在房地产上，我一直本着「授人以渔」的原则做内容输出，但是没考虑过很大一部分读者并没有经济数据基础。而且更重要的是，很多都是三四五线城市的读者，不健全的楼市信息无法给予他们判断楼市行情的有效依据。所以，今天特地整理了一些合适所有人，简单明了的民间买房实操方法，供大家参考学习。

首先，我们要明白一个道理，一切数据和方法都是为真相服务的，而这个真相就是「市场供需」。作为一个聪明的购房者，你一定要明白你所在城市、区域，或者地段到底有多少房子，又有多少买房的人。房大于人，还是房少于人。当需求大于供给时，房子因稀缺而价值凸显，房价上涨，反之亦然。

昨天收到一封来自河南的求助信。这位信的作者是年过60的前辈，应该是已知关注我年龄最大的读者朋友。当初因为给孩子买房，在郑州和洛阳之间犹豫不决才找我做咨询。他很热情，基本每篇文章都会留言，然后附上一段长长的感想。从去年，他开始喜欢研究楼市，但目前遇到的问题是，市场上很多专业的数据表格和走势曲线怎么都看不懂，有时候甚至花一天时间找一个表格，结果找到的数据还是错的。

这的确是个问题。那么用一切方法寻找市场供需，就是我们要做的事情。第一个方法是学会分析基础数据。这是接近市场最简单高效的方法。我们在推论市场行情的时候，一般会参考两类数据。

1.成交

2.房价

其实大家都喜欢看房价走势，但它却是「行情延时」的表现。会看行情的人一般都是以成交为主。举个例子，老王所在的郑州1月份成交1万套，2月成交2万套，3月成交4万套，连续3个月以100%的速度增长，说明郑州楼市的行情正在加速反弹，房价蓄势待发。但是要注意的是，成交量上涨并不意味着房价上涨，因为随着看房人数增加，业主信心越来越强，认为自己的房子可以卖个好价钱后，才会主动上调报价，集中的上调才会促使整个市场的房价上扬，这需要过程，也需要力度。一般来讲，房价会在成交量连续上涨2-3月之后发生变化，而在此之前，「量升价平」时期，则是最好的购房时机。

除此之外还有一些数据很重要，例如新增房源量和带看量。新增房源量是这个月新挂牌的房源数量，用来表明此阶段有多少人愿意出售房产。而带看量也很直接得告诉大家，最近这个城市、这个地区有多少人有意愿买房。表达市场行情更为直观。例如近期异常火爆的苏州市场，激增的带看量直接带飞了房价。（数据来源于贝壳，大家可以从贝壳二手房的“贝壳指数”自行获取）

（苏州带看量走势图）

（苏州调涨调降走势图）

当然这些数据是由一些房地产研究机构通过线下采集、线上大数据运算得出的。常人很难获取得到。而且绝大部分三四线城市数据样本小，甚至网签数据不公开，那么再厉害的机构都无法采集到有效信息。那这时候该怎么办？这就用到了群体现象法。仔细观察楼市活跃群体的动态，分为三类，中介、大妈和开发商。中介如果你想买一套好房，你的微信朋友圈至少有20个房产中介。「春江水暖鸭先知」这个道理大家都懂，因为每天和房子打交道的市场从业者肯定要比购房者获取信息的速度更快。但和中介成为朋友并不是让你去找他们买房，因为利益博弈下，大家都会为了最大化自己的利益而掩饰真相，很难如实还原市场情况。

这时候要观察他们日常的两个动作，一个是朋友圈的发文频率，另一个是他们微信的「运动步数」。第一个很好理解。中介的朋友圈日常会更新一些优质房源，政策利好，以及房价唱涨的文章信息。但你仔细观察，会发现他们有一个很明显的发文频率。如果你的朋友圈每天被中介刷屏，意味着此阶段行情非常好，他们在抓机会努力营销自己。但如果你的朋友圈几乎看不到中介的文章信息，说明这段时间楼市惨淡，他们连发信息的动力都没有。

（图为每日一条，行情一般）

第二个是中介的「微信步数」，这是很好用的实体样本，因为身体永远不会骗人。如果你在研究一个城市的楼市行情，一定要多翻看此地中介的微信步数，然后把信息统计下来。如果步数多，说明走得远，看房的人多，楼市火热；如果步数少，就是走的少，看房的人少，楼市萧条。中介一般在节假日走的步数最多，周一的步数最少。日常平均工作步数在5000-8000左右。如果行情好的话，会在1万步以上，在2017年北京行情最巅峰的时候，朋友圈的几个中介的步数甚至平均达到2万多步。如果长期位于5000红线以下，说明此阶段的楼市行情是非常萧条了。

图为昆明呈贡新区某房产中介，平均每天步数在8000左右，周末在1万5左右，而在此之前，3月份的微信步数平均在6000左右。打电话确认后，确定了昆明市场是从3月份开始回暖。大妈0知识+跟风=韭菜，资产投资的反面教材。在中国，大妈是一个神奇的存在。她们大都享受退休后的闲适生活，热爱色彩斑斓的丝巾，每天于广场之上翩翩起舞，时不时三五成伴全国海外跟团旅游。而且，很多人财富等级较高，热衷于黄金、房地产、股市、P2P、甚至比特币市场皆有她们活跃的身影。

