五一假期，全国各地房地产迎来了一个“小阳春”，确实有点意外，但是，细想来，也是符合常理。受2020年中小学入学新规的影响，像北京等多地，“学区房”市场有点火爆，同时，受疫情影响，很多人对改善性住房需求增多。总之，这个五一假期，对于多地的房地产市场来说，真的是有点“喜出望外”。

其实，同比去年同期以及环比4月份的成交量来看，房地产迎来了较好的复苏，或许对很多人来说，也似乎在预料之内。但是，房价也在上涨，确实让很多人有点始料不及。

很多人都在怀疑统计数据的真实性，我向来对数据统计也都是抱有怀疑态度，不是很相信。但是，从多渠道获得的数据综合来看，多地房价还真不是虚的，确实有较大幅度上涨。根据数据统计，五一假期，重庆主城的住宅价格环比4月份，上涨了6%！

对此，我估计很多人可能怀有以下几个疑问。

全国经济形势不好，房价上涨，是什么支撑了房价上涨的空间？

老百姓失业率升高，无论经商还是打工，工资收入普遍受影响，是什么支撑了购买力？

前期多地还纷纷出台政策“拯救”房地产行业，如今房价就开始上涨了，不符合情理吧？

……

说实话，这些疑问，我开始也在疑问，到底是什么支撑了房价上涨呢？

近段时间，一系列的官方统计数据出台，似乎已经诠释了这个问题的本质。

据某数据中心监测，4月土地成交量价齐升，且高于去年同期。全国主要城市土地成交宗数同比上升2.8%；成交规划建筑面积同比上升3.33%；成交楼面价同比上涨26.29%。

导致土地量价齐升的因素是多方面的，但是，主要还是受优质地块供应及拿地环境略显宽松影响，随着疫情的逐渐褪去，地方政府加大供地步伐，4月份房企拿地积极性高。无论是北京、上海、深圳等一线城市，还是像南京、杭州等二线城市，各地政府都有核心地块上市拍卖。比如，4月22日，厦门疫情后土地市场首拍便出现“地王”。上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元摘得宅地一宗，楼面价为每平方米50598元，溢价率为43.82%，刷新了厦门土地交易的单价和总价纪录。有城市地块土地溢价率超过了80%以上！扬州、杭州、佛山、温州、东莞等多个城市均有高溢价地块成交。

“短期看金融，中期看土地”，从大的层面来看，目前，无论是相对宽松的金融政策，还是“火热”的土地市场，都可能预示着房价有上涨空间。

但是，其实土地市场的火热以及溢价率上升，分析来看其实也没什么大惊小怪的。4月份住宅用地成交价上涨，结构性因素不容忽视，好城市，好区域，好地块导致土地均价上涨十分正常。同时，土地成交量、溢价率排名居前的城市大多数为一线和强二线城市，开发商在这些区域拿地更为激进，这也是在当前经济形势不稳定的情况下，对于房企来说，也是更稳妥安全的选择。

M2（广义货币）自3月份开始，重回两位数的增速，4月份更是创下了2017年1月以来，最高增速记录。为了救助实体业，解决中小微企业融资问题，国家创造了更加i 宽松的金融贷款市场，大量“活钱”进入市场，M2的增势持续两位数的增长，已经很能说明问题。

虽然，央行一再强调，严禁这些资金流入房地产市场，但是，彻底完全堵住这些“活钱”进入房地产行业，几乎是不可能的，只是多与少的问题。中国银保监会有关部门负责人近期也在答记者问时，强调贷款资金用途应当明确、合法，不得用于购房、股票、债券、期货、金融衍生品和资产管理产品投资等。如果本身就没有资金进入房市，也就不会有这些规定要求的反复强调。

同时，今年以来cpi一直居高不下，4月份cpi终于回归到3.3%，通胀的压力暂时缓和，但是，通胀的压力还是很大，这对于房价的影响也是一个重要因素。很多人对于手里的闲钱，如何合理分配和投资，还是很关系。投资房地产，向来都是这些投资客青睐的领域。就如郎咸平先生说的，投资房地产市场虽然很难再赚取暴利，但是，至少还是一个资产增值保值的良好投资方式，只要眼光不是太差。

总之，受多因素影响，房价微涨是一个很正常的现象，不用过于敏感。但是，房价全国普涨的时代已经结束了。部分一二三线城市房价上涨概率较大，但是，并不意味着小城市的房价也会上涨。因为，房价快速上涨的基本面已经彻底改变了。就如前期，央行统计调查数据显示，城镇家庭96%都拥有自己的住房，而且，超过40%的家庭拥有两套以上住房。在这种基本面之下，还幻想房价快速上涨，几乎是不可能的。

用马光远先生总结的几句话来解释“为什么房价快速上涨的时代彻底结束了”的原因就是：第一，中国经济高增长结束了；第二，人民币的单边升值结束了；第三，M2（广义货币供应量）的高增长结束了；第四，中国的人口红利结束了；第五，国际资本对中国房地产市场慢慢地不看好，过去中国房地产市场一个推动力量就是国际资本；最后一个，老百姓的钱花得差不多了，到现在为止，中国老百姓把大量的财富放在房地产市场，包括大量的负债也来自房地产。

马光远先生的有些判断，我还是比较认同，他认为疫情不会改变房地产市场发展的基本逻辑，中国的城镇化没有结束，未来房地产发展的基本逻辑就是大城市化，人口向城市群集中，也即是所谓的“虹吸效应”；疫情让城市的分化加剧，有些城市发展越来越好，有些可能真的走上没落的道路。

所以，目前的房价也是这样。部分读者会说：为什么我们这里的房价在大跌呢？其实，这就是未来的整体趋势。对于人口流出较多的城市，房价下跌是必然的。即使其他城市房价在反弹，这些地方的房价也几乎不可能再出现大幅上涨的情况，毕竟市场供求关系已经决定了这些地方房地产市场的基本面。

最后，总结一下，受土地市场的快速恢复、优质地块溢价率较高的影响，还有通胀压力的制约，很多城市，尤其是市场需求面仍然较大的一二线城市，出现房价上涨，都是非常正常的。但是，房地产市场的基本面已经决定了房价快速大幅上涨的时代已经过去了。

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