优质蓝筹是A股核心资产，还有一种核心资产，那就是深圳的房产。在刚刚过去的周末，深圳因为房价大涨再度成为全国关注的焦点。4月16日国家统计局发布的2020年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，3月份70个大中城市一二手房价涨幅重新扩大，深圳在时隔两年之后，以1.6%的环比上涨涨幅领跑70城二手房价。

至于究竟是谁在购买深圳的房子，或是一场金融加杠杆的游戏，因为疫情，一系列小微企业纾困措施出台，让大部分银行放宽抵押贷、经营贷等贷款项目，部分购房者借此也找到了新的加杠杆机会。针对近期房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况，4月20日中国人民银行深圳市中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。该通知要求自查今年以来新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人），包括贷前、贷中、贷后等情况。

相较于深圳房市的火爆，今年以来A股的房地产板块表现却并不出彩。根据wind数据，房地产板块今年跌幅为11.82%，在28个申万一级行业指数中跌幅进入前五。更有网友发帖称，自以为估值低就买了房地产股票，但是香港股市里0.5倍以下市净率的房地产股票一大把，目前已割肉清仓。估值处于低位的房地产板块是布局好时机吗？降息之后购房成本降低，现在适合买房吗？

房地产行业集中度提高，

机会在龙头房企

目前房地产板块估值仍处历史低位，如何看房地产板块投资机会？根据私募排排网调查结果显示，73.25%的私募认为在经历一季度的冲击之后，二季度地产行业将迎来逐步复苏，多元利好共振下看好龙头房企后市表现，也有26.75%的私募认为在“房住不炒”的政策大背景下，依旧不要对房地产板块抱太大希望。

大岩资本创始合伙人蒋晓飞在接受私募排排网采访时表示，房地产板块，特别是内房股板块是价值投资的黄金天堂。看遍全球资产，也找不到同时具备营收和核心利润增长高而且确定性还大，估值低但分红高的行业。至于为什么估值低，是因为部分投资者、特别是海外投资者，总觉得中国的房地产就是个大泡泡，不是是否要爆的问题，而是什么时候爆的问题，而且房地产税每年都要传上一两遍，碰上史上最严最长的政策打压，形成了巨大的预期差。但房地产公司其实是仅次于金融以外最赚钱的行业，比如600亿元人民币市值的龙光地产在19年的净利润是100亿元，而2300亿人民币市值且人人皆知的小米集团在2019年净利润也是100亿人民币。

卓铸投资基金经理严乐认为房地产行业将在现有格局上加速整合，严峻的行业形势更有利于龙头公司提高行业集中度。地产公司的评估主要从拿地能力，资金成本，公司经营三个方向去评估，对于经营稳健、杠杆空间较大的公司，或许能够在当前的局面下获取宝贵的土地资源。好的投资机会永远都是对具体公司的评估，房地产行业在集中度提高的趋势下，只有少数确定性较高的公司才具备投资价值。

千波资产研究中心因中央坚持“房住不炒”和房地产企业融资难等原因，房地产板块绝对收益率一直靠后，远落后于其他行业。本周政治局会议再提“房住不炒”，但个别城市已有放松迹象，本着“因城而异”的原则，我们认为在加大传统基建投资的前提下，地产行业强监管政策会有松动。目前，地产板块的动态市盈率8倍，是2012年以来的最低，更是历史低位区域。随着资金面缓解，政策倾向友好，对于经营现金流良好、融资成本低、土地储备充足、有并购能力的头部公司，现在正是长期投资的好机会。

从历史经验来看，利率下降，融资额大幅增加，都会引发土地市场和楼市的连锁效应，最后形成地产股牛市，至于这一次会怎样？少数派投资表示，利率下行、政策放松引发房地产公司融资环境大幅好转，有利于房企未来几年业务开展。近年来政策环境偏紧导致投资者忽视地产行业投资，估值已经是历史低位，地产板块股息率超过十年期国债收益率，价值非常显著。机构投资者持仓也在增加，珍惜难得的配置时机。