然而对钱生钱之道深度迷恋，再加上缺乏专业知识、容易跟风的属性特征，所以中国大妈成了最容易被割韭菜的群体。记得当年中国比特币炒的最热的时候，各种比特币大会上经常流出红丝巾大妈的剪刀手自拍照，就知道比特币的泡沫经济即将崩溃。要明白，投资是有门槛的。而金融的本质又是带有欺骗性的「零和游戏」，有人赚钱就一定有人亏钱。所以我每到一个城市，傍晚都会去高档住宅楼附近的广场「考察」。听她们在讲什么话题，是否带有楼市，房价的字眼。也会主动去询问，她们的持房数，对最近本地房价的看法。如果她们讨论的都是关于房子的事情，那你就要当心了，这个楼市的泡沫指数可能已经上升到了警戒线。

开发商对于楼市行情的判断有一套自己的测算方法，而且会上升到最高战略层次。因为不符行情的拿地会威胁资金链的安全，踏错节奏也可能被周期吞噬。所以，如果你所在的城市突然「地王」频现，那么就要开始警戒了，下一波行情大概率即将入场；反之，如果土地持续流拍则说明市场萧条，这时要小心为上。当然关注的地王开发商，更要选择销售额排名在5-20之间的中间型开发商。因为像碧桂园、恒大这样的巨头，为了做大规模会用雄厚的资金熨平周期。而小型开发商一般没有独立测评机构，大都跟风于巨头。只有中型开发商的求生欲望最强烈，对周期的敏感性会更高。

关于楼市行情的判断我再说几句。

买房在某种意义上是一种投资游戏，行情曲线关系到你的购房成本，所以一定要「低进高出」把握时间节点。对于刚需来说，要反其道而行，行情越萧条说明你的购房时机越好，因为大家都不买，你去买，议价空间大，幸运的话还可以踩到房价的谷底；而对于有「以房换房」需求的刚改族来说，好行情意味着你有更高的砝码撬动更高价的资产，旧房容易出手，给新房留有的机会也越多。如果你是一个投资高手，行情萧条出手，行情火热入手，轻轻松松省下几十万也是常理之事。当然，所有在时间维度上的投资方案，一定要建立在一个「好地段」上。不然随着周期结束，被吹起来的房价会顿时腰斩到基本面，你辛辛苦苦等来的收益顷时化为乌有。在地段寻找上，我也曾经给大家推荐过一些比较实用的方法，有土地控规法、亮灯法、热力图法。

城市建设者在新建城市时一般都会做详细的规划文件，而你所要做的就是找到近期的控规图（一般地方规划局都有公开文件），寻找到具有红色和黄色标识的地段。

（图为北京通州区运河地段）

（红色区域房价明显高于其他区域）

红色代表的是产业，黄色代表的住宅，两地的比例决定了这个地段的未来。其中红色地块代表产业用地，未来这个地方会建设大量的商业性办公写字楼，可以提供大量的工作岗位，而此地的工作人群倾向于就近购房或者租房居住，这里的租金和房价也都有了很高的保障。如果此区域完全是黄色的地块，说明全部是住宅。由供需原理，住宅多的地方投资属性不会很高。这种例子随处可见，例如百度搬到西二旗把西北旺地块的房价翻了三番，阿里巴巴去了望京，周边房价顿时上涨到8万/平米，然而，拥有大规模住宅区的天通苑的房价的涨速一直处于全市最慢。产业决定价值。

其次是亮灯率法，这个不用多说。如果你要买一个地方的新盘，一定要观察周边楼盘的晚上6-8点之间的亮灯率。以此来估算此地的入住率，房屋供给情况。如果多个楼盘亮灯率不足60，说明此地的房产价值是泡沫值，大可以等房价回落后再买房。如果亮灯率不足20%，说明这个地方「鬼城」无疑。鬼城我见过很多，当年去鄂尔多斯康巴什新区，夜晚亮灯率不足5%，房价没撑半年就腰折了。

热力图，就是所谓的人口密集度统计图。这个方法非常好用，可以让你知道哪里人多哪里人少。而人口的密集度也在一定程度上反映了当地的房产价值。这里我们用到一款软件-百度地图。（打开百度地图，点击「图层」-「热力图」，你就可以看到你所在城市的人口分布情况。）例如我最近写的石家庄。市中心，市西即将崛起的商务CBD，东南的价值高地裕华区，未来的投资潜力新区正定，均是红色的人口聚集地。

郑州向东的发展趋势一眼明了

（郑州热力图）

重庆和武汉的多核心发展趋势

（重庆热力图）

（武汉热力图）

人口是最有效的价值增长力，大家还可以从软件上把地图放大，详细到楼盘地段之间的对比。

以上这些方法简单好用，但也需要经常性地统计跟进。将行情趋势、标的物的地段价值了熟于心，这是一个成熟购房者的必备素质。我们都知道，2019年房地产周期的结束，也意味着「蒙着眼买房就能赚钱」的日子走到了尽头。接下来是理性市场时代，购房投资的门槛会随着需求不断减弱而越来越高。同时意味着，大部分以炒房为目的的购房者会转换角色，成为庄家宰割的韭菜。而这时候购房决策显得弥足珍贵。它是一门科学和技术，不仅需要大量的信息支撑，还需要独到的判断力。而这背后，就是每日不厌其烦地观察和一步一步的用脚步丈量土地。我见过太多的人，买菜的时候分厘必争，而买房被坑数十万后哑口无言，也见过太多的购房者听信大众买在高点，在高额房贷边缘痛苦挣扎。毕竟这是一项负债几十万，总额百万等级的重大投资，影响着你未来几年到几十年的生活，甚至是一个财富阶层的跃迁。

　　本文来自公众号：房神大咖

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