文 | 乔柯@大摩财经

2019年，“房住不炒”的房地产维稳政策基调贯穿全年。在“稳地价、稳房价、稳预期”的指引下，房地产行业整体规模尽管稳中有升，但自2016年创出34.8%的历史峰值以来，增速却已连续三年下滑。

Wind数据显示，截至2019年11月末，中国商品房销售额为13.9万亿，同比增长7.3%，此前两年的增速分别为13.7%和12.2%。即便2019年全年可以大概率突破16万亿的预期值，但7%左右的增速将是房地产行业自2008年金融危机出现负增长以来的最低增速。

此外，近两年的偿债高峰仍在持续，融资渠道持续收紧，房企融资难度和成本齐升。继2018年破产房企数量突破400家后，2019年这一数字突破了500家。

陷入债务危机的房企亦不在少数，三盛宏业、颐和地产和国购投资等相继暴雷。依靠前几年激进扩张录得规模增长的泰禾集团（000732.SZ）和福晟集团则选择“变卖家产”自救。

“大鱼吃小鱼”式行业洗牌亦将正式拉开帷幕，行业集中度也正在加速提升。房企销售规模的分水岭已经提升至千亿，这也令房企千亿阵营的成员更迭和整体业绩走势成为外界关注的焦点。

据大摩财经不完全统计，2019年千亿阵营房企的数量为33家，较上年增加三家。但与行业规模增速放缓同步，千亿阵营新增数量也出现明显下滑。2016年至2018年，千亿阵营的房企数量分别为12家、17家和30家。

新晋千亿房企数量为四家，分别为奥园集团（1180.6亿）、滨江集团（1120.6亿）、中国铁建（1100.2亿）和美的置业（1012.3亿），同比增速分别为40.43%、31.82%、24.15%和28.09%。奥园集团是排名蹿升最快的千亿房企，同比上升11个位次至第27名。

泰禾集团是2018年千亿房企阵营中唯一掉队的房企，其2019年销售额为880.7亿，同比下滑32.43%，排名则大幅下降22个位次至第42名。

新千亿房企阵营中只有华夏幸福（1510.0亿）和绿城中国（1353.6亿）销售额增速同比下滑，分别为-10.12%和-13.44%，排名均同比下滑七个位次至第13名和第17名。

相比2018年的千亿房企阵营，2019年的千亿房企阵营存在四大看点：

TOP3门槛突破6000亿，绿地压哨保六

与上一年相比，2019年行业TOP8房企排名没有发生变化。不过，千亿阵营房企2019年销售额平均增速为19.12%，TOP8中满足这一标准的只要三家房企，分别为融创中国（5562.1亿）、中海地产（3301.3亿）和新城控股（2747.8亿），增速分别为20.70%、22.82%和24.66%。

值得注意的是，TOP3的门槛已由2018年的5500亿提升至6000亿。其中，碧桂园、万科和中国恒大2019年销售额分别为7715.3亿、6308.4亿和6010.6亿。

不过，TOP3分别5.88%、3.94%和9.02%的销售额同比增速已明显低于千亿房企平均增速。尽管三家房企合计销售额已突破两万亿，较上一年增加1160亿，但在千亿阵容总销售额占比却下滑3.4个百分点至24.5%。

这也预示着，随着属于TOP3的房地产行业增量天花板见顶，整体行业趋于集中化更加体现在销售额在1000亿~3000亿的房企身上。而1000亿~3000亿的规模房企纷纷在2019年跑马圈地和降价销售，也被外界看做是在房地产行业白银时代的尾声阶段，分食房地产行业的最后一波增长红利。

TOP8中，绿地控股2019年房地产销售额同比0.1%的增长成为了一种特殊的存在。截至2019年11月末，绿地控股前11个月的房地产销售额为3015.5亿，同比减少240亿，排名同比下滑一位至第七名。

进入12月，绿地控股疯狂冲刺业绩，单月销售额达864.7亿，远超TOP10房企平均约500亿的销售额。

其中，2019年的最后一天，绿地控股向海通证券及其子公司海通恒信出售了上海绿地外滩中心（原董家渡金融城项目）的三栋写字楼。这笔价值60亿的年末压哨重磅交易令绿地控股避免成为行业TOP10中唯一销售额同比下滑的房企。

