着新房市场项目的推盘增加，以及二手房积累的买卖需求有序入市，预计楼市有望持续向好，其中刚需类置业者入市会加快，进而带动改善换房类的需求释放。有市场预测，深圳楼市热度大概率会回到去年九、十月份高位。

盲目“盼跌”不可取

出于传统中对“家”的依恋，相信不少预备役购房大军，都期盼哪天一觉醒来就能实现“购房自由”，但盲目“盼跌”的情绪并不可取。

作为经济重要组成部分，房地产行业的稳定对整个经济运行大局影响重大。

2017年至2019年资本形成总额分别拉动我国经济增长2.3个、2.2个和1.9个百分点，均值为2.13%。2017年至2019年房地产投资占固定资产投资比重分别为17.38%、18.92%和23.97%，均值为20.09%。以此计算，过去三年房地产投资平均每年拉动我国经济增长约0.43个百分点。

如果我国2020年一季度房地产投资增速下降15%，房地产投资下行造成的GDP增速下降将达0.06个百分点。

此外，从关联行业来看，房地产业产业链条长、关联行业多。

如果考虑房地产投资消费对其他产业的带动作用，房地产业平稳发展对于稳投资、稳经济的“稳压器”作用就会更明显。房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业，也明显带动金融、媒体服务、互联网、物业管理等第三产业。

所以说，如若真的发生所谓“楼市崩盘”，对你我而言都不会是好事。长远来看，坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制，保持房地产市场平稳运行，才是硬道理。

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