理想很丰满，现实很骨感，用来比喻当今的房地产市场，许是最恰当不过了。此轮楼市调控已满三年，人们并没有等来房价如期大跌，而是涨幅趋缓，总体波动幅度并不大，让梦想在低价位入手的刚需，未免大失所望。当前，房地产处于调整的临界点。

预判房价涨跌，两大机构完胜

2018年土地大面积流拍时，地产大佬任志强表示“明年房价将出现报复性上涨”，不合时宜遭网友“炮轰”。而与任志强大相径庭的经济学家马光远则预判，2019年上半年房价下跌30%，楼市“小阳春”却给出了相反的回应。个人预判房价大涨或大跌，均被市场打脸。而中科院和社科院预测房价年平均上涨7%，比较符合市场规律，却引来网络一阵质疑。

目前楼市呈现有价无市的态势，“金九银十”多数房企销量下滑，购房者观望情绪占了上风。恒大在全国降价促销成交量创单月新高，但跟进的房企似乎并不多，融创的促销活动也仅限于部分城市的特价房源。业内人士认为，市场拐点已至。那么，未来楼市步入回调或下行通道，房价下跌可以抄底吗？

经济学家马光远表示，没料到今年政策调控如此严厉，以为调控在年中会有所放松。马光远还表示，任何一个国家都逃不过房地产20周期魔咒。楼市去泡沫，市场拐点已经形成，预计调整时间在6个月，明年二季度楼市将走出低迷状态回暖。在笔者看来，楼市行情回春和季节交替规律并无关联，马老师对未来楼市调整时长，冥冥之中又回踩到今年“小阳春”的轨迹。至于房价下跌多少，他并没有给予分析，经济学家的强项是预测市场趋势。

楼市降温，行业大佬加速抛售资产

继李嘉诚、王健林抛售商业地产之后，SOHO中国董事长潘石屹，被媒体曝光拟出售话旗下8处核心资产的消息不胫而走。SOHO从2013年的营收上百亿，直到如今半年挣不下十个亿，撤退的逻辑不用解释。潘石屹表示，未来房价下跌的底线是20%。大家只喜欢听结论，忽略一些常识，目前银行贷款利率5%，北京办公楼租金利率3%，当租金回报率低于银行贷款利率时，说明房价太高了会跌。

房地产业向高质量发展大势所趋

我国经济转型向高质量稳增长，房地产投资高增长也要转向高质量发展，市场成交下滑趋势难以逆转。1-9月，房屋竣工面积下降8.6%，土地购置面积下降20.2%。10月份，易居院监测的40个城市土地成交面积环比下降7.9%，同比下降10.3%。数据表明，房企投资增速已转入降温态势。如房价年涨幅6%以下，按照购房资金成本、通胀率以及M2增速计算，持有房产将成为“负翁”。

大道至简，维护楼市稳定压倒一切

房住不炒的方针已定，房地产融资环境和经济基本面均不支持房价持续大涨。前三季度经济增长6.2%，而房地产开发投资增速10.5%，还是有点高。7.30重要会议定调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，北京师范大学董藩教授“没有房地产不能救中国”的夜壶论，碎了一地。同时，房地产对经济增长的压舱石作用显而易见，楼市“三个稳定”，即稳地价、稳房价、稳预期的目标不变，一城一策式双向调控措施，房价难以大跌。城市分化，房价涨跌互现，或将成为楼市新常态。

究竟要不要抄底买房？

房地产市场的逻辑变了。假如问这个问题，说明你还停留过去的思维定势中。全国300多个城市，房价有涨有跌，即使是同一个城市，板块、地段不同房价也不一样。楼市单边上涨的逻辑变了，购房者的思维也要随机应变。马光远表示，“如果有人直接回答你这个问题，这个专家基本属于卖大力丸的”。

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