最近，深圳、杭州楼市有点火。

深圳的某豪宅从开盘到售罄，最快只用了8秒，北京某项目高峰期看房200人，一天签下十几套，杭州又现新楼盘“万人摇”，还有几个“万人摇”已经在路上，一个中部三线城市一周成交60个亿，挤进京津冀前三名。

尤其是深圳，某项目要另交65万~80万元的“喝茶费”更名。以116平方米的4房户型为例，总价1120万元，“喝茶费”高达100万元；97~100平方米两房，“喝茶费”需75万元。

即便如此，依然拦不住众多豪掷千万的土豪入市买房。

今年各行各业都不太好做，难道这些买房的人，都不眨眼扔下上千万全款买房吗？

当然不是，据媒体报道，大部分抢房的投机客，都是利用了经营贷、消费贷、信用贷入市，用自己名下的企业抵押房产，贷出来一笔利率很低的短期贷款，这笔钱的资金成本比基准利率还要低。

就这么一来二去，购房杠杆抬高的同时，市场也随之火热，房价也开始蠢蠢欲动了。

从这个例子中，我们就能窥见房地产市场近年来为何如此强劲，原因就是两个字：杠杆。

克而瑞4月19日发布报告指出：以住户中长期消费贷款占GDP比重测算居民购房杠杆率，不难发现居民购房杠杆率直线提升。

居民购房杠杆率从10%升至20%花费了将近10年时间，而杠杆率从20%以下升至30%，只需2015年至2018年短短4年时间。

到了2019年，居民购房杠杆率已升至34%，2020年已经过去4个多月，按照今年深圳、杭州、苏州等地加杠杆买房的势头，真实的购房杠杆率已经达到了40%的水平。

要知道，2020年3月，全国薪资总量相较1月下滑13%，相较2019年7月下滑幅度达34%，其中三线城市下滑最为显著，薪资总量相较去年8月近乎腰斩。

很明显，不少企业在压缩用工成本，全社会整体新增财富总量逐渐减少，居民收入将出现明显回落。

在收入不及预期的环境下，依然有这么多人加杠杆买房子，这是个很有意思的现象。

动辄上万的月供，与随时可能中断的收入，构成了房地产市场魔幻的两面。

难道这些人就不怕断供、断贷吗？

其实原因也很简单，基于过去5年以来房价蹿升的“经验”，诸多三四线城市房价翻番，京沪深、一二线城市房产价值不断抬高，全国房地产市值已经逼近300万亿元，大量购房者依然坚信“买房能升值”。

这种偏执的预期，才是居民在收入下降的环境，依然加杠杆购房的原因所在。

克而瑞的报告指出：以十年期国债收益率作为全社会投资基准收益率，以房价年复增速与基准收益率的差值计算一线城市房价投资收益率。我们可以看到，2016年末起房产投资收益便持续下降至6%左右。

京沪广深尚且如此，其他城市就更不用提了。

报告指出，放宽至全国来看，24个典型城市中，30%以上买房就亏损。

对比近3年各典型城市房价涨幅，可以看到厦门、青岛、北京、福州、郑州、济南、昆明等城市吸金能力明显减弱。其中厦门、青岛2城房价更是同比下跌3%、1%，房产不仅难为投资“炒资”，而且居民购房收益显著为负。

要知道，所谓的30%城市买房就亏钱，还没有计算高额的房贷利率，近些年即便首套房利率都在6%左右，除了房贷本息偿还压力外，还有房屋折旧费、物业费、水电暖气杂费等日常支出，算下来买房亏钱的城市绝不止30%，按经济学家李迅雷去年发布的报告，至少一半以上的城市买房就会亏钱。

一边是居高不下的买房热情，即便高额负债也要把房子抢到手，另一边是买房即亏钱的现实。

如果你的收入稳定，只有首套购房需求，家庭财力尚可支撑，倒不必为这样的情况忧心，如果你是以下这两类人，未来的处境就很难办了。

上文说了，至少30%的城市买房就亏钱，如果加上房屋折旧、房贷资金成本，买房亏钱的城市会更多。

但是，一二线城市起码还有租金收益率，每个月收的租金可以弥补现金流的亏损。

而对于三四线城市而言，过去两年房价水涨船高，不少中西部的县城和地市动辄破万，当地平均薪资不过2000-3000元而已，这种畸形的购房结构，必然会透支一个家庭多年的积蓄，最终无力支付房贷的人群，必然会引发当地市场的抛售潮。

从这个角度来看，中西部、东北、西南等地的三四线城市，房价长期走弱将是大势所趋。

现在拿着各类短期贷款冲进楼市的人，无异于“飞蛾扑火”。

暂且不提未来收入是否会下降，我们回归2018、2019年的历史，每次出现消费贷、经营贷流入楼市的消息，必然会引发调控的关注，随即各大银行都会堵上“资金绕道流入房地产”的口子。

到那个时候，短期贷款的偿还压力，加上高价房的中长期还贷压力，会成为压垮高杠杆投机客身上的最后一棵稻草。

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