过去20年里，现金、黄金、期货、基金、国债、股票等等，除了极少数的一些品类之外，房子可能是成长性最高的存在了。

房子作为城镇居住、户籍、教育的必须品，同时作为大宗资产，其价格在20年的快速城镇化进程下，获得了十足的增长。

根据国家统计局公开数据，2000年全国商品房均价仅有1952元，时至今日为9989元，整整上涨了4.1倍。按照X的19次方等于4.1计算得出，年复合增长率为7.7%。

相比之下，过去20年里银行1年期定期存款利率逐年降低，目前仅有1.75%。

当然，这还不能直接得出买房是优于存款的结论，还要加入“贷款利率”这项支出分析。

存款利率-贷款利率+房子年增长率，数值为正，则代表买房收益更大；如果数值为负，则代表存款收益更大。

而过去20年间，银行贷款利率持续走低，高峰时大概7-8%左右，目前大概在5%左右。无论采取哪个时期的数值，得出的结果都是正数。

因此，从数学的角度也进一步证明了，过去20年里买房的确是优于存款的。

此外，还有一点值得探讨，那就是货币通胀率。

随着M2总量的不断增长，货币是逐渐贬值的。换言之，2000年的100元与2020年的100元，在购买力上是绝然不同的。

那么，过去20年里，货币一共贬值了多少呢？

货币贬值率，有个常用的计算方式为M2-GDP。

M2为广义货币，M2的同比增速被认为是“印钞速度”。之所以M2是不断增长的，源于生产、发展的需要。而代表国内生产总值的就是GDP。当M2增速超过GDP增速时，代表着货币发行超出了生产发展所需要的货币，货币多出来了。所以，M2-GDP，即代表了所谓的通胀率。

当然，还有一个与通胀率有关的统计数字，叫CPI。所谓CPI指居民消费价格指数，是反映居民家庭购买商品价格水平变动情况的一个经济指标。一般来说，CPI的变动即能反应市场处于通胀还是通缩。比如100元这个月买4斤猪肉，下个月买3.9斤猪肉，这价格变动即代表货币购买力的变化。

但是过往20年CPI一般都在1-3%左右，似乎显得货币通胀并不明显。这是因为，CPI统计中没有房价这一块，并且当下

所以，我们还是采用M2-GDP的方式，来计算通胀率。

经过简单的减法计算可以得出，平均每年货币贬值率在6%左右。近10年货币贬值47%，近20年货币贬值超过100%。

在之前存款利率-贷款利率+房价增长率的公式基础上，再叠加每年6%的货币贬值率。综合来看，其实这么多年房子真正的收益并不高，主要来自三部分。第一部分是房价自然增长部分；第二部分是货币贬值稀释了银行还款；第三部分是房子作为“货币蓄水池”起到了类似“金本位”的保值作用。并且，主要是第二、第三部分。

当然，房子能起到保值作用，适当有所升值，还是理想的。另外，以上数据都是基于全国平均房价的计算，各地具体涨幅不一。

接下来，要重点探讨的就是，未来10年，买房子相比存款，还是一件上算的事情吗？

关于这一点，其实还是比较两个数值。

第一个数值：现金收益率与房子收益率，谁更高

第二个数值：各自收益率能否覆盖货币通胀率。

首先明确一点，房地产的发展不可能有过去那么迅速了。城镇化速度逐渐放缓，大部分城市人口进入平稳状态。其次，房住不炒被列为5年计划后，维持房价小幅、平稳发展将是常态。

因此，预计5年内，房价年均增长幅度都会在5%这个数值上下小幅波动。至于5年后，随着刚需住房需求的进一步被满足，以及房价本身基数较高，增幅预计会进一步下降到2-3%左右。

至于M2，虽然今年重新恢复两位数增长，但官方已经强调这是特殊情况下的纾困，且不可持续。未来M2增速，大概率会重新回到个位数，比如2018年的8%左右。未来5年、10年，M2持续下降的概率也是极大的，比如来到5-6%这个区间。

毕竟，随着经济保持在中高速发展区间内，M2也不可能持续两位数增长。再者，一方面要求房住不炒，剥离房子的金融属性，另一方面却持续放水的矛盾行为，想来也不可能。

那么，未来10年买房子还是存款的比较，结果就能出来了。

年均房价涨幅大概率在5%左右，年均货币贬值率在3-4%左右，年存款收益率维持在1.75%，年贷款利率维持在5%左右。

每年房价增长与房贷利率几乎持平，显示房子在短持有周期内没有较大收益可言。房子的有限收益，将来自于房子长期持有下的复合增长与按揭贷款的复合减少两者之间的差值。

至于首套房杠杆，在限购限贷下，大部分人有且只能使用一次，也谈不上投资获益，毕竟是唯一自住用房。

但是别忘了，还有年均3-4%的货币贬值率存在。以前房子是最好的货币蓄水池，所以货币流入到房地产市场，带来了房产价值的水涨船高。而未来，一方面严禁资金违规流入，另一方面M2“精准灌溉”，能流入房屋消费市场的资金还剩多少呢？不清楚，但一定比以前少得多。

所以，对于非首套房、不能使用首套房杠杆的投资人而言，如果房子去除贷款成本后的有效收益部分年化达不到3-4%的货币贬值率，那买房其实也并不算一件上算的事，只是比存款优质些罢了。

看明白了吗？

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