“活下去”的万科权益销售额下滑

尽管在权益销售排名上TOP3的座次同比没有变化，但在业绩走势上，高喊“活下去”的万科因合作项目占比增长，已与TOP3其他两位产生了背离。

2019年，权益销售额超过千亿的房企共计22家，较上一年增加三家。其中，权益销售额排名前三位的是中国恒大（5782.1亿）、碧桂园（5521.9亿）和万科（4102.9亿），同比增速分别为10.32%、8.09%和-3.42%。

万科还是行业TOP10中权益销售额唯一下滑的房企，原因是其权益销售占比已由2018年的70.00%下滑至65.04%。中国恒大和碧桂园的权益销售占比变化不大，万科则通过合作开发诠释了“活下去”的战略。

华润置地和华夏幸福是另外两家增速下滑的千亿权益销售额房企，分别同比下滑7.49%和14.58%，其中华润置地权益销售占比大降17.05个百分点至68.95%。

并购王世茂逆势狂奔重回前十

新晋“并购王”世茂房地产（0813.HK）凭借48%的同比增速排名第一，并以2600.7亿销售额成功进入TOP10，排名较上一年上升两个位次至第九名。华润置地（2430.0 亿）和龙湖集团（2425.0）的排名则各下滑一个位次至第10名和第11名，销售额同比增速分别为15.38%和20.85%。

2019年，这位低调的闽系房企老大哥一改往日谨慎前行的风格，以拯救陷入流动性危机的房企之名，频频扮演“白武士”展开并购，其收购目标不仅包括泰禾集团、明发集团等闽系房企，也包括粤泰股份、万通地产等其他区域的房企，至今已披露的收购金额已达200亿元，还有很多未到披露阶段的交易正在进行之中。

2019年收官之前，世茂的并购“菜单”再添闽系房企成员。大摩财经此前曾披露，世茂正计划收购福晟集团旗下核心地产公司福建福晟集团部分股权，目前已处于尽调阶段，这笔交易的总价值达2000亿元，将超越“万达融创富力”的632亿元世纪交易，成为中国房地产史上最大的房地产并购交易。

尽管世茂时隔四年重回行业TOP10，并超额完成2100亿元全年销售目标，但从目前有增无减的激进并购和战略布局来看，疯狂扩张的世茂将面临着标的公司亟需巨额资金持续输血的尴尬局面。

值得注意的是，世茂房地产近两年在三四线城市的布局尤为激进，其三四线城市新增货值占比已由2017年的13%暴增至2019年的51%。

唯一掉队者泰禾

2019年，泰禾集团不仅是2018年千亿房企（全口径）阵营的唯一掉队者，也是2018年千亿权益销售额房企阵营中唯一的掉队者。其2019年权益销售额仅为626.4亿，同比下滑42.81%，排名大幅下降23个位次至第40名，权益销售占比下滑12.9个百分点至71.13%。

事实上，经历着流动性危机的泰禾集团已无暇顾及销售业绩的增长。为了缓解流动性危机，泰禾集团2019年全年共计17次转让资产，回笼逾百亿资金，但截至2019年三季度，其有息负债仅较去年年中小幅减少62亿至1042.3亿元。

尽管泰禾集团一年内有息负债余额变动较大，同比减少170亿至243.7亿，但其147.3亿的货币资金仍难言“缓解”缺钱窘境。

更麻烦的是流动性危机产生的后遗症。

数据显示，121家房企去年共发债483笔，发债总额为8011.4亿，平均利率6.90%。其中，2019年7月，泰禾集团发行了一笔融资额为27.5亿元的海外债，利率高达15%，并在所有发行海外债的房企利率排名中高居第二名。

公开报道显示，泰禾集团董事长黄其森近期仍在进行“断臂自救”，洽谈中的房企包括华发股份和美的置业。

其中，美的置业是2019年千亿房企阵营的新晋成员，去年全年销售额为1012.3亿，增速为28.09%，激进程度并不亚于世茂房地产。

但无论是陷入难关的泰禾，还是激进扩张的世茂美的，2020年面对的将是同一个问题——还债。尽管2020年房企债务兑付规模较去年小幅减少0.2万亿至5.9万亿，但债务危机、破产引发的行业大洗牌或在2020年持续升温。

更麻烦的是，随着信托融资渠道禁止流向房地产行业的监管实施，也将意味着，房企债务中近15%的到期债务无法续贷，房企也将大概率告别高速扩张时代。千亿阵营的房企数量增长或将止步于2019年。

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