导语：广州老洋房经久不衰的原因在于，它是广州新式文化的代表，是历史的记录。

相比天河中心的CBD，有广府情节的人更偏爱东山口的老洋楼。在别人眼里，老旧破败的旧建筑，到他们的眼中，却是记录百年历史的见证者。

广州最贵的房子在哪里？

不是天河的住宅，而是东山口的小洋房。

东山口小洋房，根据房屋保护的程度和其历史价值，早已是“一房一价”。

近年来，老洋房逐渐成为一种“保值资产”。乐居君查看各板块情况发现，东山口新河浦别墅区即使在疫情的影响下，均价不降，反微涨2.65%。

本次，（不知道哪里来的勇气的）乐居君为各位土豪和即将成为土豪的朋友们，聊聊东山口洋房的楼市情况。

梦想还是要有的，万一实现了呢？

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竞拍75轮，东山口老洋房4605万元拍出

东山口的老洋房，在经历岁月的侵蚀之后，痕迹、故事、人情，赋予了它独特的韵味。有不少广府人曾想过：“有钱之后，一定要买一栋东山口老洋房。”

其实，大部分老洋房的装修并不像电视剧中那么精良，更多的老洋房原结构损坏严重、难以修缮。其荒废程度，甚至可以直接用来拍“恐怖电影”。

而且，市面上产权清晰、能交易的老洋房并不多。所以，老洋房的成交量极少。单在老洋房成交热区——上海，一年能成交的老洋房也就十来套。

由于购买门槛高，对于房地产市场而言，老洋房市场则更为小众。但这丝毫不影响老洋房市场的热度，对于高质量的老洋房而言，更是“有市无价”。

乐居在阿里拍卖看到，广州市越秀区恤孤院路春园后街8号、10号的3层红砖老洋房，虽只有2人竞拍，却吸引1.2万人围观，经历了75次竞拍后，最终被买家以 4605万元成交。

4605万元是什么概念？

按2万元/㎡，建面共100㎡一套的房子计算，可以买23套。

按珠江新城10万元/㎡，建面共100㎡一套的房子计算，可以买4套。

价值不菲的老洋房，到底存在什么魅力？宁愿让买家舍弃几十套房子，购置一套老洋房？

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带学位、省级医院，11万元/㎡买不买？

在广州，老洋房主要分布在东山口、二沙岛板块。坐拥广州最大的洋楼建筑群的新河浦，目前保存有600多座老洋房，是广州老洋房交易的集中地。

清末民国初时期，新河浦发展为鼎盛时期。当时，不少官宦、华侨及本地富商聚集于东山口，修建军队训练场和议事厅，并在此修建西洋式别墅公馆。

在当时，不少军阀、权贵居住于此，所以也出现了“有钱住西关，有权住东山”的说法。

譬如如今东山口五大侨园之一的“明园”，便是一位从美国打工的华侨，赚钱之后，回到广州修建的；如今的“东山别院”则是台山商人叶氏家族兴建的房产......

相比起上海老洋房动辄上亿元的情况，广州的老洋房价格似乎更加“亲民”。

东山口板块以洋房别墅区的价格最高，其中，新河浦别墅区的均价达11万元/㎡以上。据中介透露，如今的新河浦别墅区多数是老洋房和省委的房改房。

乐居君搜集了一些东山口板块的小洋房出售信息看到，目前挂牌价老洋房价格最高在4000万元，单价为16.9万元/㎡。这个价格足够入手广州最贵豪宅——侨鑫汇悦台了。

不过，洋房的定价基本呈“一房一价”的状态，更多是以保护程度、内部完整情况、居住名人历史而定。所以，即使东山口别墅板块的价格呈稳步微涨2.65%，这个数据，只能表示洋房市场的保值性，不能反映洋房价格的上涨状态。

统计时间：2020年4月

众所周知，东山口的洋房具有以下优势：

1、培正中学、广州市第七中学、广州市署前路小学学位。要知道，培正中学是广州百年名校之一，创办于1889年。而广州市第七中学则是广东省首批省一级学校，是越秀区龙头学校。

2、医疗条件优越，拥有中山大学附属第一医院(东山院区)、广东药科大学附属第一医院、中山大学附属第一医院。

3、房屋实际使用率高。例如一个建面约236㎡的洋房，带600㎡前后花园；建面约220㎡的洋房，带有200㎡花园。

不过，这些配套并不是吸引老洋房客群的核心。毕竟，能购买千万元级的房子，何愁不能在别处找到优质配套。

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企业家购“老洋房”做保值资产

实际上，拥有老洋房的人身份多样，包含久居国外的海归华侨，也有企业家、演艺明星、城市新贵等。亦有投资老洋房行业的投资者。

购买老洋房的客群，最核心的需求还是“收藏价值”。有老洋房的中介表示：“购买老洋房的人，更像是在收藏古物名画。他们愿意一掷千金，买上一个栋老洋房收藏。”

中介透露，除了收藏价值之外，近年来，许多不愿张扬的“富豪”、“企业家”也盯上了国内的老洋房。一些企业家甚至看中了老洋房的资产保值潜力，愿意整栋购买后，作为办公场地出租。在东山口，一栋老洋房的出租价格，能达到每年百万元。

因此，不少老洋房亦被自营或出租打造为工作室、办公室、民宿、酒店、展厅、西餐厅等。由于其独特的历史气质和文旅业态发展，东山口逐步被称为广州“鼓浪屿”。

东山口逵园

就算资金充裕，购买一栋老洋房仍需面对许多问题。其中，过户手续复杂、维修费用高是两大难点。

一般而言，首次出售的老洋房，需要补土地出让金。此外，一些多户合住的洋房（多发生在上海），产权分割不明，导致出让时难以达成协议，无法过户。

而且，如今的许多老洋房已经成为了文物，如果需要修缮动工，则需要报批文物局。

在施工过程中，房屋修缮难度相当大，一般的老洋房，采用的旧式的木质开窗多半早已变形开裂、铁质栏杆氧化严重、水电管老旧。在施工过程中，既要不破坏房屋，又要达到设计效果，是老洋房修缮的一大难题。

这些问题，这些要依靠具有雄厚资本实力的拥有者和前沿的设计、施工团队方能应对。

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