住房改革1988年正式实施， 算起来，首批70年产权住房应该在2050--2058年期间到期。普通商业房会早一些，在2030年--2040年左右到期。商品房的使用期限是土地的使用年限。

在过去的30多年时间里，我们把作为生活必需品的房子，变成了一个金融品。房子神奇般地成为了一种“二手货”反而“更值钱”的商品。目前还找不到第二种“用过”还能“升值”的产品了。

未来3-5年，房地产会是怎样的走势？会出现哪些现象？我来预判一下：

1、二手房交易枯竭

据有关部门公布的数据显示，在2016年，中国的人均居住面积是36.6平方米，到了2018年，人均住宅面积达到了37.8平方米，以11.1%的速度在增长。2019年人均居住面积达到了40.8平方米，较上年增长10.8%。

人均居住面积在提高，说明房子的建设速度超过了人口增长速度。建设的新房，基本都能卖光。有些地方甚至不够卖，出现哄抢局面。比如，近期深圳等大城市几千万的豪宅，被秒光。其实，楼市陷入一个怪圈——买房的并不住，想住的买不起！

很多炒房客，买完也不出租，空置多年，佛系炒房，静等升值。那么为了满足刚需的需求，只能继续建设商品房销售，这样就会形成人均居住面积数据上升，而实际上有些人只是在租房。

最近两三年年，国家大力发展租赁住房制度改革，鼓励租房，发放租房补贴。2020年要加大补贴力度。买房需求被延缓。很多年轻人不想背负高昂的房贷，甚至有放弃买房的打算。

2、新房不温不火

国家统计局公布的数据显示：

1—3月份，商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1—2月份收窄13.6个百分点。其中，住宅销售面积下降25.9%，办公楼销售面积下降36.2%，商业营业用房销售面积下降35.1%。商品房销售额20365亿元，下降24.7%，降幅比1—2月份收窄11.2个百分点。其中，住宅销售额下降22.8%，办公楼销售额下降36.8%，商业营业用房销售额下降39.8%

从数据可以看出，新房销售下降幅度较大，当然，疫情也是一个原因。那么我们回归过去10年，住宅销售面积是怎样一个情况？我统计了一下国家统计局近10年的数据，看到，自2016年开始，住宅销售面积大增，最近3年增幅不明显了。说明在没有疫情的情况下，销量已经在持续缩减了。这是一个趋势。等到2020年的数据出来后，预计比去年要减少约30%。新房销售，不温不火，将成为未来3-5年的一个发展趋势。

3、炒房，进得去，出不来

所有的投资都能挣钱，所有投资的人不一定都能挣钱！房子作为一种投资商品，过去几十年，的确有一些人在楼市上赚了不少钱。但是大家有没有注意，最近3年内炒房的，几乎没有挣钱的。甚至最近5年内炒房的，已经赚钱离开的都很少。买得早的，虽然看着房价上涨了一些，如今又跌回去了大半，剩下的一点涨幅，仔细算算，和银行理财收益差不多。如果再继续只有3年，可能会继续缩水。尤其是都在鼓励新房销售，二手房贷款审批困难，接盘的人逐年在减少。最后，能不能卖得掉还是未知数！

也许有人会说，买房子既可以住又可以保值，总比期货，股票靠谱点，万一房价涨了呢，不涨留给孩子，一举两得。大家要清楚，人口已经达到顶峰了，等20年后，现在的孩子长大了，每个孩子都可以继承好几套房子，如果每年交房产税的话，就成为孩子的累赘了。

4、鼓励置换房产

从青岛前段时间发布的楼市放松政策来看，置换房产，将会是今后鼓励的重点。80后、90后很多拥有二胎家庭的，都是改善性需求的对象。这个市场比较大，但是，有很多会卖掉现有的，去买新房。政策上，也是有相应的倾斜。

5、学区房弱化

今年，学生在家里上网课，即将结束一个学期。学区房此刻还有作用吗？2020年，WIFI比学区房更重要。现在国家一直在解决学区房问题，只是还没有想到更好的对策。这个问题肯定能够解决，只是时间问题。好学校培养出来的孩子不见得比其他学校好很多。看看现在的工厂，当领导的有几个是985毕业的？

6、郊区是购房新方向

现在的年轻人买房，很多都选择了郊区。一个原因是郊区价格低，另外一个原因是郊区不拥挤，住起来感觉不压抑。很多80后换房子，都选择了郊区。市区堵车太厉害了，停车位也难找，也比较吵闹。工作一天下来，就想安静一会，郊区今后会成为主流方向。现在繁华的市区，会慢慢变老。

总之，今后3-5年，楼市会出现很多拐点，投资的需要谨慎，刚需买房把握合适的时机。我会一直发布楼市最新动态，什么时间买房合适，会明确告知参考意见。

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