“高筑墙，广积粮、缓称王”这是朱元璋打天下时的“九字诀”战略。

已足以称霸一方的朱元璋，想通过建立一个强有力的“护城河”，在稳步前行中寻找“永恒之王”的历史机遇。

时过境迁，今之恒大亦有其壮志雄心。同样，已经是地产界的龙头房企，还在通过“新战略”来巩固更为长久的“王者尊位”。

3月31日，恒大举行2019年度业绩发布会。正式对外公布了集团2019年的经营业绩数据。会上宣布了一套“高增长、控规模、降负债”的“九字诀”新战略。

从年报数据来看：恒大2019年实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；合约销售面积5,846.3万平米，同比增长11.5%；合约销售均价每平方米人民币10,281元。实现营收4775.6亿元，核心利润408.2亿元，拥有现金余额2287.7亿元。以及77.9%的产负债率和159.3%的净负债率。

利润有所收缩，负债率略有缓升，合约销售额和经营现金流却保持着大约十个百分点的增长。

新战略，一个更大的亮点

相比于业绩数据而言，发布会上的九字诀“新战略”成了一个更大的亮点。

许家印在会上表示：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”

按照许家印的话来讲：

“高增长”就是要，实现销售业绩的高速增长，如2020年8000亿销售业绩目标，到2022年要达到10000亿的目标；

“控规模”就是要，严格把控土地储备规模，实现土储的负增长，未来三年每年要降低3000万平米，到2022年土储要降低到2亿平米；

“降负债”就是要，把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

顺应市场发展，稳预期，促长久，一套新的组合拳成为下一个阶段性的活力源泉。

当新战略的决心有了，如何执行的手腕有了，可行性的操作空间又有多大呢？

通过高增长的销售业绩，加速资金的回笼，这是开源；严格把控土地储备，加快现有土储的利用，这是节流。同时落实开源和节流，不就可以消化掉企业的负债吗？

以行践言，深掘“高增长”

今天，已经是2020年的第二季度了，恒大“新战略”的推进效果到底如何呢？

光说不练假把式，恒大以行践言，用2020年一季度的实战成绩很好的回应了“新战略”方针策略。

春节以来受新冠肺炎的疫情影响，恒大率先将“网上销售”这一颠覆性销售模式在全国推广开来，并实现了一季度业绩“开门红”。

从商业模式上来看，这是重塑房地产业销售的新思路；

从财务指标上来看，这是一次逆市上扬的历史新记录。

数据显示：1—3月恒大实现1465亿的销售额，同比大增23%，销售回款达1133亿，同比大增55%。恒大一季度销售及回款，不仅均为行业排名第一，也刷新了最高历史纪录。“高增长”依然存在，正充分展现恒大实施新战略的巨大成效。

同时，根据最新的亿翰智库最新公布的《2020年1—3月中国典型房企销售金额TOP200》来看，恒大均以1477.8亿元的全口径销售金额和1403.9亿元的权益口径销售额稳居TOP200房企榜首。

数据来源：亿翰智库

以行践言，逆市上扬，在一场参与救助与开展自救的病毒灾害面前，恒大创新型的颠覆着现今商业销售模式，转战线上业务。以头部房企的责任与担当，指引着行业的发展方向。

深挖市场潜在的购买需求的同时，也加快资金的回笼。这是恒大“高增长”的动力源。

加速周转，合理“控规模”

对房企来讲，土地储备是其综合实力的重要体现，一切项目都基于土地之上。同时，过多的土地储备也是一个“包袱”，土地背后的负债和缺乏流动性的资本属性都是让房企头疼的事情。如何找到平衡点，将土地储备控制在合理的标准区间，达到“甩包袱”的效果就成了关键。

一直以高土储秀肌肉的恒大，在今年的“新战略”中提到，要给土储做减法。

许家印在发布会现场表示：“要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。”不仅如此，许家印还在会上再次明确宣布5年内不会再投资其他任何产业

“控规模”下的恒大，土储体量又是如何？

年报显示：截至2019年年底，恒大拥有2.93亿平米土地总储备。

易居地产研究院数据显示：截止2019年上半年，恒大以2.87万亿的土储总货值位居《中国房企土储货值TOP100》榜首。

也算是实力雄厚了吧。

数据来源：易居地产研究院

若按照计划每年降低3000万平米土储，三年后降到2亿平米。也就是说三年瘦身三分之一，换算成货值瘦身三分之一也有2万亿元。

即使放在今天，其他房企都不降负债的前提下，2万亿的土储货值，也是业内TOP5的标准。

高增长是开源，控规模就是节流。

加速土地储备的消化能力，这是恒大“控规模”的决策手腕。

水到渠成，助力“降负债”

做到了“高增长”，销售业绩做加法，执行好“控规模”，土地储备做减法，“降负债”也就是水到渠成了。

恒大公布2019年财报数据显示：“恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。”按照恒大的规划，有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。恒大显然对这“高难度”目标的完成信心十足。

按照许家印算的一笔账：“假设今年实现销售8000亿，回款按7000亿计算，就会增加2500亿销售回款。同时，恒大今年减少3000万平土储，等于减少600亿支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

这一增一减就是解决高负债的问题关键了！

如果销售持续高增长，但投资依然高涨，“进得多、出得多”，“降负债”也就无从谈起。只有通过高速增长的经营业绩以及较快的资金回笼速度，同时严控土储、审慎投资，收紧大部分业务的资本性支出，才能为恒大降负债保证了充足的现金流。

同时，还有分析认为，恒大具备实现战略目标的巨大优势和条件，包括强大的销售能力、充足的土地储备、过硬的产品品质、强大的管控能力和团队执行力。

有决心，有手腕，再加上2020年的开门红，“高增长”、“控规模”、“降负债”的九字诀“新战略”在2020年已小试牛刀。至于能不能达到最终战略预期，在笔者看来，以恒大的实力和执行，“降负债”的决心拿出来了，这事儿就已经成了一半了。

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