融创，是逆行业周期的一个典型案例。

这家公司一直是特立独行的存在。

特别之处在于，首先，在行业低速运行大势中，它仍旧保持高速增长，营收和利润，以及销售规模均实现大幅度增长，分别上涨35.7%、57.1%和20.7%；

其二，这些年在收并购领域的优势开始显现，并跨入利润释放阶段；

最后也是很重要的一点，那就是孙宏斌！

我们可以看一下行业数据，整个2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同比减少0.1%，环比增速也下滑0.3个百分点，商品房销售额为16万亿元，同比增长6.5%。但依然有个例外，比如融创。

有投资者将融创评价为“地产界的茅台”。其中，有两点内涵：首先，融创的产品是高档的代名词，这是很重要的一点，也是融创的底色；其二，资本市场的角度来看，融创的价值将被无限释放。

融创最近抛出两个重点目标，向规模要利润，朝资本市场要市值。而这两点，让人意味深长。

强者，总是对自己有更高的要求。

01

业绩持续稳健增长

不得不说，融创的财务报表越来越好看，也越来越耐看了。

2019年，融创卖了5562亿元，合同销售额连续三年在地产行业排名前四，权益销售额已与万科不相上下。

2018年的时候卖了4608亿元，同比增长27%，2017年的卖了3620亿元，同比增长140%。到了2019年，与第五名的销售规模差距已拉开千亿，与第三名的差距从800多亿缩小至400多亿，规模增速方面，排名行业前三的碧桂园、万科、恒大都未超过10%。

营业收入连续五年保持高速增长，2019年收入达到1693亿元，同比增长35.7%。时间回到2015年，那时候孙宏斌大概不会想到，当时仅有230亿元收入的融创能够迅速实现翻身，年复合增长率超过45%，成为在行业中有话语权的头部房企。

我们看孙宏斌反复提及的利润方面。2019年，归母净利润更是增长了57.1%达到260.3亿元，达到了历史最高水平。净利润达到281.6亿元，同比大增61%。即便放在行业，这也是数一数二的成绩。纵观融创这几年利润情况，2018年时，实现净利润174.5亿元，归母净利润165.7亿元，分别同比增长49.6%和50.6%。

在不确定的市场环境中，融创能走出一条确定的高增长路线不足为奇。最难能可贵的是，“持续”和“稳健”二字。

02

融创负债连续三年下降

融创的管理层说了，融创资本结构优化和负债率下降的长期方向，不会改变。

言行一致。这么说，也是这么做的。

从财务指标来看，截至2019年底，融创调整后的资本负债率已经实现连续三年下降。房地产企业向来是高杠杆行业，因此连续三年将负债率下调是件很不容易的事情。

降负债方面，融创做了很多工作，但孙宏斌并未提及过去的努力，而是表达了未来降负债方面的打算，看来老孙决心很大。具体分三步走。

首先，调整融资结构，降低融资成本。他说，希望今年融资成本降1-2个百分点。

第二点，优化持有资产的质量。在孙宏斌看来，今年流动性很好，是一个好的处置机会。

第三点，也是融创一直在做的，谨慎拿地。孙宏斌说：

“该拿地的时候坚决，不该拿地的时候谨慎”。

他预测，疫情后土地供给放量后，可能会是更好的拿地时点。这几年，通过收并购取得的项目大概占了60%，而这些土地储备最大的优势在于，以最低的投入获取成本更低的优质土储。2019年，融创平均拿地成本仅4306元/平方米。

不难发现，未来融创会降杠杆，提升盈利和净资产。据2019年度财报，流动性方面，截至报告期末，融创账面现金1257.3亿元。

03

融创的优势，想学很难

这家公司对行业的判断向来敏锐，像一个趋势把握者和捕捉者者，不管再有争议的艰难环境中，总是能抓住机会。这里也值得拿出来分享。

分化是关键词。

未来一二线和三四线分化将持续加大，城市分化也会带来企业分化。一二线城市风险在于地买贵了，很多房企在杭州、南京、苏州之所以亏大钱，就是因为地买贵了。而三四线城市风险在于，市场波动大。城市分化带来企业分化，有的企业日子难过，有的企业日子就好过一些。

房地产供求具备很强的韧性。需求还在，因此疫情对于需求端影响并不大，反而对于改善、低密度产品以及度假型产品是利好。

对于行业而言，融创将2020年称为“洗牌年”，而且并购机会比往年大很多。但去年，孙宏斌看了很多项目，发现好标的不是特别多。这背后的意思大概是，并购机会很多，但是坑也不少啊！

这里说一个题外话，这么多年来，其实很多房企也都想学融创的并购模式，但真正能学到的并不多。

这背后在于融创的眼光独到，能一眼识别出优质资产，重点是，后续对这些资产的盘活能力，这才是别人学不会的核心。

我们仔细阅读了这三个优势：第一，土地储备优势。第二，并购优势。第三，产业地产运营能力。

土地储备存量大且质量高，融创的确权土储货值高达3.07万亿元，就算融创现在停止拿地，按照正常的去化速度，这些土储也足够融创稳健地发展10年的用地需求。

其中，超过60%的土储是通过收并购获得，很多人会主动去找孙宏斌，当你成为行业第一的时候，可挑选的余地自然就多了。

你看，孙宏斌自己都说了：

融创有三个独家优势，短期内别家学不来。

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