奶酪基金的基金经理庄宏东认为近期楼市火热是受益于融资成本下降，房地产企业资金压力减小，而居民贷款利率的降低，也一定程度上刺激购房需求。政策方面，短期有边际放松迹象，但整体放松的可能性不大，房住不炒的基本思路不会改变。对于整个房地产行业，增量空间有限，更多是从自下而上的逻辑，看好龙头房企由于在经营能力、融资成本、规模化等方面的优势在提升市占率的过程中带来的企业盈利扩张。由于估值处于较低的位置，这些龙头房企股权的长期投资价值凸显。

天和投资投资投资总监吴小富认为房住不炒意味着抑制房价过快上涨的硬约束不能破。考虑到当前经济形势下房地产的托底功能和当前货币政策的宽松，低能级城市政策仍然有改善空间。房价端硬约束意味着房价不能过快上涨，过快上涨可能带来调控政策加码。因而当前投资房市并不是很好的时机，房价未来更多将以维稳为主，配合局部性的稳步上涨。相对而言低估值的房地产板块投资价值更大，在房价维稳和货币宽松下，业绩确定估值较低的地产板块有望迎来估值修复。

美港资本创始合伙人张李冲也表示，政治局会议中再次强调了房住不炒的基本原则，今年以来可以看到房地产市场存在较大的区域分化，因城施策的基调不改，在此情况下，更加强调房产商的拿地和融资的能力。近几年以来，对于房产的金融货币政策一直偏紧，而且城镇化率已经接近高位，整体体量接近天花板，这是估值受到压制的基本原因。今年以来，货币政策走向持续宽松，融资条件持续改善，房产行业存在环境边际改善，特别在疫情的影响下，要保持稳定的经济增速也需要房产这个大行业的发力，因此，在目前这个估值水平下，对具备竞争优势的房产公司并不悲观。

LPR创9个月最大降幅，

是买房好时机吗？

根据央行发布的最新消息，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，这也是自去年8月以来的最大降幅。1年期利率下降20个基点，5年期的利率下降了10个基点,这意味着房贷利率将也会出现对应下调。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，此次LPR利率下调是整体宏观金融市场宽松对房贷市场的传导，有利于降低存量月供负担，25年期的100万贷款，每月月供会下降60元左右。

对于各地新政频出，深圳房地产市场行情火热，在这样的环境下，2020年适合投资房市吗？私募意见不一。不过对于刚需，以及一级城市房产来说，私募依旧持看好态度。

卓铸投资基金经理严乐就表示，随着中国的经济发展进入新的阶段，经济增长水平会相对过去有所降低，利息水平长期会持续降低。房地产行业的优质资产当然都是值的投资的，但是期望能获取过去20年那样投资房子的收益是不现实的，地产的整体红利期已经过去，有价值的资产集中在一二线高质量的人口流入核心区。

千波资产研究中心介绍，以一线城市为例，房价有“三年一小涨，七年一大涨”的规律，上一轮房价上涨始于2015年，2017年之后全国房价基本维持缓慢爬升的态势。因疫情的冲击，政策有可能提前释放需求，对刚性需求投资者来说，2020年可以投资房市。但在“房住不炒”政策不改变的前提下，房价出现几年前疯狂上涨的概率是很小的。

奶酪基金的基金经理庄宏东则认为是因为近期流动性宽松，一些企业贷款违规进入楼市，深圳房地产市场火热的投机成分更大。但是深圳的情况不具有普适性，中央房住不炒的总体政策不会改变，庄宏东不建议基于追涨的目的投资楼市。

至于房产投资，美港资本创始合伙人张李冲也认为深圳的情况属于个例，因为房产具备非常大的个性化，需要考虑因素较多，要获得超额收益的难度已经较大。

大岩资本创始合伙人蒋晓飞也表示，现在买房不如买房地产股票。虽然全国大部分地区房价下跌，深圳房价还逆势上涨，但是这种情况未来不可持续。这次疫情，虽然中国第一个走出来，但目前是第三波刚得到控制，在没有疫苗和特效药的前提下，随着海外复工复产，疫情是否反复也很难预测。在外需不足，内需也没回到疫情前水平情况下，就业和居民户收入不乐观，仅有政策适度扶持略嫌不够，期望有更大动作，比如降低首付比例、下调按揭利率上浮比例等。

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