香港地产商也要折价贱卖土地了 亏损逾25亿港元转让

导读：最新数据显示，截至3月底，今年首季一手楼盘的销售量大约是2240宗，仅为2019年的40%，反映出发展商销售一手楼的套现能力正在明显转差。

随着经济急速降温，香港商业地产市场正遭遇前所未有的”寒冬“。

来 源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记 者丨朱丽娜

去年6月因“退地风波”闹得满城风雨后，高银金融（00530）于5月11日早上发出了一则重磅消息。公司决定以约70.4亿港元出售一幅位于九龙启德发展区的住宅土地，相比一年半前的中标价折让约21%。

公司表示，出售所得款项净额作偿还借贷及一般营运资金。高银金融预期，扣除偿还银行及股东贷股、融资成本等承担后，此次出售将录得亏损约25.71亿港元。

“全球经济疲软为营商环境带来的挑战不断增加，以及香港经济活动减少，呈现经济收缩迹象，故董事认为，香港物业发展市场长远仍存在不确定因素。”高银金融表示。

根据香港土地注册处资料显示，截至3月底，今年首季一手楼盘的销售量大约是2240宗，仅为2019年的40%，反映出发展商销售一手楼的套现能力正在明显转差。

然而，香港楼市近日开始出现“止跌企稳”的迹象，香港差饷估价署的数据显示，反映2月市况的3月香港私人住宅售价指数报375.3点，按月微升0.43%， 终结3连跌，今年首季楼价累跌1%，但较去年5月历史高位仍下跌5.4%。

经济步入“深度衰退”

上述出售中的地块为启德第4B区4号住宅地盘，由高银系公司迅富国际有限公司与高银系主席潘苏通以组成合资公司方式，于2018年11月14日斥资89.07亿港元成功夺得。该项目原预计在2024年9月30日或之前完工及可供入伙。该地块总占地面积约为9708平方米，总建筑面积为3.2万平方米至5.3万平方米，计划作住宅发展，预计总投资额约140亿港元。

近年高银一直在启德“跑马圈地”，先后押注多个巨型项目。去年5月，高银金融再下一城，斥资111.24亿港元中标启德第6546号地块。该地块占地面积约为1.07万平方米，原计划兴建地标式高级酒店和办公大楼，预计总投资额高达160亿至180亿港元。

但其后因公司多名独立董事极力反对，认为香港的社会冲突和经济不稳定将对商业地产市场的增长产生负面影响。因此，高银被迫于去年6月宣布“挞订”（放弃定金），公司支付的2500万港元定金被全部没收。

事实上，选择再次”弃守“启德可能是无奈之举。公司财报显示，截至2019年12月底，高银金融一年内到期银行借贷及其他贷款高达约88.3亿港元，然而持有的现金仅为23.8亿港元。

受新冠病毒疫情冲击，香港经济活动陷入停顿。特区政府日前公布的数据显示，今年首季GDP按年大跌8.9%，是香港自1974年有统计纪录以来最大跌幅。财政司司长陈茂波称，香港经济陷入“深度衰退”，拉动香港经济的三架马车，包括内部需求、出口及投资，暂难有显著起色。

因此，特区政府已大幅下调今年的经济预测，最新估计为负增长4%至7%，远差过2月中估算的负增长1.5%至微增0.5%。

地产寒冬已至

随着经济急速降温，香港商业地产市场正遭遇前所未有的“寒冬”。今年第一季度，由于需求骤减，甲级写字楼整体平均待租率升至10%，创下十年新高。自去年第二季度以来，香港甲级写字楼的租金已经开始走弱，受疫情拖累，跌幅在今年首季进一步加剧。以中环的超甲级写字楼为例，今年第一季度的租金跌幅达到4%，同比下跌近12%。

据媒体报道，全球办公室共享空间WeWork在香港大幅缩减业务， 去年公司租用的尖沙咀港威大厦及观塘甲级办公楼，总计面积达20万平方呎，完成装修后决定弃租。

同时，自去年下半年以来，社会冲突导致访港旅客人数锐减，香港零售业已经遭到沉重打击。5月6日，香港政府统计处发表最新的零售业销货额数字。3月的零售业总销货价值的临时估计为230亿港元，较去同月下跌42%。这已是香港零售业连续两个月下跌超过40%。

一直以来，位于尖沙咀的海港城是香港零售业的”晴雨表“。海港城不仅是香港最大的购物中心，更是亚洲最赚钱的商场。自2007年起，海港城十年来销售额年均复合增长率超过10%，2018年更是达到惊人的24%。

然而，近日商场内有多个品牌撤出，21世纪经济报道记者在商场各层均看到被白板围着的空铺，粗略估计有数十个，主要集中在商场的二三层。在五一假期期间，商场内也鲜有顾客的身影，十分冷清。

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香港特区政府统计处公布的最新数据显示，3月零售业总销货值临时估计为230亿港元，同比大跌42%，且是连续两个月跌幅超过40%。香港零售业已经连续下跌14个月。

其中，珠宝首饰、钟表及名贵礼物零售额按年暴跌75.2%，相比2月下跌58.7%进一步恶化；

药物及化妆品销售则同比锐减63.8%，较2月的42.6%跌幅显着扩大。

然而，由于受疫情影响市民多留在家中煮食，超级市场的销售则一枝独秀。今年3月超市的零售额同比大涨16.1%，新鲜或急冻鱼类及禽畜肉类，以及新鲜蔬果零售额则分别增加14.8%、8%。

政府发言人表示，由于疫情在全球大流行及实施的防疫抗疫措施，令访港旅游业停顿，并严重干扰与消费相关的活动，导致3月零售业销售继续急剧下滑。今年第一季度，香港零售销货量同比大减36.9%，创下有纪录以来的最大单季跌幅。该发言人指出，在严重经济衰退及劳工市场急速恶化下，香港零售业的经营环境短期依然十分困难。

零售管理协会主席谢邱安仪表示，3月零售市场的表现比2月更差，销售额则倒退到2008年的水平，情况十分严峻，她预计上半年零售市场前景依然悲观，总销货值预计将下挫30-50%。

一直以来，香港零售业十分依赖内地访港游客。然而，自去年下半年香港社会冲突以来，内地游客数量锐减，对香港零售业的打击亦是立竿见影。

谢邱安仪透露，以往很少降价的国际品牌，亦被迫采取不同手法变相减价，预计零售商“劈价促销”将持续一段时间，至市民的消费力回升才结束。然而，她坦言，社会运动阴霾仍影响香港零售业，即使“封关”出入境限制措施解除后，短期仍难回复疫情前的水平，预计最快至今年年底才稍为好转。

据21世纪经济报道记者了解，香港DFS商场近日推出了折扣力度颇大的促销活动，参与促销的包括Gucci、Burberry、Celine、Loewe、YSL等奢侈品牌，大部分品牌甚至是全场5折，一些热门的款式也参与促销。相比之下，以往在香港商场的专柜，这些奢侈品牌罕有如此大幅度的折扣，即使有折扣通常也只是一些过气的款式。

此外，香港化妆品零售龙头莎莎（00178）5月5日发布盈警，预计截至今年3月底的财年将录得5亿至6亿港元的亏损。若撇除期内为使用权资产及物业、机器及设备提取的减值拨备，来自经营业务的亏损为2.6亿至3亿港元。相比之下，莎莎去年同期录得盈利4.7亿港元。

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