来源丨喜马拉雅APP《购房内参：蔡照明的买房方法论》

房地产这个行业，看起来有很多道理，但作为底层的逻辑也就那么三五条，那我们今天就先来说这第一条：相关性原理。

你一定希望自己购入的房子能实现快速的升值，那么你肯定就想知道导致房价上涨最直接的因素是什么？为什么在一个城市中，有些地方的房价涨得很快，有些地方的房价涨得很慢，要如何判断呢？

首先我要告诉你，你可能认为的影响房价的重要因素，比如交通、教育、生活配套并不是影响房价的最直接的原因，然后我会告诉你什么才是最终影响房价的最直接因素，以及如何运用这个原理来判断房价的相对趋势。

有一句几乎人人都听过的关于房价的名言是：决定房价的是地段，地段，还是地段。那么，是不是越靠近市中心的地区房价就越高呢？比如我们知道，北京的城市布局是一个一环套一环的环状结构，这是否意味着内环的房价一定就要比外环要贵呢？

事实上并不一定，比如北五环地区的房价可能会跟南三环差不多，就算是相邻的地区，房价之间可能也会有很大的差距。那么，到底什么因素最直接的决定了一个地区的房价呢？

我猜大多数人第一个想到的因素就是：交通。比如某一个地区突然开通地铁，这肯定是一个非常大的利好，那么是不是会带来房价马上大涨呢？答案是：地铁开通虽然可以会带来房价的上涨，但是不一定会马上带来房价的显性上涨。

这是我对你可能想到的影响房价上涨的要素中的第一点，交通因素的分析判断。

如果一个片区周围忽然开了一个好的学校，那肯定房价也要涨，但是涨多少呢？这个也没办法很直接反映在房子上，而是通过这所学校间接吸引很多人来学校上学，然后带动周边的租房和买房增加，再通过供需关系来慢慢传递，经过几轮买卖，最后房价才慢慢涨上去，所以这是一个比较缓慢的过程。

因此学校和交通类似，对房价的影响是间接的，并不是说这个小区有一个好的学校，房价就一定会马上大涨，比如说，北京最好的中学是人大附中，但是人大附中附近的房子再好，也卖不过万柳家园。

除了交通和学校这些最容易想到的，你可能还提到一些因素，比如说公园，或者商业配套，或者写字楼。这些都是会影响你做购买决定的重要因素，但是这些因素也没办法直接反映到对房价的判断上。

比如写字楼，你可能觉得如果附近有写字楼，那么就会有很多人在这上班，那他们也一定会就近居住买房，这个逻辑好像没有什么问题，写字楼的确能给一个片区带来购买力，但是写字楼带动房价也是要通过影响片区的购买力，进而才能影响到房价上。

刚才我们分析了你心里可能认为影响房价的一些因素，比如交通，教育和周边环境等，都不是最为直接的拉动因素，那么回到我们最开始提出的问题，到底什么因素对于房价的拉动是最直接的？

这个答案说出来可能有点超出你的预料，那就是小区的旁边有新的楼盘出现，或者说有个明星楼盘的带动，这是比其他所有的因素更直接、更重要的判断点。

我们把这个称之为房价的相关性原理，这个逻辑是因为同一个地区不同楼盘之间的价格不可能相差太远，所以这个因素比交通、教育或者商业和生活配套都更加直接的决定了房价的高低。

关于相关性原理，我也用几个案例来讲给你听。比如说在前面讲的万柳家园，为什么比人大附中附近的学区房还贵，因为他有一系列新楼盘的带动，比如一个新楼盘开价8万，附近的旧小区给按照新楼盘的价格给自己打个七折，即使这样这个价格可能也超过了此前的市场价，何况这个新楼盘的价格可能还会上涨。

所以，你再买房的时候，就不要只看目前的繁华、便利程度，觉得大热商圈的房子会升值的快，尽可能多了解房子所在位置区域的政策规划和新楼盘开发计划。

蔡照明，中国著名地产策划人，北京时间传媒董事长、首席营销官，曾为《深圳特区报》地产部主编，2005年，担任金地集团首席营销官兼金地北京公司副总经理。

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